新型冠状病毒肺炎时代的周期规划

2020年3月20日
By 查尔斯一. 董事总经理休利特
新型冠状病毒肺炎 经济低迷

现在很清楚的是,美国政府正在采取行动.S. 经济正走向衰退. 现在的问题不是经济衰退是否即将到来, 而是a)这次衰退会有多严重,会持续多久, 第二,365滚球APP这些从事房地产行业的人近期应该对此做些什么.

市场转向的速度不应令人感到意外. 通常情况下, 这是不可预见的情况, 对系统造成一些冲击(新型冠状病毒肺炎肯定是这样),这将破坏正常的供需平衡,并使经济陷入低迷. 冲击越严重,衰退就越痛苦.

那么,有多长,有多深? 抱歉,没人知道. 根据来自中国和韩国的早期证据,有一个看似合理的理由可以证明,美国的经济增长速度将放缓.S. 未来两周,确诊病例数量是否会大幅增加. 但到那时,新确诊病例的数量应该会在三到四周内开始急剧下降.


新冠肺炎确诊病例总数

来自中国的报道, 自疫情爆发以来,零售额下降了30%,工业产出下降了13%, 现在表明生命, 和商业, 开始恢复生机了吗, 现在新确诊病例接近于零,希望和期望是恢复会相当快. 因为新病例的数量已经稳定下来, 即使是武汉, 新冠肺炎大流行的发源地, 据报道,该公司的产能已恢复到50%,并可能在3月底达到75%. 对中国来说,这很可能是一个v型衰退,只持续了两个季度左右.

这是美国经济可能出现的一种情况.S., 尽管迄今为止对冠状病毒的反应缓慢,但在哪里, 这个国家现在似乎正准备采取措施, 如果不包含, 减少的影响. 可悲的是, 经济受到的破坏程度以及从仍在蔓延的破坏中恢复过来的能力仍不得而知. 中国能够将其影响区控制到武汉, 而冠状病毒已经在整个美国蔓延.S. 这可能会对美国经济衰退的深度和持续时间产生影响.S. 如果你.S. 遵循中国的轨迹, 然后,365滚球APP可能会经历一到两个季度的GDP负增长,然后随着经济对被压抑的需求和美国经济做出回应,GDP会恢复正增长.S. 消费者将在2020年下半年恢复活力. 虽然看似合理,但这可能是最好的情况. 谨慎的做法是,为可能更长、更深、更严重的破坏做好准备.

历史告诉365滚球APP, 除非由金融市场崩溃引起或触发, 经济和资本市场从这样的冲击中相对较快地反弹(1918年流感大流行后的衰退只持续了7个月). 然而, 这次可能会有所不同,因为典型的经济衰退是由于这样或那样的原因导致消费者消费基本疲软(1918年的流感大流行之后,1920年出现了为期18个月的衰退, 这是由其他因素引起的). 低消费会导致供应过剩,并在经济低迷期间压低生产和投资活动水平,而不会中断供应链.

在这种情况下, 随着需求复苏,闲置资源得到重新配置,经济可以相对较快地反弹. 这一次供应链和生产能力的中断可能需要更长的时间来恢复供应, 特别是如果疫情没有在全球得到均匀控制的话, 因此可能会滞后于需求的反弹, 这本身可能有一些负面的后果, 比如制造通胀压力.

对美国经济的预期情况是.S. 需要两到三个月才能控制住疫情吗, 经济放缓持续了两个季度,但仍有可能在夏季或秋季开始复苏, 并可能推动美国经济在今年实现正增长.S. 国内生产总值为2020. If, 然而, 在未来两到三个月内,疫情无法得到控制, 经济低迷可能会持续较长一段时间. 很明显, 这种情况需要密切监测,因为轨迹可能发生实质性变化, 并迅速.

那么房地产公司现在应该做些什么呢? 首先,不要惊慌, 虽然这看起来很痛苦, 记住,股票市场并不代表经济. 虽然这是一种新病毒,但周期并不新鲜,365滚球APP以前也见过类似的冲击. 房地产公司应该立即采取行动计划, 毫无疑问,你已经这么做了, 为了留住员工, 供应商, 合作伙伴, 你们大楼里宝贵的居民和房客要安全——你们现在已经知道该怎么做了——要经常彻底洗手, 尽可能实行在家灵活工作政策, 旅游指南/会议限制, self-quarantining谨慎/必要的, 社会距离, 等. 幸运的是, 365滚球APP大多数从事房地产行业的人都在做长远打算, 365滚球APP现在正在进行的开发和投资将会持续多年, 而不是几周或几个月. 面对不确定性,人们可能会暂时犹豫是否做出承诺, 所以要协商合同的延期, 必要时重新考虑条款, 只有在你必须走的时候才走. 但随着时间的推移,资产价值将会收复在经济低迷期间失去的阵地,然后再有所回升.

很明显,房地产行业的一些部门正在遭受重创——酒店业, 休闲/度假村, 而零售/娱乐业则高居榜首. 这些行业的收入受到了迅速而毁灭性的影响, 冠状病毒关闭的持续时间将对这些行业的企业倒闭数量产生有意义的影响. 根据美国酒店和住宿协会贸易集团, 新型冠状病毒对酒店业的经济影响已经比9月9日更严重. 11次恐怖袭击加上大萧条, 目前的预测显示,全年酒店入住率将下降30%,这将导致近400万个酒店工作岗位的流失, 从总经理到管家. 很可能是零售, 写字楼和工业租户将在不久的将来开始寻求一些缓解.

具有讽刺意味的是, 这对一些工业部门的人来说可能是个好消息,因为在这场大流行之后,对电子商务和分销的需求进一步上升. 从长远来看, 预计将有更多的生产设施设在北美,以确保供应和进入市场的机会,像这次这样的事件, 这对美国的经济增长、工业和物流设施都有好处.S. 和墨西哥.

到现在为止, 大多数出租公寓业主/经理和房屋建筑商销售办公室都使用了虚拟之旅,这将如何影响房屋销售还有待观察, 未来几周和几个月的租赁率和入住率. 到目前为止,新的租房者/购房者的流量在下降,但搬家的人也在减少.

由于潜在购房者担心出现在公共场合,新住宅社区的购物者流量有所下降, 他们的工作稳定性和财务健康随着股市崩盘和企业倒闭. 在上周末的周日开放日,二手房中介发现买家流量明显放缓. 一些公司已经选择取消开放参观日. NAHB的当前销售状况指数下降2点,至79, 未来6个月的销售预期下降了4个百分点,至75, 潜在买家的流量下降了1分,至56分. 但需要注意的是,在3月的HMI中,有一半的建设者的反馈是在3月4日之前收集的, 因此,NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)表示,下个月的报告将更多地反映出最近的股市下跌和冠状病毒不断上升的经济影响. 在调查中, 21%的建筑商表示,由于中国等其他国家对病毒的担忧,供应出现了一些中断. 然而, 在3月6日之后接受调查的建筑商中,这一比例更高(33%), 表明这在很大程度上仍是一个新兴问题.

的需求, 区位特点, 在疫情爆发之前,工作场所的性质已经处于过渡时期,这是否会改变365滚球APP看待和使用办公室的方式,并加速这一趋势? 365滚球APP的建筑工地会发生什么——这不是可以在家里完成的工作?! 波士顿是美国第一个城市.S. 宣布从3月17日起关闭所有建筑工地, 旧金山紧随其后,洛杉矶也紧随其后. 然而,, 费城市长肯尼下令关闭所有非必要的企业, 这项命令并不适用于建筑工地, 至少, 到目前为止.

365滚球APP已经看到了商业贷款市场全面关闭的初步迹象. 先前的承诺仍在履行, 但实际上,除了少数优先客户外,并非所有客户都能获得新贷款. 投资销售活动也是如此. 私人借贷市场很活跃,但在过去一周,价格已经大幅上涨. 买家正在重新考虑他们的报价, 并试图延长或取消任何正在进行的投资. 自上周以来,情况发生了变化, 当贷款市场总体上仍然开放时,多个消息来源表示,活动本身并没有放缓太多,某些领域甚至出现了增长. 总体而言,银行保持了较低的基准利率和较高的利差. 避险资产, 即工业, 办公和多户住宅, 贷款机构是否比零售和酒店业更受欢迎. 建筑贷款的提取仍在进行中,但LIBOR下限的一些条款正在重新谈判. 365滚球APP知道,由于担心政府关闭的短期影响,一些交易已经失败, 并期待更多的到来. 此外, 在3月第一周之前尚未完全谈判的大型商业银行贷款,如今可能无法获得,因为银行会储备现金,以支付准备金义务. 此外,银行系统的“管道”(回购市场、现金经纪人等.)上周被堵塞,由于缺乏愿意让这些日常交易成为可能的交易对手,现在转移大量资金变得越来越困难. 尽管本周危机似乎有所缓解, 365滚球APP担心这个问题很容易重新出现. 直到这个问题得到解决(这是美联储关注的焦点), 这可能发生在病毒被清除之前), 股票市场将继续剧烈波动,大型房地产交易将难以完成.

一些大型机构资本参与者告诉他们的经理,除非他们“偷钱”,否则他们不会投资任何新的东西.“没有人想要解释为什么他们的账目上有2020年3月的老式投资, 特别是如果情况变得更糟的话. 其结果是,目前在很大程度上是一个观望的投资策略. 看看未来几周和几个月计划进行的资本重组会发生什么变化,了解这场危机对房地产金融的真正影响,将是很有意义的, 但对于房地产公司来说,确保他们现在有足够的流动性来维持一段时间,直到这种情况的轨迹变得清晰,这肯定是一种谨慎的做法.

也不是为了变得残忍, 但这也是考虑低迷时期可能出现的潜在机会的时候,并让你的房地产企业不仅能生存下去, 但繁荣, 在一个混乱的时期. 如果信贷市场犹豫或抓住, 是否有机会用过渡性贷款来填补这一空白, 或者为紧张的贷款人/投资者提供信用改善? 现在投资极速可能还不算太晚!

市场概述:Zoom视频通信公司.

365滚球APP外围滚球app365, 这感觉更像是9/11恐怖袭击后的低迷,而不是2008年金融危机的重演——这是一场持续时间相对较短、严重性相对较重的衰退. 好消息是,房地产并没有引发这场危机, 随着正常消费的恢复和供应链的快速重建, 经济和信贷市场的基础仍然稳固. 只要信贷市场保持健康, 在接下来的一两个月内,疫情就会得到控制. 房地产市场仍有充足的资金,也有大量的资金可供投资.

幸存者将是:a)即使NOIs下降,也能享受健康的债务覆盖比例,以满足偿债要求, B,在接下来的几年里,几乎没有租赁和债务到期的风险, c)设法为“干粉”安排备用资金。.

为他们, 行动计划是管理现金, 密切关注局势——你怎么能不在24/7的新闻循环中——并记住,美国的局势在好转之前会变得更糟,但来自中国和韩国的信息是,令人鼓舞的终局在即. 如果你还没有这样做,现在绝对是时候:

  1. 对你的投资组合进行压力测试,了解租金下降10%的影响, 或者销售额下降30%, 对你的现金流有什么影响, 你偿还债务的能力, 并保持对股东的分红, 确保你有足够的流动性来度过低迷时期.
  2. 现在就决定什么是你想拥有而你还没有的, 制定一个计划,密切跟踪这些行业和/或市场,以发现危机的早期迹象.
  3. 做好迅速果断行动的准备——机会之窗相对较短,有大量资本正等着利用危机, 所以早起的鸟儿有虫吃.
  4. 准备好应急计划B,以防情况恶化, 但A计划应该照常进行, 未来几周肯定会更虚拟, 但要坚持到底.

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文章和研究准备 查尔斯一. 休利特董事总经理.

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