2020年,郊区之年:逃离城市或加速趋势?

2020年11月25日
By 格雷格·洛根,总经理
独栋出租 郊区的住房

在这篇文章中, 365滚球APP在住房市场强劲的背景下研究了冠状病毒大流行对住房市场的一些影响,并考虑哪些趋势真正与大流行有关,而不是更多地是既定模式的延续. 365滚球APP正在经历一个强劲的独栋住宅市场(包括新建和转售), 而且大部分活动都发生在郊区. 与城市地区相比,一些郊区市场地区的出租住房入住率和租金增长最近也更为强劲. 这些趋势是否代表了市场对郊区偏好的重大转变?

本文讨论的要点

  • We’re currently experiencing some of the strongest new home sales activity since the mid-2000s; how long with this last?
  • 尽管对Covid-19的恐惧是今年一些举措背后的激励因素, 对新房的高需求似乎是长期趋势的加速, 这并不是一个全新的趋势.
  • 处于历史低位的利率和较长期的人口趋势推动了强劲的房地产市场.
  • Covid-19危机可能影响了一些购房者提前搬家,并导致一些年轻的租客住在一起或搬回家.
  • 远程办公的增加, 回家学习, 并希望储备更多的粮食, 正在改变一些家庭选择生活和工作的方式和地点吗, 而住宅建筑商正在做出回应.
  • 许多在过去一年中“迁出城市”的人,也是生活成本最高的地方之一.

外围滚球app365的格雷格·洛根和Todd LaRue也在外围滚球app365 11月的2020年网络研讨会上讨论了这些住房趋势, 郊区年? – 点击这里按需播放录音.


今年1月和2月的新房销售活动迅速超过了2019年末的水平, 尽管由于冠状病毒在3月和4月关闭了工厂,但也有过短暂的停顿, 夏季新屋销售恢复强劲,这是自2000年代中期以来最强劲的新屋销售活动之一. 外围滚球app365的年中报告 最畅销的总体规划中,社区 显示MPC正处于有史以来销量最好的年份. 很难说这种活动在多大程度上与Covid-19引发的“飞往郊区”有关,而不是已经出现的趋势, 但有证据表明,大流行和相关的经济动荡对房地产市场产生了短期和潜在的长期影响.

在全球大流行的背景下,对新房的高需求让很多人感到惊讶. 在某些方面, 这种强劲的需求是长期趋势的加速, 而不是一个全新的趋势. 虽然在过去的一年里,疫情确实激励了许多人离开, 365滚球APP与城市土地研究所发布的2016年报告, 发展中的美国郊区的住房, 发现郊区的增长多年来一直是推动城市增长的原因. 该报告得出结论,在大金融危机之后, 郊区是新家庭增长的主要地区, 就业增长最快的地区.

最近,受冠状病毒影响的住房偏好的影响,似乎至少暂时加速了郊区的增长,而这种增长本来就受到了历史上的低利率和长期人口结构变化的推动.

对许多购房者来说,疫情造成了经济和生活方式的改变,影响了人们提前采取行动:

  • 远程工作和学习
  • 由于部分或完全关闭,无法利用城市的便利设施, 以及保持社交距离的需要, 对许多人来说,城市生活暂时变得不那么重要了吗
  • 让他们的家从一个他们花了一些时间的地方改变, 去一个他们最常去的地方, 对家庭办公室的需求越来越大, 在家教育, 在家锻炼, 等. 是否加速了许多家庭对更大空间或至少是不同配置空间的渴望.
  • 二手房销售紧张和新房库存居高不下, 影响待售房屋的负担能力, 据报道,许多寻求更多空间的家庭发现,郊区(和远郊)是他们买得起新房子或二手房的地方.
  • 在家工作意味着通勤时间是一个不那么重要的因素, 据报道,人们在远离就业中心的地方寻找更大的空间和更大的负担能力.

当然,长期的人口结构变化对独栋住宅需求的恢复起了作用, 可供出售和出租. 多年来,新千年一代的家庭结构一直受到成人延迟综合症(DAS)的抑制。, 年轻的潜在住户住在家里, 推迟结婚生子, 由于较高的学生债务和其他因素. 尽管某些经济领域的失业率很高,但这些千禧一代中的许多人现在已经30多岁了, 尤其是那些有积蓄的人, 在人生的这个阶段,人们往往会转向独栋住宅和自有住房, 房地产市场是否更加活跃. 当然, 不断增加的Covid-19病例和明年初可能的关闭可能会使这一活动暂停. 这还有待观察,但潜力是存在的,尽管长期基本面看起来不错.

美国邮政总局(USPS)收集的地址变化数据显示,2020年上半年搬家的人数略多于2019年, 一些人认为,这表明可能由于冠状病毒大流行,城市地区出现了大量人口外流. 确实,地址请求的变化每年增加了大约3倍.9%. 一个搬家服务网站,MyMove.com, 准备一份总结这些数据的报告, 这表明有大量家庭从城市迁往郊区. 数据显示,请求更改地址的人数增幅最大的是那些请求临时更改地址的人. 如果有大量的人逃离城市,365滚球APP预计数据将显示,与2019年相比,2020年的地址变更将持续增加, 但(到目前为止)数据显示,冠状病毒大流行的头几个月出现了峰值, 5月和6月同比下降. 尽管大流行似乎加速了一些行动, 365滚球APP需要年底的数据才能真正知道总体上有多少增长.

在皮尤研究中心的一项调查中, 许多人表示,对Covid-19的恐惧是他们今年采取行动的动机之一, 对于年轻的家庭来说, 大学关闭和失业等经济原因被频繁提及. 自从Covid-19在人与人之间传播以来,人们对密度存在一些担忧, 有人认为,这是人口从纽约等城市流向周边郊区的部分原因. 根据USPS移动数据, 2020年上半年,大城市失去的移动者(绝对数量)最多. 这包括曼哈顿、布鲁克林、芝加哥和旧金山等地区. 但是人们一直都在离开大城市, 例如,从纽约市移民是一个长期趋势. 许多在过去一年中“迁出城市”的人,也是生活成本最高的地方之一, 因此,低负担能力和对Covid-19的恐惧可能同样是这些举措的动机.

记住以上几点, 365滚球APP对使用这些报告的短期走势趋势来推断长期走势持谨慎态度, 尤其是考虑到人口结构的变化已经在影响郊区的需求, 这其中包括了由35岁至40岁之间的人组成的家庭的增长, 在这个年龄范围内,人们通常处于生活阶段,他们已经不再住公寓,而是在郊区寻找一处独栋家庭住宅. 根据Zillow, 大约64%的用户在其网站上关注郊区, 这和2019年和2018年的情况相似吗. 今年夏初(2020年6月),Zillow的数据显示,与一年前相比,有更多的人选择更大的房子, 这就证明,由于大流行病而被关在一起的家庭正在寻求更大的空间. 诚然,在Zillow上,郊区待售房屋比城市待售房屋更能吸引流量, 2019年大流行前就已经出现了这种情况. 与前几年相比,人们对Zillow上独立独栋住宅的兴趣并没有明显增加.

冠状病毒大流行对房地产市场的一些影响可能太过微妙,不会在数据中显著体现出来. 365滚球APP认为,强劲的房地产市场更多的是历史上低利率和长期人口趋势的结果, 尽管Covid-19危机可能影响了买家,让他们比其他情况下更早行动, 同时也会暂时导致一些年轻的租客住在一起或搬回家.

2019-2020年新房销售

资料来源:美国.S. 人口普查

如上图所示,新独栋住宅的销量远远高于2019年的增速, 尽管从5月份开始的同比增长速度在夏末和秋季趋于平稳. 2020年10月,新独栋住宅销量经季节调整折合成年率为999套,000, 据11月25日联合发布的估计数据显示, 2020, 由你.S. 人口普查局和住房与城市发展部. 强劲的住房需求, 低住房供给, 影响购买力, 尽管处于历史低位的利率继续推动需求. 区域, 经济活动增长最快的地区是南方, 其次是西方, 至少有一半的活动在人口密度较低的郊区.

2020年各地区新房销售情况

资料来源:美国.S. 人口普查

而郊区的独栋住宅需求旺盛, 郊区的租金也在上涨, 尽管整体而言,城市租金和入住率的增长并不强劲. 一些人认为,这也反映了城市人口的大量转移.

  • 皮尤研究中心(Pew Research Center)今年早些时候进行的一项调查显示,约有3%的美国人在美国工作.S. 成年人表示,由于疫情,他们永久或暂时搬家, 年轻人最有可能说他们已经搬家了, 在18岁至29岁的人群中,有9%的人说他们因为冠状病毒爆发而搬家.
  • 新冠病毒引发的经济相关举措对城市租赁住房市场产生了影响, 郊区的租金增长超过了许多城市地区, 但其他因素, 例如,城市地区的绝对租金较高(可负担性)和城市公寓交付的速度也在发挥作用.
  • 当365滚球APP看到许多不同市场的数据时, 365滚球APP所看到的是,租赁住房的租金增长和空置趋势因地而异. 数据所显示的是在某些市场中, 城市和郊区的入住率和租金都在上升, 而在其他市场,城市的入住率和租金都在下降, 但郊区的表现要好一些.

365滚球APP的分析表明,在将这些数据解读为“逃离城市地区”的单一趋势时,需要谨慎。. 确实可能会有人逃离成本高昂的沿海市场,但这可能是由于经济状况和可承受性,以及大流行, 而且这似乎不是一种普遍趋势.

租赁公寓市场前20名入住率变化百分比,城市和. 郊区

资料来源:外围滚球app365房地产顾问公司

租赁公寓市场前20名的租金变化百分比,城市和. 郊区

资料来源:外围滚球app365房地产顾问公司

许多年轻的租客因为失业或大学转向远程教育而搬回家和父母住在一起. 事实上, 18至29岁的年轻人与家人住在一起的比例达到了大萧条以来的最高水平. 增长的大部分是最年轻的成年人, 而不是那些已经活跃在待售房屋市场的年长的千禧一代. 从历史上看,人口增长相对于家庭增长较高的时期会对住房需求产生负面影响, 但当抑制家庭增长的条件得到缓解时, 这可能会导致被压抑的需求. 一旦有了疫苗, 学院和大学重新开放, 就业增长也会加强, 城市租赁住房市场应该会再次走强.

过去几年,大量的新租赁公寓活动一直集中在城市地段, 而且,城市地区租金增长疲软和入住率增长较低很可能与较高的城市绝对租金以及城市与郊区送货速度有同样或更大的关系, 随着冠状病毒大流行. 多年来,许多城市地区的库存增长要高得多, 这抑制了这些市场的租金增长,使入住率低于郊区公寓市场.

历史上,城市核心区房地产的升值幅度要比郊区大得多, 不过,过去一年住宅价格的增长情况更为类似. 一旦有效的疫苗被广泛分发和采用,人们就会再次有信心光顾餐馆, 影院, 和其他文化设施, 更近的城市和城市化的郊区可能会再次获得溢价. 许多人愿意多花点钱,住在靠近文化设施和适合步行的社区, 当他们能够真正利用这些便利设施时,更是如此.

对独栋房屋的需求不断增长, 填补了一些经济适用房的缺口, 这可能是一个长期趋势吗. 尽管相对于自有住房的月租成本,单户家庭租赁的房屋似乎并不比待售的房屋便宜多少, 对于许多家庭来说,他们不需要在首付中投入大量的储蓄,这是一件大事.

为了应对当前的房地产热潮,建筑商正在建造更适合在疫情期间生活的家庭的新住宅. 更适合在家工作的新家, 内置的桌子, 更好的隔音, 加强照明, 设定无线网络, 内置USB充电器, 外部入口, 同时,双办公室也越来越普遍. 家庭学习也被更好地融入到新的家庭设计中, 有“可以学习”的孩子卧室, 学校教室阁楼设计, 地下室自习室可供选择. 而许多健身房仍然关闭或仅部分开放, 建筑商为在家锻炼提供了专门的空间, 在房子里, 车库, 或地下室. 一些计划提供更大的食品储藏室,以反映家庭想要保留比过去更多的食物这一事实. 为社交聚会提供的户外环境, 例如扩展屏蔽甲板, 增强的天井, 门廊也是同样有吸引力的选择.

尽管365滚球APP显然担心全国范围内Covid-19病例的增加,以及未来几个月可能出现的临时关闭, 潜在的经济和人口基本面表明,只要利率保持在低位,2021年新住房市场应该会强劲, 而房价仍在购房者的掌控之中. 与此同时, 随着年轻家庭的新家庭形成率恢复正常,租赁住房市场可能会在新冠疫情后的经济中看到活动的上升, 与老年家庭相比,他们中的许多人受到与Covid-19相关的裁员和大学关闭的负面影响更大.

365滚球APP都希望,一旦疫苗准备就绪并付诸实施,365滚球APP都能回到“正常的生活”。. 然而, 很可能,这场大流行带来的变化至少有一部分将持续下去, 随着远程办公的增加, 回家学习, 并希望手头有更多的供应来负责发展, 如果不是戏剧性的, 改变365滚球APP的生活方式和生活地点.


文章和研究准备 格雷格·洛根董事总经理.

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