评估25个最活跃的市场:看看单户住宅的发展势头

2016年9月26日
By 格雷格·洛根,总经理 , 托德们,总经理 , 卡梅伦·波莱克,副总统
社区和度假胜地 房地产发展趋势

U.S. 都市区推动住房市场

而总体U.S. 房地产市场自大衰退以来一直在扩张, 从数据中可以清楚地看出,一些大都市地区拥有其他地区所缺乏的动力. 外围滚球app365确定了25个最活跃的地铁[1] 并根据他们继续建造独栋住宅的潜力对他们进行了排序. 外围滚球app365借鉴了近50年的行业经验, 客户洞察力, 以及365滚球APP公司在全国和地方市场的专业知识,提供有助于新独栋住宅需求的因素的观点. 一般来说,动力最大的地铁是, 但不仅限于, 国内净移民人数较多的地区. 下面的地图和图表显示了365滚球APP的排名,以及国内净移民最多的地区.

在全国范围内, 单户住宅建设活动的增长速度低于以往的经济复苏, 以及待售房屋的供应, 以库存和空缺的月份来衡量, 低于长期趋势. 由于转售库存紧张,新住宅市场的价格超出了许多入门级消费者的承受能力, 很大一部分潜在买家仍在观望, 使住房拥有率达到历史最低水平. 与此同时, 平均住房面积持续增加, 推高了新房价格, 尽管在两个最大的人口群体中有很多人, 千禧一代和婴儿潮一代, 正在寻求更小、更经济的住房选择吗.

 

新增和现有U.S. 房屋销售 (Seasonally Adjusted Annual Rate); 1999-July 2016

新增和现有U.S. 房屋销售

尽管如此,美国各地的需求状况仍不容乐观.S. 随着千禧一代进入组建家庭的黄金时代, 26岁的年轻人是美国最大的年龄组.S.婴儿潮一代(Baby Boomers)的子女搬走后,他们希望缩减规模. 此外,最近公布的数据来自美国.S. 人口普查局指出,美国的人口普查结果是.S. 家庭实际收入中位数增加了5.2014年至2015年为2%, 在多年收入停滞之后, 尽管实际收入仍低于1999年和2007年的水平. 这些强大的潜在人口和经济基础, 再加上家庭增长和多年住房供应不足所产生的大量被压抑的需求, 在不久的将来会不会推动独栋住宅的需求.

待售房屋势头指数

外围滚球app365开发了一项势头指数,以确定具有最大势头的待售房屋市场, 因为地方经济基本面往往比国家或地区经济基本面具有更大的周期性影响.[2] 外围滚球app365分析了美国(自2011年以来)25个最活跃的独栋住宅市场,以关注对大型投资者和住宅建筑商最感兴趣的最具活力的住宅市场. 然后,根据每个MSA在全国人口和就业增长中所占的比例,对前25个市场进行了排名, 单户建筑许可的变化, 和当前的失业率(见 方法 其他详细信息). 排名靠前的市场是那些有强劲需求驱动的市场,因此是进一步出售独栋住宅的最大潜力市场.

由于其历史和预计人口的强劲增长, 就业, 和允许的活动, 的 奥兰多 MSA在外围滚球app365的2016年第二季度待售势头指数中排名第一. 在分析的市场中,奥兰多排名第一st 预计到2017年第二季度的人口增长, 在过去的12个月里,相对于其在美国的份额,就业增长强劲.S. 工作. 奥斯丁 达拉斯-沃斯堡 紧随其后的是同样强劲的就业增长吗, 受益于多元化的经济和来自其他州的重大业务转移. In 4th 名单上的位置, 凤凰城 等级1st 预计到2017年第二季度的就业增长, 专业和商业服务预计将大幅扩张, 教育和医疗, 和建筑行业. 杰克逊维尔排在第五位的是美国nd 对于去年的就业增长,并预计将继续在多个行业强劲的就业增长, 包括贸易, 运输, 和公用事业, 作为一个主要的物流中心,杰克逊维尔继续蓬勃发展.

 

外围滚球app365待售房屋势头指数

 排名 大都市统计区
1 奥兰多-Kissimmee-Sanford, FL
2 奥斯丁-Round岩石,TX
3 达拉斯Worth-Arlington, TX
4 凤凰城-Mesa-Scottsdale,阿兹
5 佛罗里达州杰克逊维尔
6 内华达州Vegas-Henderson-Paradise
7 Denver-Aurora-Lakewood,有限公司
8 罗利数控
9 佐治亚州Atlanta-S和y Springs-Roswell
10 Seattle-Tacoma-Bellevue,佤邦
11 Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL
12 佛罗里达州迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩
13 Portl和-Vancouver-Hillsboro, OR-WA
14 Nashville-Davidson-Murfreesboro-Franklin, TN
15 Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC
16 德克萨斯州圣安东尼奥-新布朗费尔斯
17 明尼阿波利斯. Paul-Bloomington, MN-WI
18 Riverside-San Bernardino-Ontario,
19 俄克拉荷马城,好
20 Washington-Arlington-Alex和ria, DC-VA-MD-WV
21 休斯顿-林地-糖地,德克萨斯州
22 洛杉矶-长滩-阿纳海姆,CA
23 费城-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD
24 芝加哥-Naperville-Elgin, IL-IN-WI
25 纽约-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA

SOURCE: 外围滚球app365; Moody’s; BLS

强劲的国内移民为火热的房地产市场火上加油

表现出最大发展势头的城市,通常是那些从强劲的国内净移民中获益最多的州, 在自然人口增长的基础上推动补充需求. 接近名单底部的市场, 比如洛杉矶, 费城, 芝加哥, 和纽约, 是否位于国内净移民量较大的州, 包括进入排名靠前的市场, 更依赖于自然增长和外国移民.

2010-2015年各国国内净移徙人数

按国家分列的国内净移徙人数

资料来源:美国.S. 人口普查局

佛罗里达 (四个地铁)

在动量指数排名前12位的MSAs中,有4个位于佛罗里达州,并有4个全国销售最好的总体规划社区(货币政策委员会). 在2010年到2015年间,估计每天有691人搬到佛罗里达,除去外迁人口. 国内净移民占总人口增长的45%以上,即每天357人, 大多数人来自气候寒冷的东北部州(占国内移民增长的55%)和中西部州(占国内移民增长的30%). 另外, 外国净移民占佛罗里达人口增长的近42%, 或者说每天334人, 主要起源于中美洲和南美洲. 考虑到佛罗里达州的低出生率,持续的净正移民对该州的房地产市场至关重要, 由于自然人口增长,每天只有98人,占总人口增长的12%.

佛罗里达
亚利桑那州 & 内华达

亚利桑那州和内华达州 (两个地铁)

而亚利桑那州和内华达州吸引的外国移民数量有限, 2014年至2015年,国内移民占总人口增长的47%(每天126人)和55%(每天77人), 分别. 加州和伊利诺伊州是亚利桑那州和内华达州最大的国内移民来源地. 尽管这些州有很多相似之处, 亚利桑那州较高的出生率导致人口增长的很大一部分来自自然增长,为35%(每天94人),而内华达州为27%(每天37人)。.

科罗拉多州 (地铁)

科罗拉多州的人口年增长率从2011年的189人增加到2015年的273人. 然而, 自2010年以来, 科罗拉多的人口增长来自自然增长,名义上和总人口增长的份额都有所下降, 从51%下降到32%. 2014年至2015年, 国内净移民每天新增居民近150人,而五年前仅为68人. 几乎每个州都有移民, 伊利诺斯州五大客源市场, 加州, 纽约, 宾西法尼亚, 新墨西哥州仅占国内移民总数的39%, 相比之下,其他大多数高增长邦的增长率为45%至65%.

科罗拉多州
德州

德州 (四个地铁)

尽管油价下跌,德克萨斯州仍然是第三名rd 2015年第三季度至2016年第二季度最大的就业机会创造者, 导致国内和国际的移民持续强劲. 估计有466人从美国国内移居到德克萨斯州.S. 从2014年到2015年的每一天, 其中很大一部分人来自佛罗里达等其他大州, 加州, 乔治亚州, 伊利诺斯州, 和纽约. 除了, 德州毗邻国际边界,导致大量外国移民涌入, 每天约278人,占人口增长的21%, 大多数外国人都是从墨西哥和中美洲移民过来的. 最后, 德克萨斯州现有的大量人口和高出生率导致了人口的自然增长, 尽管自2010年以来,由于自然增长带来的增长相对稳定,生育率一直停滞不前, 每天增加570到590人.

加州 (两个地铁)

为什么有这么多的加州MPC产品继续在外围滚球app365的最畅销MPC名单上, 尽管有媒体报道说加州人正成群结队地离开? 在过去的五年里,加州创造了比其他任何一个州都多的就业机会,并且在2010年到2015年期间是美国外国移民的首选目的地, 每天有458名外国人搬到加州, 外迁的净. 此外, 自然新增人口近5年,平均每天新增730人. 尽管就业增长和外国移民都很强劲, 国内有大量的净外流, 每天大约有146名居民离开加州前往其他州, 包括德州, 内华达, 和俄勒冈州. 与德州和其他许多快速发展的州形成鲜明对比, 加州严重依赖外国移民和自然人口增长来满足持续的住房需求.

加州

值得注意的是,这一数据衡量的是未来12个月的增长势头, 要想利用这一势头,建筑商和开发商就必须提供符合购房者负担能力水平的新住房. 同样重要的是要注意到,到明年这个时候,大多数房地产产品类型可能处于周期的后期稳定阶段, 因此,随着环境可能发生变化,经济状况应受到密切监控. 新房价格中值持续强劲增长可能会抑制某些市场的需求潜力. 365滚球APP计划定期更新这些信息,并在住房周期中进行调整.

方法

365滚球APP研究了各种领先和滞后的指标,以确定在25个最活跃的住房市场中,2011年至2015年单户住宅许可活动最活跃的待售住房市场. 365滚球APP的分析集中在四个驱动新产品需求的主要领域, 待售房屋:独栋房屋许可证, 人口增长, 就业增长, 低失业率. 365滚球APP对每个MSA相对于其他国家的公平份额进行了排名(MSA的公平份额描述了MSA的份额) 增长 在一段时间内相对于时间段开始时的份额). 在总, 365滚球APP研究了这四个类别中的10个不同指标,对25个市场进行了分析. 穆迪分析公司(Moody ' s Analytics)的历史和预测的经济和人口数据用于这一分析.

总体人口变化信息, 包括外围滚球app365自然增长和迁移的数据, 来自美国.S. 人口普查局的年度人口估计和人口变化的组成部分. 外围滚球app365州与州之间国内移民的详细信息来自美国国税局的收入统计.S. 人口迁移变化,使用表格1040跟踪2013年至2014年的国内迁移.

想了解更多外围滚球app365移民或推动单一家庭的需求驱动因素, 你当地市场的待售房屋增长? 联系外围滚球app365的社区和度假村咨询小组.

参考文献

[1]基于2011 - 2015年单户许可.

[2]罗伯特·H. Edelstein和Desmond Tsang,“动态住宅周期分析”, 房地产财经杂志, 2007年7月


 

文章和研究准备 格雷格·洛根董事总经理; 托德们董事总经理; 和 卡梅伦Pawelek副总裁. 暑期实习生艾伦·里奥斯进行了额外的研究协助.

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