生命科学:利用生物技术

2021年12月7日
By 战略总监William Maher & 研究 , Ben Maslan, RFA常务董事 , Cecilia Galliani, RFA副总裁
机构投资

最初发布的 AFIRE Summit Journal; December 2021

生命科学房地产(LSRE)在过去十年左右一直是一个“热门”房地产类型, 随着COVID-19大流行的到来,人们的兴趣也在加快. 该行业受益于强劲的需求驱动,但新供应(相对于需求)有限。, 尽管新的开发商和投资者正在进入这个领域. 回报一直很强劲,在可预见的未来,资本可能会流向生命科学领域.

与此同时,该行业规模相对较小,集中在少数几个市场. 在这篇文章中, 365滚球APP研究了lsre成功的主要属性,并探索是否所有针对该空间的资本都能成功找到一个归宿.

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强劲的需求驱动

LSRE需求来自为医疗保健部门提供产品和服务的公司. 特别是, 生命科学公司专注于新药和医疗设备的开发和商业化. 该行业受益于技术和医学的进步(以及融合), 医疗保健服务的变化——包括高度针对性的治疗——以及需要额外医疗保健服务的老龄化人口. 重要的资金来源, 包括美国国立卫生研究院, 风险资本, 和企业融资, 支持行业的高R&D成本.

技术的进步加快了生物研究的变化步伐, 这将导致更多的公司拥有更多的研究资金. 这种快速变化的象征是,DNA测序的成本正在以比摩尔定律更快的速度下降. 例如,2003年绘制第一张人类基因组图谱花费了30亿美元. 到2019年,这一数字将降至1000美元以下,而在10年或更短的时间内,这一数字将降至100美元以下. 其结果是新兴平台技术的加速增长, 如信使RNA (mRNA), 是用来开发Moderna和辉瑞/BioNTech新冠病毒疫苗的. 这只是众多可能会刺激新的投资和推动对额外生命科学空间需求的进步之一.

美国人口老龄化也将推动医疗服务消费的增长. 70岁以上和80岁以上的人群共有11人.1%和3.占美国人口的9% (36.100万和12.2020年,中国人口将分别达到800万人). 这些数字预计将增加到14个.4%和5.3% (50.500万和18万.到2030年,将会有600万人),这代表着年增长率为2.7%和2.8%,显著高于美国总体人口增长率0.8%. 随着老年人口的增长, 需要某种药物治疗的慢性疾病的流行也是如此.

按年龄组别划分的人口增长(2020年至2030年)

资料来源:美国人口普查


医疗保健产品占生命科学行业收入的一半以上, 美国人口老龄化带来的医疗需求不断增加,推动了对药品的需求. 全球药品销售以年均3倍的复合增长率(CAGR)增长.过去五年(到2020年),中国经济增长速度为5%,超过GDP增长速度1.5%在同一时期. 如表2所示, 预计未来药品销售将加速增长, 总销售额预计将增长到1美元.到2026年达到4万亿,CAGR约为7.7%. 为了开发新药和医疗产品,未来的销售将需要大量的研发成本. 全球制药R&4 . D)【外围滚球app365】预计消费将以年化速度增长.2020年至2026年为2%. (见表3)

全球处方药销售及预测,2016-2026

来源:评估制药


全球制药R&D支出(数十亿美元)

来源:评估制药


这种超大规模的增长带来了公共和私人部门的大量资本流入. 2020年,生命科学风险投资以历史性的速度流动, 2021年的交易量和融资都将创下历史新高(表4).

美国生命科学领域的风险投资交易活动

Source: Pitchbook Venture Monitor; as of 30 June 2021

专业知识要求

投资生命科学房地产需要对该行业有深入的了解,并具备有关租户和运营的专业知识. 实验室设计和实施方面的专业知识是至关重要的, 为试图将现有办公空间开发或转换为实验室空间的传统办公室运营商创造了准入障碍. 一些额外的物理要求包括增加建筑通风系统, 无尘室, 整个建筑的管道容量增加了, 高功率容量, 楼层之间的高度也更高.

专业知识的另一个重要原因是资产类型最大的价值驱动因素之一:可重用性. 新交付的生命科学空间在需要翻新之前的平均使用寿命约为15年, 而平均租期只有7-10年左右,为高净有效租金的二代租赁创造了充足的空间, 只是TI前期要求的一小部分. 然而, 租户构建的设计必须为第二代(及以后的)租户提供最大的灵活性.

此外,关系是生命科学领域的关键,尤其是在吸引租户方面. 对于大多数租户来说,LSRE通常是任务关键型空间, 因此,谁会为从可靠的运营商那里租赁场地而支付额外费用呢. 在投机发展中,关系甚至更为关键, 哪一个必须满足广泛的租户, 和build-to-suit项目, 租户将依赖已建立的运营商.

评估租户的信用质量也需要专业知识. 生命科学领域的租户包括初创公司、成长型公司和老牌公司, 上市制药公司. 许多初创公司和成长型公司的现金流都是负值,历史有限, 对产品和财务支持的理解是承租信贷的关键.

首选市场

生命科学的租户集中在有受过教育的劳动力的城市, 接触关键的行业科学家, 高排名的学校, 拥有庞大的高科技劳动力, 以及获得资金的途径. 排名前三的生命科学市场是波士顿, 旧金山, 和圣地亚哥, 占美国所有生命科学空间的一半以上. 这些城市为生物和生物医学专业的优秀毕业生以及附近学术机构和医院的博士研究生提供机会. 拥有重要生命科学板块的其他市场包括新泽西州, 费城, 和华盛顿, DC, 而像罗利/达勒姆和西雅图这样的市场可以在未来十年发展出规模可观的生命科学集群.

生命科学和实验室空间的市场基础是有吸引力的, 无论是历史上的还是未来的预期. 而生命科学的库存仍然只是传统办公室库存的一小部分, 大约占办公室库存的4%, LSRE占波士顿办公室库存的10%以上, 新泽西, 和圣地亚哥. 顶级生命科学市场的空置率远低于办公室空置率(费城除外), 如图5所示. 在过去的五年里,租金增长率几乎达到了平均两位数, 显著超过了其他大多数房地产类型的租金增长率. 短期和中期的需求预计将超过供应, 格林街预测,长期来看,LSRE NOI的增长速度将超过门户写字楼和商业地产.

美国六大生命科学市场

Source: CBRE; Q1 2021

投资注意事项

由于投资者对新冠疫情的兴趣,2021年迄今为止的交易量创下了历史新高.

生命科学产业的增长和有限的新供应吸引了商业地产投资者的注意. 虽然销售活动在过去的六年里相对稳定(除了2016年和2019年), 由于投资者对新冠疫情的兴趣,2021年迄今为止的交易量创下了历史新高. 截至6月的交易总额为9美元.1000亿(附件6), 有望超过2016年的峰值,当时黑石集团将Biomed Realty Trust私有化.

生命科学销售额(数十亿美元)

来源:纽马克的研究


LSRE封顶率从8下降.2010年为6%,2010年为6%.根据Real Capital Analytics的数据,这一比例为创纪录的1%. 该行业的上限利率历来跟踪办公室上限利率,但现在约低40个基点, 反映了投资者对传统办公室兴趣的下降和对生命科学兴趣的增加. 相对于工业和多家庭, 另外两种需求的属性类型, 生命科学的cap rate在这些属性类型的基础上保持在30 - 110 BPS之间, 分别. 尽管与传统办公室相比上限税率更低, lsr的现金流预计会更高, 与传统办公室相比. LSRE通常具有较高的租户续期率和较低的租户改善成本.

私人市场的投资回报很难追踪,因为生命科学在NPI和NFI-ODCE等主要房地产回报指数中只占一小部分. 然而, LSRE REIT公开交易的表现——亚历山大房地产股票(ARE)——与整体REIT基准相比,在过去5年多的时间里表现明显优于大盘(表7)。.

相对于工业和多家庭, 另外两种需求的属性类型, 生命科学的cap rate在这些属性类型的基础上保持在30 - 110 BPS之间, 分别.

是对. NAREIT All Equity REITs (Total Return); Growth Of US$1

来源:全美

投资LSRE并非没有风险. 正如上面所讨论的, 许多生命科学公司几乎没有或根本没有收入, 因此,它们依赖于积极的研究成果,以获得持续的资金. 作为一个小部门, 新供应总是有风险的, 特别是在目前一般办公室空缺率高的情况下,可能导致转换率的增加. 最后, 生物技术和制药行业受到高度监管,在药物审批和定价权方面都依赖政府机构.

尽管上限税率很低,但生物技术和其他公司对空间的强劲需求应该会继续推动租金增长和总回报.

接下来是什么LSRE

投资者对生命科学领域的房地产兴趣浓厚, 导致了丰富的定价和创纪录的低上限利率和高交易量. 新进入者已经进入市场,以利用投资者的强烈兴趣, 有助于增加供应. 然而,强劲的需求驱动因素应该会继续导致吸收与供应同步. 上限利率处于历史低点,但大多数房地产行业都是如此.

生命科学房地产的价差与其他具有强劲需求驱动和投资者兴趣的房地产类型相似. 尽管上限税率很低,但生物技术和其他公司对空间的强劲需求应该会继续推动租金增长和总回报. 尽管该部门的总体规模有限, 如果机构投资者能够在合适的市场上与具有专业知识的运营商建立关系,就应该继续寻找机会,并产生有吸引力的回报.


战略主任William Maher准备的文章和研究 & 研究; Ben Maslan, RFA常务董事; and Cecilia Galliani, RFA副总裁. 最初发布的 AFIRE Summit Journal; December 2021.

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