下一次衰退对住宅房地产市场的影响

2019年5月2日
By 格雷格·洛根,总经理 , 肖恩·汤普森,助理律师
房地产周期 经济低迷

在本期的咨询报告中,365滚球APP从可能对价格和成交量产生的影响方面探讨了待售房屋市场在下一次衰退时的脆弱性, 以及发展和投资战略. 在不减少适应不断变化的经济环境的实际需要的情况下, 重要的是要记住,虽然上次经济衰退对房地产造成了瘫痪的影响, 365滚球APP不能让这掩盖其他经济衰退的影响要小得多的事实. 考虑到2008年和现在的房地产市场有很多不同之处, 很少有分析师预计下一次衰退会产生类似的破坏性影响. 尽管如此, 重要的是要考虑下一次衰退可能会有多严重, 并为最可能的影响做好准备.

Summary

短期内经济衰退的风险是温和的, 但许多经济学家仍预测到2021年经济将陷入衰退.

新房销量, 还有单户和多户的许可证, 在过去的六次经济衰退中,它们都出现了下滑. 平均而言,新屋销售量下降了9个.6%,尽管在不同的经济衰退中,这一比例的范围很宽,从3%到3%不等.在2008年之前,这个数字是5%到13%,而在2008年之前,这个数字更是高达66.在大衰退中是2%.

365滚球APP认为,下一次衰退将对待售住宅房地产产生温和影响, 因为:

  • 从12个月的供应量来看,目前的供应量只有6个月.2009年1月2个月的供应量. 2019年3月,新单户型住宅销量经季节调整折合成年率上升至69.2万套.
  • 经济强劲, 失业率很低, 尽管大多数家庭的实际收入已经停滞太久了, 365滚球APP目前看到工资在增长.
  • 过去一年,365滚球APP在房地产市场时断时续看到的放缓迹象,似乎更多地是高房价的作用,而不是需求低迷的结果.
  • 住宅建筑业似乎正在做出调整, 尽管是在经济周期的后期, 满足人们对更小、价格更合理的住房的需求.
  • 千禧一代是最近才进入待售房屋市场的一大群人,他们已经占了所有房屋销售(新售和转售)的37%。.
  • 即将退休的婴儿潮家庭仍然是房地产市场的重要力量,因为他们在寻找适合他们人生下一个阶段的最后最好的房子.

正如365滚球APP在2018年看到的那样,不断上升的抵押贷款利率可能会令市场放缓. 然而, 3月份利率再次下降, 虽然增长速度缓慢, 维持在历史低位.

下一场衰退

经济衰退的技术定义是GDP连续两个季度出现负增长, 尽管美国国家经济研究局(NBER)在预测经济衰退时会考虑其他因素. 正如丹麦哲学家索伦·克尔凯郭尔(Soren Kierkegaard)所言, “生活只能向后理解, 但生活必须向前看.经济衰退也是如此.

下一次衰退的确切时间是未知的, 但考虑到当前经济扩张的持续时间, 365滚球APP知道,与一年前相比,365滚球APP现在离它更近了. 外围滚球app365最近的半年一次的情绪调查发表在1月份,最近的是 华尔街日报》 《365滚球APP》(Economic Forecasting Survey)对60多名经济学家进行的调查均显示,近期出现衰退的风险不大, 但许多经济学家仍预测到2021年经济将陷入衰退. 2018年底,由于担心贸易争端可能对经济产生负面影响,以及美联储打算继续加息,人们对衰退的担忧加剧. 从2015年第二季度开始,美联储开始小幅上调联邦基金利率,2018年四次上调至两次.50%. 金融市场对未来利率的定价一直在上升,直到最近美联储改变了他们的信息, 暗示由于可能出现的经济疲软,他们将暂停加息. 这使得一些专家认为,尽管美国经济可能已经陷入衰退, 现在已经避免了这种情况. 考虑到经济周期的历史,这似乎不太可能,尽管时机可能已经改变.

Figure 1: Yield Curve; 10-Year 和 3-Month Maturities

 

资料来源:联邦储备银行. 路易

在联邦加息周期暂停之后,3月中旬出现了收益率曲线反转, 如图1所示. 10年期国债收益率一度低于3个月期国债收益率, 历史上哪一个是预测一到两年内经济衰退的可靠指标. 在最近 华尔街日报》 在经济预测调查中,49%的人认为下一次衰退将在2020年到来,40%的人.4%的人说是2021年,其余的人说是2022年到2025年. 外围滚球app365 2018年12月的人气调查的受访者表示,他们预计,从现在开始的一年后,所有房地产产品类型的市场都将比目前更糟糕, 大多数受访者预测度假或第二居所, 零售, 待售的房屋, 到那时,土地将陷入低迷. 当然,紧随其后的是GDP以3的速度增长.根据初步数据,2019年第一季度,中国出口同比增长2%.去年同期增长了2%.

乔治·桑塔亚纳(George Santayana)有句名言:“忘记过去的人注定要重蹈覆辙。.记住这一点, 看看过去的衰退及其对新屋销售价格和销量的影响是很有用的. 如下面的图2所示, 而其他衰退对价格的影响较小,对交易量的影响较大, 大衰退的影响更为严重.

图2:历史中位数新房销售价格和新房销售量

 

资料来源:联邦储备银行. 路易

从原因和严重程度来回顾过去的衰退是有指导意义的, 要理解为什么下一次衰退很可能是温和的. 下面的图3是20世纪70年代以来经济衰退的简要概况. 通常情况下, 经济衰退时期是由利率上升引起的, 或者外部冲击,如石油危机. 在最近的两次衰退中, 2001年和2008年, 经济衰退至少在一定程度上是由投机造成的. 在过去的六次经济衰退中,新屋销售量以及单户和多户住宅许可数量都出现了下降. 平均而言,新屋销售量下降了9个.6%,尽管在不同的经济衰退中,这一比例的范围很宽,从3%到3%不等.在2008年之前,这个数字是5%到13%,而在2008年之前,这个数字更是高达66.在大衰退中是2%. 排除大衰退, 新房销售价格受到的影响较小, 价格基本持平或继续上涨. 由于需要将价格更合理的住房推向市场,新住宅价格中值现在更有可能回落, 在定价范围的高端有更大的库存.

图3:过去的衰退和住宅房地产的影响[1]

 

资料来源:联邦储备银行. 路易; Census; HUD; 外围滚球app365

在每种情况下, 住宅房地产衰退的时机和影响取决于特定时期的经济和政治环境. 不包括上次经济衰退(2008年), 以前的经济衰退通常是由美联储为了对抗通货膨胀而提高利率引起的, 是什么限制了流动性,减少了支出. 也有一些独特的事件和情况,比如Dot的爆炸.导致365滚球APP经济衰退的网络泡沫.

今天的住房市场状况与上次衰退之前有很大的不同. 在大萧条之前的几年里, 华尔街扩展到了抵押贷款领域, 其中很大一部分是次级贷款的包装. 这, 还有投资者相信住宅地产永远不会贬值, 导致大量住房供过于求,房价迅速上涨. 当房价开始下跌时, 许多次级借款人违约, 导致抵押贷款支持证券出现问题,进而引发金融市场更广泛的危机. 今天, 尽管不断上涨的房价和抵押贷款利率导致了住房负担能力下降的长期趋势, 房地产市场不仅没有供过于求, 但在很多领域, 如加州, 这是不足. 下一次衰退是由房地产市场主导的可能性非常小. 尽管如此, 重要的是要考虑许可和新屋销售短期下降的可能性.

这一次什么会导致经济衰退当然是不可预测的, 不过,尽管就业市场明显强劲,但仍有一些领域令人担忧. 这包括与美国经济相关的不确定性.S. 贸易政策, which could lead to higher prices 和 resultant reduced employment; high levels of income inequality that could diminish spending by the broader population; the volatile 和 highly partisan political environment; government policies domestically 和 abroad; 和 an unforeseen or overlooked event or structural weakness. 365滚球APP不知道下一次经济衰退何时到来,也不知道是什么导致了它, 但365滚球APP现在比去年更接近一个, 许多经济学家预计衰退将在未来几年开始.

在365滚球APP对下一次衰退可能产生的影响发表意见之前, 重要的是要评估一下365滚球APP现在所处的位置——下一次衰退的背景. 365滚球APP目前正经历典型的房地产周期后期行为的趋势, 比如材料和人工成本高, 物价上涨, 和, 直到最近, 利率上升. 值得注意的是,尽管美联储一直在提高利率, 总体而言,联邦基金利率仍处于历史低位. 抵押贷款利率也同样在上升,最高达到4.3月初为62%,然后下降到4.3月底为17%. 现在,它们又在缓慢上升,但仍处于相对较低的历史水平.

整体经济中的劳动力疲软可能即将结束, 经济接近充分就业, 导致工资增长开始加快. 通胀已经开始达到美联储的通胀目标,2018年平均为2%左右.

衰退通常会导致需求下降, 这至少会导致暂时的交易量下降,有时会导致房价下降. 住房需求强劲的主要驱动力是新家庭的形成, 就业的增长, 和工资增长. 尽管走出大衰退的过程是渐进的, 自2010年开始复苏以来,美国经济已经创造了超过2100万个就业岗位, 失业率保持在历史最低水平. 如图4所示, 平均非农就业人数增加了约215人,在2014年至2018年期间,每个月能提供5000个工作岗位, 这一趋势一直持续到2019年, 尽管制造业等一些行业最近出现了放缓的迹象, 特别是那些受到其他国家关税打击的行业,这些关税是对美国实施关税的回应.S. 专业和商业服务以及医疗保健领域的就业增长依然强劲.

在像365滚球APP这样的消费经济中,工资增长同样重要, 失业率低,劳动力参与率上升, 工资涨幅更大. 然而,如图5所示,长期的结构问题仍然存在. 中国最富裕家庭与其他地区之间不断扩大的收入差距持续存在,并将继续影响消费者在所有产品上的支出, 包括住房.

图4:非农就业增长和工资增长

 

资料来源:联邦储备银行. 路易

图5:五分位数的实际收入

 

资料来源:美国.S. 人口普查局

下一次衰退的可能影响

截至2019年3月的新房销售速度, 年销售速度为692,000, 创16个月新高. 2011年至2018年期间,销售价格中值持续上涨,但实际上有所下降.2018年3月至2019年3月为7%, 这表明,建筑商可能试图调整他们的组合,以包括更合理的定价选项 (图6). 这可能表明新住房负担能力比率(新住房价格中位数除以收入中位数)有所改善. 多年来,新房价格的上涨速度一直快于收入的增长, 住房负担能力是影响住房行业和新房消费者的最具挑战性的问题之一. 这一短期但重要的可承受比率变化, 如果能持续下去的话, 对新住宅市场有利的环境是否有助于缓解下一次衰退对房地产的严重影响. 在2008年经济衰退前的准备阶段, median new home prices increased 43%; median new home prices in March 2019 were up 35% from March 2010, 尽管2017年3月和2018年3月的新房价格中值更高.

图6:住房负担能力比率

 

资料来源:联邦储备银行. 路易

365滚球APP相信,以下因素会令下次经济衰退对待售房屋产生温和影响:

  1. 相对于收入来说,物价是高的, 但除了一些市场领域的高端市场外,市场上并不存在供过于求的情况. 在上一次经济衰退之前的几年里,房地产市场一直处于过热状态, 这导致了经济衰退对整体经济的严重影响,尤其是对住房的影响. 住房产量还没有恢复到上次经济衰退前几年的水平, 特别是对于价格更合理的住房(例如.g., 房价低于300美元的房子,仅在5年前,1万美元就占了住宅销量的61%,但在2018年,这一比例仅为44%). 最近, 建筑商似乎确实在试图将更多的组合转向更温和的价格区间. 与此同时, 目前的供应量只有六个月, 这很难代表供应严重过剩, 与11相比.1980年衰退前的6个月或12个月.2009年1月2个月的供应量. 2019年3月,新单户住宅的销量经季节调整折合成年率为692套,000, 根据美国政府公布的估计.S. 人口普查局和住房与城市发展部. 这是4.比一个月前的2月份的年增长率高出5%.
  2. 经济强劲, 失业率很低, 尽管大多数家庭的实际收入已经停滞太久了, 365滚球APP目前看到工资正增长. 365滚球APP在房地产市场看到的放缓迹象,似乎更多的是高价格的作用,而不是低需求的作用. 住房是基本需求, 和, 和以往的经济衰退一样, 消费者将继续购买, 尽管他们可能会寻求价格更适中的住房. 住宅建筑业似乎正在做出调整, 尽管是在经济周期的后期, 满足人们对更小、价格更合理的住房的需求. 失业率的大幅上升可能会对需求产生负面影响, 但目前的低失业率水平表明,这是不可能的.
  3. 千禧一代是最近才进入待售房屋市场的一大群人,他们已经占了所有房屋销售(新售和转售)的37%。. 年龄在三四十岁左右的家庭人口构成强劲,这将在未来几十年创造强劲的住房潜在需求. 而千禧一代将保持强劲的住房需求, 他们负担昂贵住房的能力较低, 特别是在少数民族家庭中, 是否会给物价带来下行压力. 在过去的一些衰退中,特别是大衰退时期,价格受到了很大的影响. 但如上所示,大多数经济衰退并非如此.
  4. 即将退休的婴儿潮家庭仍然是房地产市场的重要力量,因为他们在寻找适合他们人生下一个阶段的最后最好的房子. 365滚球APP正处于婴儿潮一代退休潮的早期, 这将继续创造对新住房的强劲需求, 前提是他们能继续说服进入市场的千禧一代购买他们的老房子. 到目前为止, 尽管有相反的警告, 这似乎不是一个重大问题, 但这是需要跟踪的东西. 婴儿潮一代是净卖家,而千禧一代是净买家. 一些人猜测,千禧一代不会想要郊区的大房子. 但许多千禧一代的行为举止更像婴儿潮一代,一旦他们安顿下来、结婚并考虑要孩子. 与此同时, 富裕的潮, 用他们可观的房屋净值, 将继续推动新屋需求的一部分. 他们目前占所有房屋(新建和转售)买家的32%.
  5. 正如365滚球APP在2018年看到的那样,不断上升的利率可能会让市场放缓. 然而, 美联储最近暗示将暂停加息, 因此,这在短期内不太可能导致房地产市场陷入低迷. 当经济衰退来袭时,美联储的反应最有可能是降低利率.

由于这些原因和其他原因, 365滚球APP认为,目前的房屋销售市场表现强劲,足以挺过下一次衰退,对新屋销量的影响不大, 与经济衰退本身相比,价格将更受现有需求的影响,即需要更大的价格和产品多样性来满足人们的支付能力. 当然, 有一些不确定因素可能会影响经济衰退的深度和持续时间. 预计下一次经济衰退的时间与下届总统选举正好吻合. 政治将如何在两党的政策决策中发挥作用? 另一个不确定因素是美联储的干预程度, 总统, 否则国会将不得不缓解下一次衰退, 鉴于降息和刺激计划是典型的工具. 利率已经很低了, 所以美联储在降低联邦基金利率方面没有太多的工作要做. 国会可能不愿或无法通过刺激方案, 考虑到华盛顿目前的政治气候.

房地产公司应对下一次衰退的策略

预计经济衰退仍在眼前, 并可能对待售住宅房地产产生适度的影响, 房地产经营者和投资者应如何准备? 外围滚球app365从“防御”和/或“进攻”策略的角度考虑房地产周期战略. 防御型周期策略是为了提高在经济衰退中幸存的几率而采取的行动, 比如剥离表现不佳的资产, 在经济衰退前调整资本结构或“合理规模”. 进攻性战略的重点是通过保持“干粉”来为公司的下一个好转做好准备,以利用收购机会, 招聘关键人员, 等. 有了强劲的资产负债表,做整合者要比做合并者容易得多. 对你的公司来说,最好的策略取决于你在进入下一次衰退时的状态, 您现在准备的步骤, 以及你所拥有的资源来利用经济周期中的这个关键点.


文章和研究准备 格雷格·洛根董事总经理和助理肖恩·汤普森.

参考文献

[1]新房销售价格的变化, 新房销量, 单家庭和多家庭许可证的发放显示了在相关衰退的最初一年需求的变化.

免责声明:365滚球APP已作出合理努力,以确保本咨询中所载的数据反映准确和及时的信息, 数据被认为是可靠和全面的. 咨询报告是根据概算编制的, 假设, 以及外围滚球app365根据其独立研究成果和对行业的一般了解开发的其他信息. 本咨询报告所载的意见代表了365滚球APP在这个特殊时期对合理期望的看法, 但365滚球APP的观点并不是作为预言或保证特定事件将会发生.

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