颠覆性人口统计:住房生产 & 人口统计学的现实正朝着不同的方向发展

2019年3月14日,
By 格雷格·洛根,总经理 , & 雷切尔·沃尔德曼,副
实现住房 消费者洞察 人口趋势

下面, 365滚球APP确定了新家庭的人口结构正在朝一个方向移动的一些方式, 而住房生产有时会朝着相反的方向发展. 此外,365滚球APP还就房屋及社区开发商如何更好地适应这些不断变化的环境,以更好地服务于更广泛、潜在更大的新待售房屋市场受众提出了具体建议:

  • 新家庭的人口结构不匹配现象越来越严重, 家庭所陈述的住房偏好活跃于待售住房市场, 而新的家居产品和价格点正被提供给市场.
  • 在当前的住房负担能力危机之前,新房负担能力下降是一个长期趋势的一部分. 新屋存量的各种规模除了推高抵押贷款水平外,还推高了房价, 劳动, 和土地成本. 与大衰退前的那些年相比, 新建房屋的比例大于3,000平方英尺从19%增加到30%.
  • 婴儿潮一代已经拥有了千禧一代仍在创造的购买力, 他们仍然是新房销售的重要市场.
  • 现在,越来越多的千禧一代进入了这个市场, 为待售住房市场创造了潜在的人口因素, 但是,如果新住房和社区开发商不能更紧密地将新住房产品和价格与需求相匹配,那么就很难充分利用这一趋势.
  • 新家庭的增长既年轻又日益多样化, 这对购买力产生了重大影响,与此同时,价格正在见顶,更可获得价格的房屋库存正在下降.
  • 与目前的市场相比,中密度住宅和小型独立住宅的市场更大, 这些和其他创造性的解决方案将变得越来越重要.S. 人口进一步多样化. 否则,新建待售房屋市场的整体规模可能会下降.

自2000年代末的大衰退(Great Recession)以来,经济复苏已经持续了九年, 房屋销售量尚未完全恢复到经济衰退前的高点.1 在同一时期, 随着大量的千禧一代进入年轻的成年期和租房的黄金阶段(20岁到30岁出头),租房市场迅速扩张。. 从2005年到2016年,租房家庭的增长超过了房主家庭的增长. 然而,这一趋势现在正在逆转. 现在,越来越多的千禧一代进入了传统的买房阶段(35岁到40岁之间), 为待售住房市场创造了潜在的人口因素. 然而,如果新住房和社区开发商无法将新住房产品和价格与需求相匹配,那么将很难充分利用这些潜在的优势.

图1:房屋价格中位数和家庭收入中位数(1975=100)

 

来源:美国人口普查局

在满足新的待售住房需求方面,最受关注的问题是负担能力危机, 因为房价上涨的速度快于家庭收入的增长, 由于建筑成本的上升, 劳动力短缺, 高昂的土地成本. 新房价格低于300美元的比例,仅在过去的五年里,就从55%下降到40%多一点. 然而, 新房可承受能力下降是当前危机之前的长期趋势之一, 表明其他因素也在起作用. 房价上涨, 这不仅是因为成本更高, 但也因为新房子是, 平均, 更大的, 很长一段时间以来都在朝着这个方向发展. 新家庭的人口结构不匹配现象越来越严重, 活跃在住房市场的家庭所陈述的住房偏好, 以及向市场提供的产品和价格点.

图2:按价格区间划分的新房销售份额

图2按价格区间划分的新房销售份额

来源:美国人口普查局

更小的家庭和更大的新房子

新屋库存规模的组合除了增加劳动力和土地成本外,还推高了房价. 而平均家庭人数继续下降, 而有孩子的家庭只占新房购买量的三分之一左右, 房子的尺寸正在变大. 这是一个最好(或最差)的例子,说明长期人口趋势和新房生产趋势朝着相反的方向发展. 在住房复苏期间(2010年至2017年),新建住宅的平均面积增加了300多平方英尺, 添加大约40美元,000比平均新房价格. 与大衰退前的那些年相比, 新建房屋的比例小于1,400平方英尺的面积从衰退前13%的高点下降到了今天的7%左右, 而新建房屋的比例为3,000平方英尺及以上的面积从19%增加到30%. 与此同时 外围滚球app365的消费者研究 表明对小型独栋住宅和联排别墅的需求大幅增加. 某种程度上价格更合理的住房产品的成功营销方式之一是提供高密度的待售住房, 365滚球APP在365滚球APP的 2019年2月28日,咨询.

图3:按面积划分的新出售房屋份额

 

资料来源:美国人口普查局

家庭增长更加多样化

新家庭的增长既年轻又日益多样化, 这对购买力产生了影响,与此同时,价格正在见顶,更可获得价格的房屋库存正在下降. 黑色的, 拉美裔, 亚洲, 其他少数族裔家庭的住房拥有率低于白人家庭. 白人家庭通常收入更高,更公平,过去在家庭增长中所占的份额要高得多, 因此在历史上推动了新的住房需求. 与此同时,建筑商和社区开发商继续将新住房产品定位于拥有更大权益的老年消费者, 要增加新房主的数量,就需要接触到这些更多样化、住房拥有率更低的群体, 包括总体上年轻的家庭,尤其是35至44岁的家庭.

图4:按年龄组别和年份划分的住房拥有率

 

来源:美国人口普查局


现有的成熟房主拥有房屋的倾向更高,鼓励建筑商和社区开发商瞄准这些客户,因为他们更有可能利用当前的房屋价值购买另一套住房, 而且通常没有那么多资金限制. 虽然大部分关注的是千禧一代, 由于人数众多,谁是家庭增长和未来住房需求的最重要的长期组成部分, 婴儿潮一代已经拥有了千禧一代仍在创造的购买力, 这使得婴儿潮一代成为当前新住房销售的重要市场. 这是社区开发商和房屋建筑商继续瞄准年龄较大的婴儿潮一代的主要原因,因为他们已经到了退休和缩小规模的年龄, 郊区和城市填充社区以及活跃的成人社区(AACs). 事实上, 根据人口普查局的数据, 在年龄限制发展区新建的独栋住宅数量从大约11套增加了,在2010年开始复苏的时候,它的销量达到了1万辆, 到26日,2017年10000台. 外围滚球app365的年度调查 最畅销的总体规划中,社区 表明许多顶级社区的房屋销售很大一部分来自年龄限制产品.

增加“非传统”家庭

根据哈佛大学联合住房研究中心(JCHS)的研究,, 2018-2028年,单身家庭和已婚无子女家庭预计将占家庭增长的69%. 这些家庭类型的增长在很大程度上是由预计的老年家庭增长所推动的. 有子女的已婚家庭也将增加, 主要由千禧一代驱动. 然而,与前几代人相比,千禧一代的孩子更少,2 在新房面积呈上升趋势的时候,是哪一种因素与老年家庭的增加一起导致了平均家庭规模的下降.

图5:1960-2017年每个家庭的历史人物和家庭规模

图5 1960-2017年每个家庭的历史人口和家庭规模

来源:外围滚球app365

新家庭增长多样性对住房拥有率的影响

虽然在大萧条期间和之后的几年里,总住房拥有率都有所下降, 从2016年开始,住房自有率开始回升,保持在64.2018年第四季度为8%.3 然而, 住房拥有率的下降和随后的轻微回升在所有人口群体中并不相同. 所有年龄段的人都受到了经济衰退的影响, 2010年至2017年,年轻家庭的住房拥有率下降最为严重. 美国.S. 人口普查局预测,从现在到2021年,所有年龄段的住房拥有率将继续上升. 但是,住宅拥有率的增加幅度在年轻层将是最小的.

经济衰退后,首次购房者在所有购房者中所占比例一直较低, 2018年约为33%, 低于2017年的34%, 低于40%左右的历史平均水平.4 尽管大萧条之后经济稳定, 首次购房者的比例仍低于长期趋势, 很大程度上是因为价格和信贷的可承受性.

人口因素对住房需求的最大影响当然是家庭增长. 人口普查局最近下调了其人口预测, 预计由于外国移民水平下降和某些人口群体的死亡率略高,比率比以前的预测略低. 根据最新的人口普查数据,JCHS预测家庭增长率为12.2018年至2028年为200万.从2028年到2038年减少了600万,比之前的预测减少了10%和13%. 移民人数减少是造成这一差异的主要原因, 影响了之前对拉美裔和亚裔人口增长的预期. 越来越严格的联邦移民政策可能会进一步降低实际增长. 与此同时, 婴儿潮一代的老龄化将推动65岁及以上家庭的增长, 而千禧一代将推动35至44岁家庭的增长. 45岁到64岁的人口将会减少, 这是因为婴儿潮一代的老龄化和随后的x世代人口的减少.

图6:2018-2028年按年龄和种族/民族划分的预计家庭增长

 

注:白人,黑人和亚洲/其他只显示非西班牙裔成员. 拉美裔可以是任何种族的人.
资料来源:美国人口普查局JCHS表格和2018年JCHS家庭预测


如上图所示, JCHS预测,从2018年到2028年,不同种族和民族的家庭增长将呈现多样化的组合. 西班牙裔家庭的数量预计将占总增长的37%, 亚裔(和其他非西班牙裔少数民族)家庭占24%, 非西班牙裔黑人家庭占16%. 这是重要的, 鉴于2018年83%的购房者(新建和转售)是白人, 少数族裔的住房拥有率低于白人家庭. 考虑到少数族裔家庭的增长和他们较低的购房倾向, 同样单位的家庭增长可能不会带来与过去相同水平的房屋销售活动.5

在首次购房者中,种族和少数民族的比例要高于升级购房者.6 尽管少数族裔家庭的住房拥有率低于白人家庭, 他们对自有住房的渴望是相似的,7 当找到解决方案来增加价格合理的住房的供应时,这代表着一个增长机会, 哪项消费者研究表明,高密度的开发至少可以部分满足需求.

与此同时,你.S. 人口的多样性持续增长, 在接下来的25年里,白人人口占总人口的比例将下降到大约一半.

图7:美国按种族和西班牙裔划分的人口

 

*Non-拉美裔 members of race; 拉美裔可以是任何种族的人.
资料来源:美国人口普查局、布鲁金斯学会、外围滚球app365


根据美国联邦统计局编制的2018年各种族/民族群体的住房拥有率,美国联邦统计局的数据显示,美国人的住房拥有率高于美国人.S. 人口普查局对美国未来种族和民族构成的预测.S. 家庭增长表明,未来新家庭的住房拥有率可能会显著低于目前的住房拥有率. 因此,如果目前的趋势保持下去,美国的总体经济增长可能会放缓.S. 住房拥有率将下降.

图8:2018-2028年和2028-2038年家庭增长的住房拥有率与预测住房拥有率倾向

 

资料来源:美国人口普查局,2018年JCHS家庭预测,外围滚球app365


住房拥有率的变化喜忧参半, 拉美裔和亚洲人的住房拥有率温和增长, 以及大萧条后黑人家庭数量的显著下降.8 这些拥有房屋的倾向是否会增加,将取决于收入的变化(收入一直相当平稳), 住房负担能力, 以及信贷渠道, 造成白人和少数族裔住房拥有率差异的关键因素是什么. 少数族裔家庭的平均收入低于白人家庭, 除了非西班牙裔亚裔,9 研究表明,少数族裔家庭更有可能背负更高的学生债务.10 与白人家庭相比,少数族裔家庭获得信贷的机会更少,平均信用评分也更低, 使获得抵押贷款或其他融资更加困难.11 从住房政策的角度来看, 解决这些结构性问题对于弥合住房拥有率差距至关重要.

拓宽产品结构和定价

目前, 与2000年相比,新的待售产品类型的组合没有明显不同, 还有几栋联排别墅在建, 和更少的公寓. 然而,外围滚球app365最近的 房屋及社区偏好调查 发现即使是传统的独栋独栋住宅仍是最理想的待售住宅产品类型, 大约三分之一的受访消费者会考虑更高密度的附加产品, 然而,这些产品类型仅占14种.新建住宅利率为8%. 平均, 这类产品的价格比独栋独栋住宅更合理,往往能吸引那些想拥有一套住宅但买不起独栋独栋住宅的买家.

图9:新建待售房屋市场份额和消费者偏好

图9:各类型新建房屋的份额和消费者偏好

资料来源:美国人口普查局,外围滚球app365消费者研究


除了, 外围滚球app365的消费者调查显示,小型独立住宅的市场比目前提供的市场更大, 假设这些单元能够盈利地建造和销售,那么哪些代表着进一步的机会. 约18%的受访者表示,他们会购买一套小于1美元的住房,500平方英尺, 这远远超过了目前在建的同等规模房屋的比例. 考虑这些和其他创造性的解决方案将变得越来越重要.S. 人口进一步多样化,或整体的新出售的美国.S. 房地产市场可能下滑.


文章和研究准备 格雷格·洛根董事总经理,和Rachel Waldman,助理.

参考文献

  1. 分地区房屋销售情况美国人口普查局
  2. 生命统计数字快速发布疾病控制中心
  3. 美国住房拥有率,美国联邦储备理事会(美联储,fed)
  4. 2018年房屋买卖双方简介美国全国房地产经纪人协会
  5. 见上图
  6. 近期购房者的特点美国全国住宅建筑商协会
  7. 租金分析房利美
  8. 按种族和民族划分的季度住房拥有率美国人口普查局
  9. 按种族和民族划分的房屋所有权美国全国住宅建筑商协会
  10. 新的分析加强了学生贷款债务的种族差异今天的高等教育
  11. 即使在美国最繁荣的城市,信用分数也会使种族差异延续下去城市研究所

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