亲爱的,我的公寓变小了:新公寓的平均面积变小了.与21世纪前10年建造的相比,2010年的建造率为7%

2020年10月8日
By 艾琳Talkington,董事总经理 , Dana Schoewe,高级助理 , 奥尔登克雷默,实习生
多户家庭的 城市住房的趋势

新公寓的平均面积比2000年下降了100平方英尺, 但与2010-2014年相比,降幅最大

截至2019年底, 这个国家对更经济实惠、位于市中心的小居住空间的吸引力并没有完全减弱. 外围滚球app365先前研究的发现, 他们比较了2000年至2009年和2010年至2016年建造的单元面积, 新公寓的平均面积减少了70平方英尺, or 7%. 为了了解这些趋势在2010年代末是如何发展的, 外围滚球app365对最新的公寓数据进行了另一项研究.

在再次访问前20名的美国大学.S. 很明显,在大都市地区,4年之后,萎缩仍在继续,但已有所缓和. 在2010-2014年期间,平均单元尺寸减少了7.与2000年至2009年的出货量相比,这一比例为6%. 然而, 在最近十年(2015-2019年)的后半段,新建的公寓只减少了2套.与2010年至2014年相比,这一比例为2%. The second portion of the decade gives us a lot to unpack; despite the overall decrease, 这一趋势在各大城市已不再一致, 市场价格水平, 或单位类型 (I. 前20个城市平均单位面积下降).

沿海地区继续缩小规模

与外围滚球app365的最新研究结果一致, 单位规模的下降是一个全国性的趋势, 虽然近年来只在沿海市场出现. 与2010-2014年相比,东部和西部地区在过去五年中建成的平均单元面积持续下降了4%和5%. 与此形成鲜明对比的是, 而中西部和南部地区从2000年到2010-2014年发生了巨大的变化, 在这些区域,缩小规模的趋势已大为缓和, 由于价格压力较小,平均单位面积在过去五年中变化很小 (II. 按地区及成本水平递减).

高成本市场继续缩减, 2015-2019年,其他市场类型的单位规模有所放缓

通过相对住房成本对市场进行聚合,进一步强调了定价经济学是如何推动平均单位面积变化的. 有点意外, 从长期来看,中高成本市场的新建公寓面积降幅最大, 与本世纪头十年相比,过去五年建成的公寓平均要小13%和8%. 然而, 只有在高成本市场,这种转变的很大一部分才能归因于2015-2019年的发展趋势. 而中等成本市场在2010年代初经历了急剧缩减, 此后建造的单位面积保持不变. 相反, 在高成本的市场, 平均单位面积减少了45平方英尺, or 5%, 在过去五年相对于2010-2014年期间 (II. 按地区及成本水平递减).

拆包的裁员

特别是在高成本市场, 需求基本面仍与高成本市场相似, 但与过去10年建造的公寓相比,现在有了更大的空间来缩小户型. 例如, 旧金山(成本非常高)和洛杉矶(成本较高)的平均新公寓面积差距从2000-2009年的106平方英尺下降到2015-2019年的78平方英尺.

有趣的是, 在2010年代的前几年,低成本市场的新单位规模没有减少, 但自2015年以来,平均单位面积下降到类似中等成本市场的水平. 与成本较高的市场相比,这些市场成本类别的定价压力有限, 在亚特兰大和迈阿密等部分成本适中的市场,外围滚球app365已经开始看到一些缩减规模的动力. 这一新兴趋势可以在未来十年中在中等和低成本市场中监测到.

除了成本非常高的市场, 平均单元大小的变化主要是由单元混合的变化驱动的

揭示驱动平均单位尺寸变化的因素, 外围滚球app365分析了由单元混合造成的缩减影响, 2)平面图尺寸, 隔离每个变量以了解其影响. 随着市场成本的增加,单位组合的影响趋于减小. 单位组合解释了低成本市场的平均单位面积减少的所有原因, 相比之下,在成本非常高的市场,这一比例仅为34%, 因为最高成本的市场已经严重倾向于单间和一居室 (3. 单位组合与. 平面布置图大小).

而成本非常高的市场的单位组合变化最小, there has been a strong push to deliver studios across all 市场价格水平; studios as a share of total units have increased across the board, 最明显的是在高成本市场,工作室占单位的份额从2000-2009年的6%跃升至2015-2019年的15%. 相反, 在同一时间范围内, 两居室单元占总单元的比例从45%降至34%. 有趣的是, 低成本的市场, 在本世纪头十年,哪一套两居室公寓的重量很重, 已经慢慢地顺应了高成本的市场趋势:2000-2009年,一居室公寓占公寓总份额的36%, 到2015-2019年,这一比例攀升至44% (IV. 按市场成本水平划分的单位类型分布情况).

不是所有的都在萎缩——两个有趣的异常值

而一般, 小户型的集中度正在增加,而平均楼面面积正在减少, 市场成本水平和单位类型不同,存在差异. 与过去的发现一致, 实际上,在几乎所有的市场,三居室的面积都在增加,以满足来自独栋住宅的迁入租赁者, 或许还能在新兴的独栋房屋租赁市场保持竞争力. 而这些楼面面积在增长, 三居室在整体单元组合中的比例有所下降 (V. 按单位类型划分的平均单位面积变化).

就更小的单元类型而言, 单间和一居室的平均楼面面积继续下降, 特别是在高成本市场. 然而,也有一个明显的例外:过去10年,高成本市场的单间公寓的平均占地面积有所增加, 也许这表明,有一个最小单位面积,对租户有广泛的吸引力. 过去十年来,在所有市场成本水平上,交付的非常小的单元(500平方英尺以下)的份额已经下降,这进一步支持了这一事实. 尽管有有利的定价经济学, 有一个有限的租赁池,将考虑非常小的楼层平面图, 天平向“甜蜜点”倾斜, 然而,适宜居住的楼面面积.

替代效应

专注于这个“最佳点”,“外围滚球app365观察到精选工作室和一居室单元尺寸的显著替代效应:700-800平方英尺的平面图急剧增加,以800-900平方英尺的面积为代价, 由于良好的发展经济. 尽管这一趋势在各个成本水平的市场上都出现了, 高成本市场经历这种替代的次数最多. 在2000-2009年的高成本市场, 28%的单间和一居室建筑面积在700-800平方英尺之间, 但到2015-2019年,这一比例跃升至66%. 与此同时,800-900平方英尺的建筑面积从53%降至6%. 对致密化市场, 这似乎是一个适合开发商和租客的大小范围 (VI. 高成本市场的楼面面积替代方案).

展望未来:萎缩还会继续吗?

随着中等成本市场继续看起来更像高成本市场, 观察它们是否经历了与过去十年高成本市场类似的发展轨迹,将是一件有趣的事情. 另外, 了解新冠肺炎对新建单元的经济影响将是很有趣的, 以及设计对未来几年交付的公寓的影响.

  • 隔离所带来的幽闭恐惧症以及与他人保持距离的必要性,是否会促使人们倾向于建造更大的公寓?
  • 而不是改变平面图尺寸, 开发商会不会调整公寓单元的组合,以容纳更多的时间呆在家里(例如, 更多的1BR+单位与指定的家庭办公空间, 但不能比类似的1BR的空间大)?
  • 近年来交付的小户型与新的消费者对更大空间的偏好之间的不匹配,是否会继续压低新近建成的公寓租金?
  • 增加空间的愿望能否以可实现的价格实现, 再加上更大的工作灵活性, 推动一场持久的郊区公寓热潮?

外围滚球app365假设,在任何地方工作的能力的增强可能会鼓励一些人近期从大城市中心迁移到人口密度较低的社区, 暂时减弱了一些趋向于小户型的趋势. 类似的, 随着新开发项目将生活-工作友好型单元纳入设计之中, 在某些情况下,平均单位面积可能会增加. 然而, 在长期的, 建筑成本的上升,以及在主要地铁提供价格合理的公寓的压力,将在未来十年继续压低高成本和中等成本市场的规模.


文章和研究准备 艾琳Talkington, Managing Director; Dana Schoewe,高级助理; and 奥尔登克雷默,实习生

数据来源:RealPage / Axiometrics

免责声明:365滚球APP已作出合理努力,以确保本咨询中所载的数据反映准确和及时的信息, 数据被认为是可靠和全面的. 咨询报告是根据概算编制的, 假设, 以及外围滚球app365根据其独立研究成果和对行业的一般了解开发的其他信息. 本咨询报告所载的意见代表了365滚球APP在这个特殊时期对合理期望的看法, 但365滚球APP的观点并不是作为预言或保证特定事件将会发生.

今天与365滚球APP的房地产顾问之一交谈

365滚球APP采取战略,数据驱动的方法来解决您的房地产问题.

365滚球APP

注册365滚球APP的时事通讯