对可租可建独栋住宅需求的增长

2020年8月13日,
By 格雷格·洛根,总经理 , 托德们,总经理
独栋出租 Build-for-Rent

根据目前的趋势, 外围滚球app365认为,未来10年,单户住宅租赁市场可能会出现供应不足的情况, 尽管该部门目前受到越来越多的关注. 当然, 如果生产的汽车数量大幅增加,这种情况可能会改变, 或者如果COVID-19衰退导致更多的止赎,迫使更多的公寓进入租赁库存, 但这不是目前的趋势. 目前, 大约6%的新独栋住宅是专门为出租而建造的, 也就是说大约有700人,在未来的10年里,将会有1万套新设备. 考虑到人口趋势,外围滚球app365预计需求将远远超过目前的生产速度, 这可能会导致严重的供应短缺, 这表明,该行业在未来10年将呈现强劲的市场机遇.

自经济大衰退(Great Recession)复苏以来,单户住宅租赁市场已经从小投资者拥有和出租的个体单元演变而来, 大投资者购买大量分散单位的投资组合, 专门建造出租的新单位, 打造专业管理的独户出租社区. “建造出租房”并不是一个单一的产品, 虽然他们包括郊区风格的独栋住宅, 他们还包括单层独立的公寓风格单元, 或水平的公寓, 小地块单户住宅, 甚至连复式住宅和排屋也不例外.

大衰退之后, 由于待售市场的过度,独户出租住房的份额大幅扩大, 另外还有几百万家庭成为了独户租房者, 进入大量空置的新止赎独栋房屋. 其中许多空置单元被私募股权集团和其他投资者购买, 帮助稳定房地产市场. 机构投资者进入了一个以前由小型散户投资者主导的市场,发现这是一个有吸引力的、不断增长的市场. 一旦过剩的住房供给被消化殆尽, 业内人士开始考虑其他选择, 包括继续购买二手房, 最近则专注于建造出租的新公寓. 根据2018年美国社区调查,美国有1200万独立的一套出租公寓.S.,占27%[1] 占美国租住房屋总数的20%.S.

Source; 2018 American Community Survey (Table S2504); 外围滚球app365

而大型机构投资者仍然只拥有一小部分独栋住宅租赁市场, 考虑和/或积极进入该领域的机构投资者数量正在增长. Tricon Residential(前身为Tricon Capital Group)是独栋租赁住宅的早期投资者, 两年前, 与两家全球机构投资者成立合资企业,再收购10家,000 to 12,000套独户出租房屋, 由于经常性的现金流和未来的升值,他们觉得哪些有吸引力. 除了从转售市场购买房屋(他们仍在积极购买转售房屋),最近,Tricon通过购买中等大小的房屋(通常为40英尺宽至50英尺宽),进入了可供出租的空间。, 独栋很多, 通常位于总体规划的社区内, 并与该地区的建筑商合作,提供出租房屋, 通常是定制设计的租赁产品. 美国家庭4租金, 另一个拥有独栋住宅的大型机构, 近几年也搬进了可租可建的空间吗, 从开发商手中购买地块,并与建筑商合作进行垂直建设, 就像Tricon.

来源:美国网站截图

传统的独栋房屋租赁社区可能有自己的设施,或者可以获得更广泛的待售社区的设施包. 前院的维护费用通常包括在租金中, 考虑到维修水平和专业管理水平,这些房屋的租金通常比非专业管理部门(由父母出租的房屋)的每平方英尺租金高出5 - 20%(或更多). 这些传统的独立独栋住宅的大小通常在1,400年和2,200平方英尺, 比下面讨论的“水平公寓”产品要大得多, 与传统的独立独栋住宅相比,哪一种更吸引非家庭家庭. 传统的独栋公寓的绝对租金远高于公寓, 虽然每平方英尺的租金更低.

人口结构的变化推动了对新建筑租赁产品的需求,这导致更多的家庭处于独栋住宅更适合他们需求的生活阶段, 住房负担能力的挑战让许多家庭难以承受, 尤其是第一个计时器, 退出待售市场. 尽管一些人预测,由于Covid-19经济衰退,房价会下跌, 过去两年,家庭收入与中等房价的比率一直处于历史高位, 持续下降的支付能力趋势,这种趋势在经济复苏期间才停止. 考虑到强劲的家庭增长和低于历史水平的住房生产与增长之比, 经济衰退对房价的影响可能是短期的,而房价普遍“可承受性”的持久回归不太可能在短时间内实现. 在新的待售房屋方面, 在建的房屋更多地集中在高端市场, 更小更便宜的新房子. 这是由于劳动力成本的上升, 土地和材料, 促使建筑商建造更大更贵的房子. 最终的结果是更多的租赁住房需求增加, 而供出租的独户住宅则满足了那些准备搬离公寓、但尚未准备或无力购买的成熟租房家庭的需求.

当然,需要注意的是,许多家庭有意识地决定租房并不仅仅是因为租房更便宜, 但也因为它为他们提供了更多的灵活性, i.e. 不用在房产上花很多钱, 此外,他们还可以在更方便的地点租房,而不是在郊区或远郊购买价格合理的产品.

2020-2030年按年龄划分的预计人口

Source: United States Census Bureau; 2017 National Population Projections Tables; American Community Survey 1-Year Estimates

在未来十年中,人口年龄增长最快的是三四十岁的人, 包括占主导地位的千禧一代, 目前年龄在24岁到39岁之间. 在过去的几年里, 老的千禧一代家庭过渡到生活阶段,搬出公寓,搬进独栋住宅,这在历史上一直是美国梦的一部分, 尽管附带住房所有权. 千禧一代家庭的住房拥有率低于同年龄段的x一代和婴儿潮一代, 部分原因是由于经济环境,他们的首付存款减少了, 学生贷款, 和其他债务. 他们要么进入组建家庭的年代,要么进入传统公寓生活不再受欢迎的时期, 单户住宅的生活方式很有吸引力, 但所有权的可获得性处于低点. 而许多人缺乏购买的资源, 他们被单一家庭租赁提供的低密度和私人户外空间所吸引, 但没有首付和所有权的承诺.

在独立的住宅内建造出租空间, 这个范围的两端是传统的单层住宅, 开发成本低于每英亩10个单位, 以及单层“卧式公寓”综合体, 通常由90到200个或更多的单元组成,在一个合法的地块上每英亩开发超过10个单元.

NexMetro, 成立于2012年, 他们按照相对较高密度的水平公寓模式建造了他们的Avilla社区. 他们的Avilla Homes社区的特点是单层的,独立的住宅出租在一个封闭的飞地. 一,二和三间卧室的平面图设有私人入口,户外露台和后院. 室内设有10 '天花板,花岗岩/石英台面,和不锈钢电器. 它们的市场定位是宠物友好型社区, 提供可选的车库, 社区的游泳池, 以及“由专业管理公司维护的景观休闲区”, 没有抵押贷款或HOA费用.NexMetro在固特异推出了他们的第一个Avilla项目, 亚利桑那州, in 2015, 到2019年7月,他们的第30个项目已经结束, 在凤凰城的项目, 丹佛, 达拉斯, 和坦帕.

阿维拉鹿谷遗址计划

The opportunity to move into the single-family “horizontal apartment” space is attractive to multifamily developers; for example, 海岭房地产, 一家有传统多户型背景的房地产公司, 学生住房, 和活跃的成人租赁社区, 目前正在奥斯汀的水平公寓项目的前期开发阶段, TX, 哥伦布, OH, 和萨拉索塔, FL. Coastal Ridge正在利用其内部投资管理的规模, 物业管理, 而开发团队则开发了一个强调奢华的水平公寓平台, 经过深思熟虑的社区规划, 建筑的外观, 宜居的平面图, 和可媲美“A”级多户型项目的设施. 早期的项目位于临近或在总体规划的社区内,旨在为租户提供舒适的公寓生活,以及独栋住宅的隐私和生活方式. 外围滚球app365最近为总体规划社区提供的咨询任务已经在全国各地发现了类似的机会.

海岸岭的开发就是一个例子, 两个, 和三间卧室, 尺寸范围从700平方英尺到1,300 sf. 这些尺寸与传统公寓相似,但提供了类似于独栋住宅的生活体验. 这些社区提供现场租赁和物业管理, 一个会所, 健身中心, 公园, 和覆盖停车场. Coastal Ridge采用住宅施工方法,允许分期交付和租赁, 哪一种允许在建设期间产生现金流. 这些社区产生了溢价租金, 估计比普通的三层无电梯公寓贵10%到15%. 这一溢价与外围滚球app365的研究和分析为其他水平公寓社区确定的溢价类似,尽管保费往往因单元类型而异, 一居室公寓的保费最高, 其次是两居室, 而三居室公寓的保费则相对较低.

海岸脊房地产建筑租赁综合体,哥伦布,俄亥俄州

水平公寓通常以千禧一代家庭为目标,也吸引了一些空巢老人, 但它对有孩子的家庭的吸引力不如传统的独栋房屋.

如下图所示, 相对于典型的多户型公寓租户而言, 整体而言,单家庭租房者往往年龄较大,而且更有可能包括有孩子的家庭.

年龄段

资料来源:美国社区调查,人口普查局

孩子现在

资料来源:美国社区调查,人口普查局

过去五年来,多户型住宅开发的重点大多集中在需求旺盛的城市地段, 吸引年轻的职业单身人士和夫妇,他们喜欢附近的工作、城市设施和娱乐,如餐厅和酒吧. 与此同时独栋出租, 以及一般的“建造租赁”产品, 是否更关注郊区的位置,那里需要更大的场地,而且价格水平支持更低的密度. 尽管千禧一代在城市地区的家庭中占比更大, 大多数千禧一代都住在郊区. 大部分工作和就业增长都集中在郊区. 而且,许多千禧一代的年龄已经达到了单户家庭生活历来更受青睐的年龄. 有分析认为,目前的新冠肺炎健康危机将促使更多的千禧一代搬到郊区,因为他们担心生活在密度更高的地方或依赖公共交通, 事实上,无论如何,许多人已经习惯了远程工作, 让他们有机会在成本较低的地区租房,而不是靠近城市. 也就是说, 随着健康危机的消退,365滚球APP确实预计郊区的活动中心会卷土重来,因为千禧一代表现出了对地方感和城市便利设施的偏好, 而且,对于独栋住宅而言,邻近这些地方比传统的市中心更重要. 郊区的选址将继续取得成功, 最好的地点在郊区,靠近就业地点, 购物, 和娱乐.

考虑到在可预见的未来单户住宅的供应不足, 这部分市场对投资者来说是一个很好的机会, 建筑商和开发商以各种形式创建新的出租住宅社区, 服务于不断增长的市场.


文章和研究准备 格雷格·洛根、董事总经理和 托德们董事总经理.

参考文献

[1] 34%包括附加的单单元租金, 这反映了包括复式公寓在内的一些房屋租赁社区所包含的产品

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