人口趋势支持强劲的多户型需求

2013年8月8日
By Patrick Lynch,副总裁
城市房地产 多户家庭的

多户型住宅行业强劲复苏, 尤其是相对于单户住宅的疲弱复苏而言, 引起了很多观察者的注意. 一些人从这次快速的复苏中看到了新“泡沫”的初步迹象,而另一些人则认为,这表明人们不可避免地将更倾向于城市生活,远离郊区的独栋住宅. 这一解释对多户型住宅开发商具有重要意义, 主人, 和投资者.

365滚球APP分析了来自美国的历史数据和未来人口预测.S. 美国人口普查局的调查结果表明, 至少在全国范围内是这样, 这些数据并不支持有关多家庭住宅泡沫的担忧. 事实上, 这表明未来四年对多户型住房(包括出租和出售)的需求可能会比2000年到2007年的繁荣时期更加强劲. 即使不假设对多户型住房的偏好会有重大改变, 两个主要的人口趋势, 下面描述, 多户型住房的需求是否应该超过人口增长的预期.

  • 疲软的经济造成了一种“被压抑”的住房需求, 尤其是年轻人, 谁是多户型住房最重要的人口群体. 找不到合适的工作, 许多人决定继续住在父母家里,或者和室友住在一起. 如果劳动力市场继续复苏, 365滚球APP预计他们会恢复到衰退前的行为, 这意味着,在过去三到四年的“正常”经济中,许多家庭的形成将在未来几年内发生.
  • 美国的结婚率.S. 几十年来一直在稳步下降,而且没有减弱的迹象. 作为一个结果, 单身和未婚家庭的数量已经增加,并且很可能继续以比人口增长更快的速度增长. 这种趋势有利于多户型住宅,因为未婚家庭比已婚家庭更倾向于多户型住宅.

考虑到这两个因素和人口增长, 这一分析表明,新建多户型住宅的需求量应在280户左右,000 to 460,每年000个单位. 这个范围的低端假设是,随着经济复苏,人们的偏好会略微转向独栋住宅,而且目前存在过剩的空置,可以满足未来的部分需求. 高端的估计假设目前没有多余的空置,并且在2011年的年龄和婚姻类别内的多户型住房的偏好在未来保持不变. 为了正确地理解这些估计,美国政府的数据是.S. 从2000年到2007年,平均每年约有30万套多户型住宅开工.

有几点值得注意. 首先,这一分析只考虑了美国广泛的国家趋势. 当地的供应、需求和人口结构可能有很大的不同. 第二个, 未来将建造的实际单元数量不仅取决于人口结构驱动的需求, 但在许多其他因素上. 这里提出的需求估计不应被解释为发展预测, 而是在考虑这种预测时需要考虑的一个因素.

年龄、婚姻状况与多户型住房需求

365滚球APP假设,基于户主的婚姻状况和年龄,可以可靠地预测对多户主相对于单户主的总体偏好. 下面的图表展示了这一论点的证据. 它们显示了美国家庭总数的百分比.S. 在年龄和婚姻状况类别内居住在多户型住房单元(每个结构5个或更多单元)的人. 总的来说,它们保持了相当的一致性, 特别是过去十年, 适用于已婚和未婚家庭.

尽管如此,在过去的三年里,多户型住宅的“偏好率”还是出现了小幅上升, 特别是对于25-34岁的人. 这是否反映了偏好城市化的永久性转变, 或者是经济衰退的周期性影响。在21世纪初的繁荣时期之后,经济衰退迫使许多家庭进入了租房市场, 还不清楚. 这可能是两者的结合.

多户家庭的

多户家庭的

结婚率已显示出一种明确的趋势. 如下图所示, 结婚率, 适用于所有年龄, 自1980年以来一直在下降吗.

%结婚的年龄户主图

如果这种趋势继续下去, 这意味着对多户型住房的需求比仅由人口增长产生的需求更大, 因为未婚住户更有可能选择多户型住房, 在每一个年龄.

影响多户型住宅需求的另一个关键因素, 但所有住房, 是家庭形成率吗, 哪一个通常是通过领导率来衡量的. 这是某一年龄组的户主与该年龄组总人口的比率. 对于65岁以上的人来说,领导率从1990年到2007年稳步下降. 这一趋势很可能可以用美国人预期寿命的延长来解释.S. 人口. 随着配偶寿命的延长, 独居人口的比例也在下降, 领导率因此下降. 从1990年到2007年,年轻群体的领导率保持稳定. 但从2007年到2011年,18-24岁和25-34岁年龄组的领导率出现了明显下降. 这种下降可能是由于经济衰退期间和之后的劳动力市场疲软. 没有工作, 或者是低工资的工作, 年轻人尤其会选择和父母住在一起或与人合租,以最大限度地降低成本. 虽然这些领导率的下降可能看起来微不足道, 当适用于整个美国人口时.S. 这可能意味着家庭数量和住房需求的巨大差异.

职务率图

未来的需求可能超过每年40万台

基于上述因素,365滚球APP构建了两种未来需求到2017年的情景,并采用以下假设:

  • 按年龄分组的人口增长是基于美国的预测.S. 人口普查局.
  • 到2017年,65岁以下所有年龄组的领导率将恢复到2007年的水平. 这一预测是基于经济, 和劳动力市场, 还会继续愈合吗, 像他们那样, 家庭组建率将会恢复. 65-74岁和75岁以上年龄组的领导率将继续以2000-2011年的平均年下降速度下降, 假设预期寿命会持续增长.
  • 假设到2017年,各年龄组的结婚率将以与2000年至2011年相同的年均下降速度下降. 所有年龄组, 这意味着已婚家庭的比例将从50%下降.2011年4%至48%.1% in 2017.
  • 365滚球APP在年龄和婚姻类别内测试了两种外围滚球app365多户型偏好率的情景——“周期性”和“世俗”.“周期性情景是基于一个前提,即最近对多户型住宅的需求上升是由经济周期驱动的, 这, 随着经济的改善, 一些家庭将恢复独户生活. 长期观点认为,最近人们对多户型住宅偏好的上升代表了一种更持久的偏好转变. 因此, 在长期方案中,假设在年龄和收入类别内居住的多户家庭的优惠率不变.

周期性的场景图在周期性情景下,总需求增加2.预计从2012年到2017年将有0.48亿台, 这相当于每年341次,000个单位. 然而, 因为只有158,2012年交付了000台, 稍微高一点,378,从2013年到2017年,每年将需要000台. 甚至这个估计, 在更保守的偏好率假设下, 结果是,在2000年代,多户型住宅的需求高于平均年完工量.

在长期情景下,需求为2.从2012年到2017年,预计将新增2400万套,相当于每年37.4万套. 考虑到2012年的完工量只有15.8万辆,在进行调整后,每年的完工速度需要达到2辆.到2017年,2400万套新房将达到41.7万套.

周期性和长期情景图表总结了在每种情景下,以下每一个因素对需求的贡献:领导率, 人口的年龄分布, 结婚率, 考虑到年龄和婚姻状况后的多户型家庭“偏好率”, 和人口增长.

过时

上述需求估计数不包括需要更换已过时的现有设备. 没有外围滚球app365报废率的可靠数据, 但用美国的数据估计这个因子是可能的.S. 追踪房屋建造年份的人口普查数据. 利用这个来源,365滚球APP估计0.每年有20%的多户型住宅(约4.5万个单元)被更换. 这个估计接近于0.哈佛大学住房联合中心在2010-2020年的预测中假设,所有住房的替代率为25%.

当前的空缺

以上估计需求量为378,000 to 417,000个单位每年也假设没有闲置, 或多余的空位, 在当前的库存中,可能会吸收一些这种需求. 根据最典型的空缺指标,这似乎是一个合理的假设. 截至2012年, 人口普查住房空置调查估计,多户型房屋出租库存的空置率为9.3%, 与20世纪90年代的平均水平大致一致,略低于2000-2010年的平均空置率. 同一调查估计,多户型“房主”单元的空置率为6.虽然高于上世纪90年代6%的平均水平,但却是自2005年以来的最低水平. 里斯, 它调查了美国的多户型房屋租赁市场, 估计空置率为4.2012年为5%,这是一个非常健康的水平,并不意味着供应过剩. 另一个来源,美国住房调查,报告总空置,不包括季节性住房,14.2012年的失业率为7%,与2003年的14%相比几乎没有变化.6%,但略高于13%.一九九七年3%. 相反,美国社区调查显示,空置率上升到16.2011年,多户型住宅的比例为4%,而同期为10.在2000年人口普查中占6%.1% in 1990. 这些是美国社区调查和人口普查的估计, 然而, 使用一个宽泛的空缺衡量标准,将季节性单位算作空缺.

来源之间的不一致当然留下了争论的空间. 然而, 因为大多数资料都没有显示空缺与过去的平均水平有明显的偏离, 365滚球APP倾向于认为,“超额空缺”不太可能超过现有库存的2%至3%. 下表显示了在考虑到报废和过剩空置情况后,在周期性和长期情景下的年度需求估计范围,该范围为现有多户住宅库存的0%至3%.
2017年多户型住宅需求估计图表

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