家庭租赁住房:对未来十年增长动态变化的回应

2020年6月4日
By 亚当潜水者,高级董事总经理 , 杰克·罗斯,副总统 , 莫妮卡科里,分析师
独栋出租 Build-for-Rent 经济适用房

家庭租赁家庭是美国住房景观中一个经常被遗忘的部分. 随着千禧一代的成年, 发展社区的回应主要是关注其最年轻的成员. 通常单, 城市, 和瞬态, 这些人推动了豪华出租公寓楼的建设,如今这些公寓楼排列在中央商务区, 多用途社区, 以及大多数大城市快速变化的郊区. 同时, 新开发项目往往忽视了最大、也是最关键的租户群体之一:家庭.

外围滚球app365和ULI特威利格住房中心在一份新报告中探讨了家庭租赁部门, 家庭租赁住房:对未来十年增长动态变化的回应. 这份报告显示了家庭租赁住房需求的变化动态, 说明了响应这个机会的新的和令人兴奋的开发类型, 并讨论了在建设道路上已经存在并将继续存在的障碍.

庞大而未开发的市场

家庭占美国租房者总数的三分之一, 它们代表超过13.500万户家庭. 这个数字是美国千禧一代单身租房人数的三倍多, 比纽约市和洛杉矶的人口还要多, 结合. 鉴于这种级, 家庭在房屋租赁市场中扮演着重要的角色, 即使当前的发展模式可能掩盖了它们的集体影响.

尽管有很多家庭租房者, 在上一个经济周期中,发展社区主要关注年轻的千禧一代. 随着这些人成熟成为年轻的专业人士, 他们涌向美国各地的城市和多用途社区. 开发人员, 反过来, 用更密集的建筑和更小的平面图来回应这些趋势吗, 在过去的十年里,导致新租赁公寓的平均面积减少.

而城市租赁公寓可能确实是为一些家庭服务的, 家庭租房者有不同的住房偏好, 从多户住宅到独户住宅. 然而, 近年来,很少有开发商积极瞄准这一细分市场, 要么建造占地面积更大的多户公寓,要么建造用于出租的独户住宅. 这一差距凸显了更好地服务这个社区的机会.

现有住宅类型,2017年

Source: United States Census Bureau; American Community Survey PUMS 1-Year Estimates

未来的前景

在过去十年里,年轻的千禧一代推动了对城市租赁公寓的巨大需求, 这些人中的许多人准备在下一个十年中组成家庭. 千禧一代正达到一个人口临界点, 而且它的许多成员都准备在未来几年生孩子, 不管房地产市场是否为他们做好了准备.

在接下来的10年里,美国经济将继续增长.S. 人口普查局预计年龄在30 - 50岁之间的人口数量——人们有孩子的最佳年龄范围——将比过去十年显著增长. 而这类家庭的数量在2010年至2020年间增加了约100万户, 预计在2020年至2030年期间,这一数字将增长约800万. 因此, 未来,家庭将在全国住房市场中扮演更重要的角色.

2020-2030年按年龄划分的预计人口

Source: United States Census Bureau; 2017 National Population Projections Tables; American Community Survey 1-Year Estimates

类似于人口统计趋势, 住房偏好正在发生转变,这有利于以家庭为导向的租赁发展. 大多数年龄组和收入阶层的住房拥有率都有所下降, 支持扩大租赁住房选择多样性的需要. 更具体地说, 在25岁至44岁的家庭中,拥有房产的比例明显低于大萧条前的水平. 另外, 中等收入家庭的住房拥有率下降幅度最大, 哪一个至少部分归因于住房成本的上涨. 随着家庭数量的增加和购房成本的上升, 住房偏好正转向租赁空间.

1980-2019年各年龄段住房拥有率

来源:史蒂文Ruggles, 莎拉洪水, 罗纳德·Goeken, 约西亚Grover, 艾琳·迈耶, 何塞·帕卡斯和马修·索贝克. IPUMS美国:版本10.0(数据集). 明尼苏达州明尼阿波利斯:IPUMS, 2020. http://doi.org/10.18128/D010.V10.0.


1980-2019年按收入分列的住房拥有率

来源:史蒂文Ruggles, 莎拉洪水, 罗纳德·Goeken, 约西亚Grover, 艾琳·迈耶, 何塞·帕卡斯和马修·索贝克. IPUMS美国:版本10.0(数据集). 明尼苏达州明尼阿波利斯:IPUMS, 2020. http://doi.org/10.18128/D010.V10.0.

发展的反应

开发社区正开始以多种方式对这个机会作出反应. 虽然很少明确针对家庭, 家庭友好型租赁社区正在全国各地兴起, 与平面布置图, 设施, 这些地点对有孩子的家庭特别有吸引力. 更重要的是, 这些社区提供的服务相对较少, 尽管需求不断增长.

发展对策包括但不限于:

郊区出租公寓 吸引需要更多空间或更多卧室的家庭,而不是一般的城市环境. 在许多情况下, 这些社区吸引了那些想要进入某个社区或学区的家长, 但那些仍在储蓄或等待买房的人. 通常位于总体规划的社区和其他住宅环境, 这些公寓也为正在附近建造或寻找住房的家庭提供了过渡生活的机会.


来源:Casa Mirella社区网站

郊区的独栋出租, 很像那些待售的同行, 通常会吸引那些需要比传统出租公寓更大空间的家庭. 通常位于郊区或远郊,有户外设施和高性能的学校, 对于那些还买不起这些社区住房的家庭来说,单户出租房是很有吸引力的选择, 或者渴望租房生活的灵活性.


资料来源:布莱顿村社区网站

联排别墅租赁 对于那些还没有准备好离开他们居住的多用途社区的年轻家庭来说,这是一个有吸引力的拥有住房的替代选择, 但他们开始需要更多的空间,因为他们有孩子. 这种产品在郊区也很常见, 在哪里,它可以作为一个永久的解决方案,为那些因房价过高而无法拥有住房的家庭, 或者,它可以为那些想在附近买房子的家庭提供一个过渡性的居住选择.


资料来源:奥林匹斯社区网站

独立和相连的公寓 提供过多的郊区设施, 同时也提供了密集出租公寓的灵活性和便利性. 与独栋房屋租赁不同, 独立和相连的公寓往往以密度更高的小单元为特征, 使他们能够在郊区生存, 甚至城市, 土地价格较高的地区. 即便如此, 这些住宅提供诸如附属车库和私人庭院等功能, 哪些对家庭有吸引力——包括年轻的家庭, 特别是那些想要体验或过渡到郊区生活方式的人, 但他们不想要或还买不起这些社区的大房子.


来源:莫农社区网站上的日出

城市出租公寓 对家庭来说, 尽管仍然少见, 在一些社区开始出现了吗, 因为千禧一代甚至在有了孩子之后也想保持城市生活方式. 这些社区倾向于吸引那些重视城市生活方式但无法在现有社区内购买足够大的房子的家庭, 或者只是更喜欢在高度美化的环境中租房的便利和灵活性, 不需维护的社区.


来源:Casa Mirella社区网站

混合收入和经济适用房, 哪一种可以采取上述任何一种形式,并且很少只针对家庭, 经常为这些租客服务, 其中近58%的人的收入在50美元以下,000. 今天, 这个群体正面临着越来越少的市场价住房选择, 随着新的出租公寓变得越来越小, 随着现有的汽车越来越贵. 因为这个原因, 新的经济适用房开发——其中大部分是在低收入住房税收抵免(LIHTC)计划下进行的——是为社会经济上处于不利地位的家庭提供他们所需的较低价格点的空间的重要途径. 值得关注的是这种可能性, 因为负担能力限制过期了, 一些现有经济适用房社区的业主会卖掉这些房产,或者把它们转换成市价社区——有时会重新开发它们,使它们不适合家庭居住.


资料来源:政府中心社区网站

市场发展的障碍

尽管家庭租赁住房的需求不断增长, 这种产品在今天的许多社区仍然很少见, 原因包括市场趋势和开发者偏好, 对权利, 分区, 以及其他监管条件. 因为开发商和投资者在瞄准年轻和单身的城市居民方面取得了巨大的成功,他们拥有豪华和高密度的建筑, 人们也没有什么动力去专注于这一基本上未被开发的新产品类型, 这是有风险的.

然而,情况正在改变. 再加上住房成本上升和住房自有率下降, 未来十年家庭数量的预期增长可能会导致租赁住房市场的转变. 这一转变为推出吸引家庭的新型、不同形式的租赁住房提供了强有力的机会, 从多户公寓到独户住宅. 目前,许多此类产品都存在障碍, 提供这些服务可能会变得越来越重要. 家庭租房者和他们的住房需求不会消失.


文章和研究准备 亚当潜水者,高级董事总经理,和 杰克罗斯副总裁,分析师莫妮卡·科利.

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