亲爱的,我缩小了公寓面积:自2009年以来,新公寓平均面积下降了7%

2016年9月15日
By 艾琳Talkington,主要 , 克莱尔·希利,高级律师

新公寓的平均面积下降了70平方英尺

从微型公寓到合住, 最大的,至少是最大的, 如今租房的趋势大多是住得更小, 把个人空间换成社区设施或时髦的城市场所. 但是针头到底向更小的单位移动了多少?

分析前20名美国人.S. 大都市地区显示出有意义的变化实际上正在进行中. 2010年至今新建公寓的平均面积与2000-2009年相比下降了70平方英尺(约为7%).

新公寓单位平均大小的变化

新公寓平均面积的变化

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

单位大小缩小跨越地理区域

The decline in unit size is not isolated to the coasts; rather, 全国的单位规模都在下降. 事实上, 汇总按地区调查的市场, 中西部地区的降幅最大. 此外, 在分析的20个市场中, 这一时期,只有两个城市的平均新公寓面积有所增加——圣地亚哥和河滨, 加州. 其余公司的平均单位面积减少了25%.[1]

各地区平均新公寓单位面积

地区变化百分比

-8% -8% -9% -5%

各地区平均新公寓单位面积

西方市场 东部市场 中西部地区市场 南方市场

丹佛

洛杉矶

Riverside-San贝纳迪诺

圣地亚哥

旧金山

西雅图

波士顿

纽约

费城

华盛顿特区

芝加哥

底特律

明尼阿波里斯市

St. 路易

亚特兰大

达拉斯

休斯顿

迈阿密

凤凰城

坦帕

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

高成本和中等成本市场出现最大的规模缩减

根据相对住房成本对市场进行汇总,可以看出定价经济学是如何影响这种变化的.[2] 中等和高成本市场的平均单位面积萎缩最严重, 对新产品总体上的强劲需求基本面和相对于成本非常高的市场而言,更大的基本单位规模在哪里.  作为一个结果, 今天,高成本和中等成本市场的新供应规模与非常高成本市场的新供应规模相当——纽约和华盛顿的平均新单位规模之间的差距, D.C.例如,已经关闭了不少.

相比之下,在成本非常高的市场,平均新公寓面积仅下降了4%. 这些市场的平均新单元面积已经比其他市场至少小了100平方英尺, 这使得以同样的速度修剪额外的面积变得更加困难.

也许不是意料之中的是, 这一时期,低成本市场的新单位面积降幅最小(3%). 没有在高成本市场看到的价格压力, 缩减规模的动力已经减弱.  

按市场成本计算的平均新公寓单位面积

按市场成本变化的百分比

-4% -9% -7% -3%

按市场成本计算的平均新公寓单位面积

非常高的成本 高成本 价格适中 低成本

纽约

旧金山

 波士顿

芝加哥

洛杉矶

圣地亚哥

华盛顿特区

 亚特兰大

达拉斯

丹佛

休斯顿

迈阿密

明尼阿波里斯市

 底特律

凤凰城

Riverside-San贝纳迪诺

St. 路易

坦帕

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

除了在非常高成本的市场,变化驱动的单位组合

整体, 大约80%的平均新单位大小的减少是由于单位混合的变化,换句话说, 增加工作室和一居室单元的比例,以牺牲更大的单元类型为代价,而不是缩小特定类型单元的平面面积. 事实上, 在最新一代的新租赁社区开发中,低成本市场的单位面积实际上略有增加. 随着市场成本的增加, 然而, 单元混合的影响减小, 从在低成本市场造成平均单位面积变化的140%到在非常高成本市场造成平均单位面积变化的27%. 这是因为在成本较高的市场中,单位组合已经更倾向于较小的单位类型.

归因分析:平均单位大小的减少是否归因于单位组合的改变或单位的缩小?

 归因分析

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

单元组合变化的核心是,随着越来越多的单间公寓和一居室公寓的出现,新的两居室公寓数量减少, 特别是在高成本和中等成本市场,平均单位面积减少最多.

按单位类型分配新单位

 

非常高成本的市场

非常高成本的市场

高成本的市场

高成本的市场

 

价格适中的市场

价格适中的市场

低成本的市场

低成本的市场

分布键

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

在2000-2009年期间,两居室公寓在高成本和中等成本市场的新供应中占比超过40%. 然而,从2010年到2016年,它们占据了新单位的35%. 在这些市场, studio and one-bedroom units previously accounted for approximately one-half of the combined unit mix in these markets; they now account for closer to two-thirds. 在这些市场中,仅电影公司就将其所占份额翻了一番. 实际上, 高成本和中等成本市场的平均单位组合已经向非常高成本市场的分布靠拢.

在成本非常高的市场, 自2009年以来交付的单元类型的组合与2000-2009年期间没有太大的不同. 平均单位面积的减少大多发生在成本非常高的市场, 因此, 是由于更小的平面图吗, 而不是改变单位组合.  

平面图也越来越小

除了更小的单元类型的更高混合, 在这一时期,特定单元类型的平面布置图也普遍变小了, 尤其是在工作室和一居室公寓中, 这两个国家总体上都缩水了大约4%, 或者25到35平方英尺, 分别. 然而,只有高成本市场的两居室面积显著减少. 有趣的是, 事实上,在四种市场类型中,三卧室的面积增加了, 这表明这些单位在变大的同时,它们在整个单位组合中所占的份额正在变小.

这一时期(2010-2016年)与上一时期(2000-2009年)平均新单位面积的变化

这一时期(2010-2016年)与上一时期(2000-2009年)平均新单位面积的变化

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

600平方英尺以下单位的份额翻倍

仔细看看那些面积正在缩小的单元类型——最多的单间和一居室单元——就会发现,在所有市场上,面积都在800平方英尺或更大的单元正在减少, 无论成本水平如何, 最剧烈的变化发生在最小的范围内. 与2000-2009年相比,2010-2016年期间,600平方英尺以下的单元在新工作室和一居室供应中的比例翻了一番,达到15%. 此外,700平方英尺以下的公寓面积从25%增加到37%. 

按面积分配的新工作室和一居室单元

 

非常高成本的市场

非常高成本的市场

高成本的市场

高成本的市场

 

价格适中的市场

价格适中的市场

低成本的市场

低成本的市场

分布键

SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365. 包括来自美国高层的数据.S. 按人口划分20个都会区.

在成本非常高的市场, 增长最大的是600平方英尺以下的单元. 最引人注目的是高成本市场的变化, 2000年至2009年间,面积小于600平方英尺的单元仅占新建单间和一居室单元的10%,但却占这一时期新建单元类型的24%.

在中等成本和低成本市场, 这种转变正在发生,从800平方英尺或更大的一居室单元,转向600到800平方英尺范围内的单元. 从2000年到2009年,800平方英尺或更大的一居室公寓在这些市场上占了新工作室和一居室公寓供应的45%, 从2010年到2016年,它们只占这些单元类型的三分之一. 然而,即使在今天,在这些市场上,面积小于600平方英尺的公寓仍然很少见. 单位面积的变化表明,一居室的供应规模有所缩减,而非单间和微型户型的采用,这些户型在住房成本较高的市场上获得了更强的立足点.

附录:按市场划分的平均新单位面积变动情况

按平均单位大小的百分比变化排名

MSA 

平均Apt单位大小

大小差异

单位2000 - 2009年建造的

单位2010 - 2016年建造的

平方英尺.

%

1

费城-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD

1,097

828

-269

-25%

2

底特律-Warren-Dearborn,小姐

1,156

889

-267

-23%

3

西雅图-Tacoma-Bellevue,佤邦

901

768

-132

-15%

4

明尼阿波利斯. Paul-Bloomington, MN-WI

1,030

913

-117

-11%

5

波士顿-Cambridge-Newton, MA-NH

1,025

914

-110

-11%

6

圣Francisco-Oakland-Hayward CA

923

825

-98

-11%

7

Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV

970

880

-90

-9%

8

佐治亚州亚特兰大-Sandy Springs-Roswell

1,066

969

-97

-9%

9

St. 路易斯,MO-IL

1,030

937

-94

-9%

10

佛罗里达州迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩

1,089

993

-97

-9%

11

坦帕-St. Petersburg-Clearwater, FL

1,077

1,002

-76

-7%

12

达拉斯Worth-Arlington, TX

970

909

-61

-6%

13

丹佛-Aurora-Lakewood,有限公司

960

908

-53

-5%

14

洛杉矶-长滩-阿纳海姆,CA

958

916

-41

-4%

15

芝加哥-Naperville-Elgin, IL-IN-WI

912

879

-33

-4%

16

纽约-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA

890

866

-24

-3%

17

休斯顿-林地-糖地,德克萨斯州

990

978

-12

-1%

18

凤凰城-Mesa-Scottsdale,阿兹

977

965

-12

-1%

19

圣Diego-Carlsbad CA

1,010

1,042

32

3%

20

Riverside-San贝纳迪诺-Ontario,

998

1,086

87

9%

 SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365

参考文献

[1]各市场规模数据见报告附录.

[2]相对市场成本的定义是基于每个大都市区域新产品每平方英尺的近似租金. 在高成本市场,典型的新租赁公寓租金往往在4美元左右.00+/平方英尺(SF)范围,高成本市场在3美元之间.00和4美元.00美元/平方尺,中等成本市场在2美元之间.00和3美元.00美元/平方尺,低成本市场低于2美元.00/SF.


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