谁应该控制租金管制? 10号提案和互动工具的影响,以更好地理解其在加州不同市场的细微差别

2018年10月18日
By 德里克。怀亚特,主要 , 莎拉·克罗克特,副总统 , 分析师Suveda Dhoot
实现住房 城市住房的趋势

今年11月, 加州人将对10号提案进行投票, 一项旨在废除1995年科斯塔·霍金斯租赁住房法案的投票倡议. 如果获得通过,该法案有望对加州的房地产市场和经济产生深远影响. 投资者, 立法者, 房客们焦急地等待着, 热烈讨论对租金和可承受性的潜在影响, 以及住房供应和建筑活动.

科斯塔霍金斯的废除可能会导致更严格的租金规定, 特别是在那些已经在承受能力和租赁住房短缺问题上陷入困境的城市. 更严格的租金管制法律可能会加剧住房供求之间的失衡, 随着开发商面临获得预期收益的挑战,预计收益增长可能会受到限制. 而一些租户将受益于对突然和显著的租金上涨的保护, 许多, 尤其是低收入人群, 随着对有限住房的竞争加剧,保障住房会有困难吗. 与此同时, 随着租金控制的加强,房东不愿再投资于老化的房地产,租赁库存的质量可能会下降. 对于多户型房产来说,较低的租金增长会导致未来收入的降低, 对现有资产和开发场地重新定价, 以及减少财产税. Effects of Prop 10 may not be limited to the real estate industry; California’s labor economy could also suffer from reduced labor mobility and high competition for housing.

尽管外围滚球app36510号提案的结果存在很多不确定性, 365滚球APP试图在下面详细描述不同玩家的分支.

介绍

1995年的科斯塔·霍金斯租赁住房法案

Costa Hawkins是加利福尼亚州的一项法律,它对当地的租金控制法律有以下限制:

  • 它将某些物业类型(独栋住宅和共管公寓)排除在市政租金控制条例的范围之外.
  • 该法案限制城市对1995年2月1日以后建造的住宅实施租金管制. 该法案还规定,在科斯塔·霍金斯法案通过时,被豁免于现行租金控制政策的住宅必须继续豁免. 例如, 根据当地已有的租金管制法律, 1978年以后在洛杉矶建造的建筑物或1979年以后在旧金山建造的建筑物不受租金管制规定的约束.
  • 它禁止“空缺控制”,这样一来,房东在搬出受控单元时,可以将租金调整至市场水平.

科斯塔·霍金斯法案的废除将把房租控制条例的决定权交还给城市.

加州当前租金控制概述

目前, 加州有15个城市有某种形式的租金控制, 限制受控单元的年度租金增长.[1] 例如, 在洛杉矶, 《365滚球APP》(RSO)规定,1978年10月以前建造的房屋的租金增幅(视年度通货膨胀率而定)不得超过3%至8%. 旧金山(1979年6月之前建造的单元)和圣莫尼卡(1979年4月之前建造的单元)的房东可以根据通胀水平按每年确定的百分比提高租金. 圣何塞允许每年最多增加5%的租金. 圣地亚哥,加州第二大城市(按人口计算),没有租金管制法律.

如果10号道具通过, 当地的租金管制法律将自动恢复到原来的法令, 除非新的地方措施也得到批准. 许多城市已经有了修改原始法律的投票措施——伯克利, 例如, 是否有一项措施,将免除新建筑20年的租金控制,并恢复空置控制. The City of 圣塔莫尼卡 also originally imposed vacancy control; if Prop 10 passes, 它会自动恢复生效.

下面的互动展览提供了对多户型单元数量的估计,这些单元可能会受到租金管制扩大的影响. 如果1995年以后建造的出租单元不再免除租金管制, 加州目前不受租金控制的超过100万套公寓将纳入其管辖范围.


租金管制的潜在影响

如果10号提案通过, 外围滚球app365预计,加州大多数主要城市将评估现行租金管制法律的变化, 可能会导致更严格的监管. 可能的影响包括:

1. 供应短缺加剧

如果新的租金控制法适用于新建筑, 考虑到较低的预计租金上涨, 开发商将获得更低的投资回报(除非初始租金设定高于监管较少的市场), 假设建筑成本保持不变. 作为一个结果, 这些新项目可能无法获得所需的回报,因此在财务上不再可行. 加州大学伯克利分校(UC 加州大学伯克利分校)的一位经济学家最近的一项研究通过佐证性研究讨论了租金管制对新建筑的不利影响, 包括多伦多大学的一项研究,该研究发现,租金控制导致安大略省的新建筑数量大幅下降.[2] 立法分析办公室也指出,当地租金管制政策的大幅扩大将导致新建筑的大幅减少.[3]

除了, 现有业主可能倾向于将出租物业转为出售住宅物业, 或者其他商业建筑(如果分区法允许的话). 斯坦福大学最近的一项研究发现,受1994年投票倡议的影响,旧金山的房东们重新开发了他们的房产,使他们免受租金控制政策的影响.g.将其转变为自有住房),将受监管的租赁住房供应减少15%.[4]

从历史上看, 建筑业主已经找到了创造性的方法来逃避租金管制法律——通过Airbnb将受管制的房屋转换为短期假期租赁, 例如,他们将继续这样做,以从他们的投资中获得最高的回报. 近年来,对独栋房屋租赁的投资也显著增加, 特别是机构投资者. Single-family homes are currently not subject to rent control regulations; however, 如果这在科斯塔·霍金斯法案废除后有所改变的话, 对这类房地产的机构投资可能逆转趋势,这些参与者可能成为加州独栋住宅的净卖家.

新建房屋数量的下降和改建房屋数量的上升,将使加州许多城市本已面临的严重住房短缺问题进一步恶化. 展示住房需求与供给的不平衡, 365滚球APP在下面创建了一个交互仪表盘,将经济增长(住房需求的主要驱动力)与住房建设活动进行比较. 这些图表描述了加州大都市统计区(MSAs)的就业增长和新屋开工之间的关系。. 在许多MSAs, 以及整个加州, 新工作和新住房开工之间的差距, 代表供应短缺, 在过去的五年里扩大了吗.


从1991年到2017年,加州MSAs增加了3个以上.900万个工作岗位,但不到2个.新开工800万套. 加州MSAs占62%或1.100万的美国人.S.’s 1.800万住房开工赤字相对于就业.


2. 住房竞争加剧,负担能力差距扩大

增加租金限制将保护受管制单位的租户免受租金激增的影响, 允许许多家庭继续居住在他们的房子里超过他们所能负担的时间. 然而, 过度需求(由于供应短缺)将导致对更有限住房的竞争加剧, 哪些因素会对低收入家庭造成更大的伤害. 竞争的加剧将赋予房东从大型需求池中选择租户的权力, 而且他们很可能会选择经济状况较好的租户.

不太可能所有的出租单元都受到租金管制.g.在美国,一些人认为新建筑将被排除在外,至少在一段时间内不会。). 随着市场供应日益紧张,这些非受控单元的租金年涨幅可能会更大. 由于需求过剩,这些住房可能会被收入较高的家庭吸收. 这将扩大不同收入家庭之间生活条件的差距. 考虑到租金管制单位的租金停滞不前将反映在住房质量下降上,这种情况尤其如此, 因为有限制的租金上涨会限制, 如果不能消除, 吸引房东投资的动机, 甚至是维护, 它们的属性. 为了保持竞争力,物业经理会把资金投入到装修和维修上——但考虑到相对于供应而言,潜在的租客还是很多的, 这可能不再是必要的或优先考虑的.

3. 对住房所有权的不确定影响

鉴于可供出售的房屋数量可能会增加, 房价可能下跌, 更多的家庭将有机会购买住房.[4] 然而, 考虑到租金增长将受到限制,而加州的房价已经相当高了, 目前尚不清楚租金管制单位的租户是否会向自有住房过渡,因为在租金管制水平下,租房仍有吸引力.

4. 房地产价值的变化和开发地点的重新定价

越来越多地将受租金控制的公寓视为债券类资产的投资者, 高入住率和稳定的现金流, 能假设更有攻击性吗.e.这将导致资产价值的上升. 另外, 由于空置控制的不确定性,寻求机会重新定位租金管制公寓和提高租金的投资者可能会认为风险增加, 因此,承保的上限利率更高, 导致资产价值下降. 长期, 在其他条件相同的情况下, 净营业收入增长放缓将导致房地产价值增长放缓.

如果新的租金控制法适用于新建筑, 开发用地的价值也可能下降. 为新开发项目实现目标回报, 较低的租金增长预期将不得不被较高的初始租金所抵消, 或降低开发成本(建筑加上土地). 由于建设成本不太可能下降,土地价格将不得不调整. 那些不能支持其他商业用途的网站将比那些能够支持其他商业用途的网站受到更多的折扣, 但由于租赁住宅开发的总体需求下降,大多数开发地块的价值将有所下降.

5. 交易活动的不确定性影响

考虑到不断上升的利率和租金规定,许多业主可能倾向于出售他们的房产, 预计房地产价格已经见顶. 另一方面, 买家, 承保较低的租金增长和较小的资本收益, 可能不愿意在房产的最高价格购买. 这取决于买家和卖家都愿意接受的折扣幅度, 近期内,交易活动可能会激增或下降.

6. 不确定的经济影响,很可能是负面的

降低许多人的住房负担,将提高居住在受控单元的租房家庭的可支配收入, 并导致经济中的消费者支出增加. 同时, 建筑活动的减少和税收的降低可能会抑制企业和政府的支出. 净营业收入增长放缓将导致房地产价值增长放缓, 因此,未来财产税支付的增长会更低. 根据立法分析办公室的说法, 由于财产税收入减少和监管成本增加,10号提案的成功可能导致每年州和地方收入减少数千万美元.[5] 此外,租户的流动性减少也可能对经济造成不利影响, 谁会拒绝其他地区的新就业机会,以便在供应受限的市场上保住租金受限的稀缺住宅.[4] 此外, 加州的雇主可能会发现,由于住房租赁竞争加剧,吸引人才变得越来越困难, 哪些因素会导致就业增长放缓.

随着11月6日大选的临近,房租管制无疑是一个热门话题. 加州的每个城市将如何改变他们的租金控制法律,这仍有待观察, 但对所有相关人员的影响可能是极端的.

参考文献

[1] 阿拉米达, 加州大学伯克利分校, 贝弗利山, 东帕洛阿尔托, 海沃德, 洛杉矶, 洛斯盖多斯, 山景城, 奥克兰, 棕榈泉, 里士满, 旧金山, 圣荷西, 圣塔莫尼卡, 和西好莱坞.

[2] 肯尼斯·罗森. 《外围滚球app365》.” Fisher房地产和城市经济中心, 2018.

[3] Mac泰勒. 外围滚球app365租金控制的拟议法定倡议的审查(提交给司法部长), 根据《外围滚球app365》第9005条). 立法分析师办公室, 2017.

[4] 丽贝卡·戴蒙德,蒂莫西·麦奎德,富兰克林·钱. “租金管制扩大对租户的影响, 房东, 不平等:来自旧金山的证据.” 国家经济研究局, 2018.

[5] 加州国务卿. 第十项提案扩大地方政府对住宅物业租金控制的权力. 倡议法令.” 官方选民指南, 2018.


文章和研究准备 德里克。怀亚特,主要; 莎拉·克罗克特,副总统; and 分析师Suveda Dhoot.

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