2019冠状病毒病(新型冠状病毒肺炎)疫情对美国的影响.S. 房地产市场

2020年3月2日
By 格雷格·洛根,总经理 , 泰勒定,高级董事总经理
新型冠状病毒肺炎 经济低迷

在本期咨询中,365滚球APP着眼于新型冠状病毒肺炎疫情对美国的可能影响.S. 房地产市场的整体和行业. 美国疾病控制和预防中心(CDC)预计疫情将继续在美国蔓延.S. 他说,这可能会成为一种流行病. 尽管365滚球APP乐观地认为,美国的经济增长速度正在放缓.S. 经济和房地产市场将像其他许多危机一样,经受住这次危机, 365滚球APP还认为,为所有可能性做好准备很重要.

虽然很难确定地预测经济影响, 中国和美国的房地产趋势.S. 到目前为止提供了365滚球APP所期望的迹象. 疫情已经对中国经济和房地产市场造成严重影响. 中国是世界第二大经济体,占全球制造业产出的20%, 在全球供应链中占有一席之地. 中国在世界经济中发挥的作用比以往类似疫情期间更大, 例如2002-2003年的SARS病毒. 当时中国代表4人.3% of the world’s GDP; today it represents 16%. 中国近期经济活动的下降预计将对全球制造业产出产生重大影响. U.S. 制造商预计库存将出现短缺,因为他们在疫情爆发前购买的物资正在稳步减少.

有许多你.S. 依赖中国工厂生产零部件的公司, 材料, 和组装, 预计美国经济活动的减少将对美国经济产生负面影响.S. 技术部门、汽车和其他行业的经济表现. 这可能会影响U.S. 2020年上半年的国内生产总值增长, 以及对中国连锁反应的预期, 道琼斯工业平均指数, S&标准普尔500指数(SPX)和纳斯达克综合指数(COMP)上周经历了2008年金融危机以来最严重的周跌幅. 金融市场对股票和债券价格的反应表明,疫情爆发可能会将美国经济推入衰退, 虽然现在说还为时过早. 尽管经济衰退会全面影响房地产需求, 在本轮经济周期中,总体上没有过度建设,应该会减弱最坏的潜在影响. 今天股市反弹,因为市场预期政府和央行准备采取行动稳定经济. 尽管如此, 为一段需求稍低的时期做准备, 价格增长放缓, 是明智的.

零售是中国首批受到影响的房地产行业之一,有关部门要求居民待在室内, 导致许多零售商暂时关闭他们的商店. 餐馆也受到了类似的影响, 住宅房地产市场受到了打击, 国内外旅游业的衰退也影响着酒店行业. 如果疫情在美国变得更加严重.S. 正如美国疾病控制与预防中心所建议的那样, 零售商店, 餐厅, 电影院, 如果消费者决定呆在家里而不是出去冒感染的风险,人们聚集的其他地方可能会受到严重影响, 这里是否实施了中国政府强制实施的行动限制. 这显然会对零售房地产行业产生重大影响, 哪家公司已经面临着网购的竞争. 与此同时, 近期来看,严重依赖进口的沃尔玛(Walmart)和塔吉特(Target)等大型零售企业可能会在维持货架库存方面遇到困难.

华尔街日报 2月中旬的一份报告称,中国住宅房地产市场受到疫情的严重打击, 随着房价增长放缓至18个月以来的最低点, 导致开发商放慢生产速度并降低价格 (《外围滚球app365》2020年2月18日报道,中国房地产市场是冠状病毒的最新受害者). 由于政府政策阻止建筑工人进入建筑工地,新冠肺炎疫情减少了新住房建设. 疫情爆发将如何影响美国.S. 房地产市场充满不确定性,其前景充其量也就是好坏参半. 抵押贷款利率较低,可能会刺激消费者购买. 但许多消费者在不确定时期推迟做出重大决定, 对冠状病毒的担忧可能会对消费者信心产生负面影响. 部分由于疫情对全球经济的影响而导致的经济增长放缓可能会导致需求放缓. 与此同时,美国.S. 在建筑材料方面依赖中国. 建筑材料供应链的中断可能会影响库存已经很低的房地产市场, 特别是对于价格更合理的住房产品.

第一个感受到影响的房地产类型是美国.S. 酒店和工业. U.S. 由于过去几年送货量大,酒店的基本面已经降温. 在洛杉矶等主要门户城市,中国游客的需求明显下降, 纽约, 旧金山, 和西雅图. 在SARS爆发期间, 中国游客数量大幅下降, 中国是美国最大的海外消费者之一.S. 旅游服务. 取消或推迟投资者会议的次数, 行业会议, 365滚球APP观察到的个人旅行表明,至少在今年上半年,酒店和其他旅游相关市场和房地产可能会感受到病毒的负面影响. 在新地点爆发的其他疫情可能会进一步推动该行业的复苏.

美国石油的需求和定价.S. 随着进口的下降,一些市场的工业地产可能会走软, 以及向美国交付制造零部件的延误.S. 公司. 从中国进口的下降已经影响到了洛杉矶的港口, 奥克兰, 西雅图和塔科马, 和波特兰, 因为中国的工厂已经放缓了生产, 一些库存仍在中国港口. 南加州有大量的工业空间专门用于国际贸易. 这是在新的工业空间供应超过吸收的情况下发生的, 尽管该部门的整体表现仍然强劲, 特别是在供应受限的市场.

其他房地产行业, 比如办公室和多户家庭, 较少受到直接影响, 除非这种“黑天鹅”事件将经济推入衰退,并降低总体需求. 由于新交付的办公空间已经超出了吸收范围,办公空间的基本原理总体上不温不热, 虽然情况因地理市场区域而有很大差异. 对于多户型住宅来说,尽管新的库存水平很高,但需求仍持续超过供应. 自2010年复苏以来,就业与多户型家庭许可的平均比率为6.8 jobs/permit; for the last five years the ratio has been about 6.2,降至4.5 in 2019. 在上一次经济衰退中, 专业管理公寓的租金下降幅度在-4%到-4%之间.入住率也从96%下降到92%多一点. 没有人认为2008-2009年的情况会重演.

就365滚球APP今天所知, 外围滚球app365认为,总体而言,对房地产的影响可能是温和的, 尽管在高度依赖旅游业的市场或次级市场可能会有一些困难, 贸易, 或能量. 考虑到这样的事件在现代非常罕见,没有人能确定这将如何实现. 影响有多严重部分取决于对整体经济的影响. 毫无疑问,在短期内, 世界经济将受到中国和其他受到早期疫情影响的国家产出下降的打击. 这些情况有可能导致全球经济衰退, 其严重程度可能取决于新型冠状病毒肺炎在美国爆发的传播和严重程度.S. 还有其他地方,目前还不知道.

与此同时, 资本已经囤积了一段时间(通过基金中的干粉和不断增长的实物资产配置),就是为了利用这一时机, 因此,房地产资本市场应该保持流动性——至少在买卖双方可以旅行的程度上是这样. 随着利率降至历史新低, 房地产价格应得到提振, 也. 尽管经济衰退会全面影响房地产需求, 本轮经济周期中普遍没有过度建设的现象,应该会减弱衰退最严重的潜在影响. 外围滚球app365认为,业主/运营商/开发商有可能在接下来的经济衰退时期保持盈利. 训练有素的球员应该考虑以下部分或全部策略, 根据他们的特定资产:

  • 在适当的情况下,削减投资组合,包括土地,以降低风险
  • 建立适度的现金储备
  • 限制或降低市场/次市场条件下存在较高过度建设风险的资产的杠杆水平, 可能会将杠杆转移到更稳定的资产上
  • 在实体层面创造未来的借贷能力(信贷额度)
  • 要特别注意承保增值项目, 或者对资本支出诚实,这可能是防御性的,而不是推高NOI
  • 专注于稳定和加强策略性物业管理或物业管理关系
  • 通过外包非核心功能来管理开销, 或者你没有竞争优势的操作领域

如果这个事件真的推动了世界和美国.S. 经济陷入衰退, 经济衰退对房地产的影响可能是温和的,因为与前几次周期相比,基本面普遍健康. 尽管如此, 重要的是要了解潜在的影响,并对从现在到2021年期间价格增长放缓和需求下降的可能性进行计划.


文章和研究准备 格雷格·洛根、董事总经理和 泰勒定,高级董事总经理.

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