房屋景观的变化:低密度出租

2021年6月28日
By 托德们,总经理 , 卡梅伦·波莱克,副总统
独栋出租 Build-for-Rent 租赁住房

外围滚球app365最近与ULI Terwilliger住宅中心合作进行准备工作 美国的低密度出租房屋. 该报告强调了专门建造和制度化管理的独栋房屋租赁这一新兴市场, 包括支持人口趋势, 概念解释和案例研究, 以及运营指标和结论.

本文总结了ULI Terwilliger中心住房报告的一些关键主题, 包括:

  • 人口趋势和负担能力的挑战导致专门建造的独栋房屋的制度化增长
  • 独户景观的演变
  • 不同的建筑租赁概念和产品类型的区别特征
  • 运营指标和财务状况
  • 对独栋房屋租赁部门的影响和结论

人口顺风

The United States is home to a broad spectrum of households with diverse housing needs; however, 在过去的十年里,新的租赁主要是由大规模的多户型社区组成的. 过去十年的发展模式对现有的结构和监管挑战作出了回应, 而传统的多户型住房的债务可得性进一步加剧了租赁住房的统一性.

人口结构的转变,包括千禧一代进入组建家庭的最佳年龄,是低密度住房类型增长的主要驱动力. 考虑到房地产市场的紧缩和建筑成本的上升, 住房负担能力的下降是许多美国人面临的最紧迫的挑战之一, 推动对低密度租赁住房的额外需求. 现在,房价中值是5.是美国中等收入的6倍.S.,与平均值约4相比有显著变化.从1985年到2000年为0. 另外, 2019冠状病毒病大流行给数百万美国家庭造成了财务困难,许多家庭可能在未来几年仍在租房市场上待很长一段时间.

人口顺风, 2019冠状病毒病的影响, 越来越多的人对负担能力的担忧, 哪些是ULI的2021年新兴趋势, 做出贡献 一种新型租赁住房产品类型的快速制度化:专用建造、 独栋出租. 虽然独户出租房并不是一个新奇的概念, 因为几十年来,很多家庭都在租赁独栋房屋, 专用, 独户租赁住宅是一个相对较新的概念.

独栋出租(SFR) 受益于成熟的千禧一代寻求一种新型的租赁产品,以适应他们不断变化的生活方式, 空巢老人希望缩小到一个免维护的生活选择, 以及处于生命过渡阶段的家庭. 考虑到强劲的顺风,特制的, 独栋房屋, 许多新玩家已经进入或正在考虑专门建造的单户资产类型. 此外, 考虑到过去10年产品类型的有机增长, 产品种类繁多, 社区, 和策略, 这增加了整个行业和媒体外围滚球app365命名的困惑. 外围滚球app365和ULI已经开始编纂单户住宅租赁市场的语言, 产品类型, 和差异化特征.

定义的风景

随着越来越多的公司进入这一资产类别,制度化的SFR住房的竞争格局继续快速演变, 每个都有不同的策略, 产品类型, 定位, 和地点. 尽管市场上已经有很多不同的产品, 大多数市场参与者都认同这一资产类别的主要术语:独栋住宅租赁.[1] 然而,外围滚球app365子分类的共识较少. 外围滚球app365和ULI分析了数百篇新闻文章,并对各种市场专家进行了采访,试图将产品类型的语言进行编码, 具体如下图所示:

小规模投资者/业主占现有SFR住房市场的97%以上, 通常只拥有少量房产,并在Zillow等在线市场上上市. 在大金融危机之后, SFR聚合机构的出现,聚集了不同市场上的数千个家庭, 利用强大的平台和规模经济. 随着二手房库存趋紧,该集团还开始直接与建筑商合作,购买大量房屋,以增加他们的投资组合. 最新的群体是专门建造的SFR (building - for - rent, BFR)社区, 整个社区在哪里规划和建设出租, 这样就有了一致的品牌, 住房质量, 并经常提供现场资源,如租赁服务, 物业管理, 和设施.

Build-for-Rent概念

在BTR空间内,也有基于单元组合的更细微的产品差别, 产品类型, 和其他因素. 水平多户家庭的, 由密集的单家庭分离(SFD)单元组成, 能否达到每英亩9至14个单位的密度, 包括私人草坪/露台和带游泳池的俱乐部会所, 并吸引年长的千禧一代(有家庭之前或早期家庭), 裁员空巢老人, 那些刚搬到市场的人, 和离婚. 外围滚球app365公司确定,75%的此类产品已经在现有郊区进行了加密开发, 这种平衡发生在快速发展的郊区绿地上. 水平多户型住宅填补了传统单户型住宅和花园式多户型公寓之间的产品空白. 它吸引了那些喜欢独栋住宅的私密性,但不需要或负担不起传统独栋住宅的大面积面积的家庭. 横向多户型公寓的主要竞争对手是花园式公寓, 与SFA和sdd住宅在影子市场上的一些竞争, 因为这种类型通常比其他类型更受欢迎, 按每平方英尺的面积计算,它的价格溢价很高. 尽管高端定位, 在水平的多户型社区中,小户型的月租支付通常比在同一子市场中拥有的月租成本更低.

阿维拉东湖私人后院在桑顿,CO
图片来源:NexMetro社区

Build-for-Rent独栋附 住房包括广泛的社区配置, 单元类型, 和大小, 虽然每个单元至少共用一面垂直的墙, 单位并不是相互叠加的. 因为SFA社区位于城市和郊区, 它们在项目规模和类型上有明显的差异, 密度在每英亩8 - 16个住宅单元之间(提供三层联排别墅的社区能够实现相对较高的密度). SFA社区的单元通常提供两个或更多的卧室,平均比多户型单元大,但比传统的单户型住宅小. 在城市的位置, 可能会有有限的设施, 但较新的郊区社区可能会有俱乐部会所和游泳池. 市场受众也因地点而异, 随着城市填充社区吸引了更多年轻的职业夫妇和室友,以及一些空巢老人, 郊区地区吸引了更多的迁居家庭和新千年的夫妇. 考虑到更大的单位面积和来自影子市场的竞争加剧, BFR SFA社区的定价通常比花园式公寓稍高一点, 尽管保费因SFA社区的质量和美化程度而异. 较大的单位面积和强劲的定价通常产生的月租支付相当于每月的拥有成本, 假设首付至少要10%到15%.

亚利桑那州凤凰城的BB Living at Val Vista的泳池设施
图片来源:BB Living Residential

建造-租赁单家庭分离 社区与机构聚集者和小规模投资者拥有的SFR单位最相似,但受益于单一地点高度集中的单位和有凝聚力的品牌. 许多这样的社区都与一个更大的总体规划社区有关,或由后者出售,平均密度为每英亩3到7个住宅单元.

  • 考虑到这些较低的密度, SFD社区主要位于郊区,通常被划分为单独的住宅地块.
  • SFD社区的单元通常提供三个或更多的卧室,平均比多户型单元大得多, 并有大型的围栏后院.
  • 高端社区通常也有游泳池和俱乐部会所, 而那些位于MPC内的也可以进入更广阔的社区设施中心.

BFR SFD家庭的主要受众是家庭, 通常在进入一个新市场后的过渡时期或在房屋建造期间, 以成熟的专业人士和空巢老人为二级市场受众. 大多数SFD社区位于绿地郊区,主要竞争是由机构聚集者或小规模投资者拥有的库存. BFR SFD社区的定价通常比花园式公寓稍高一些,只是稍微调整了面积, 但相对于小规模投资者的库存而言,这是一个健康的溢价, 考虑到高水准的执行, 现场物业管理, 院子里的维护, 以及BFR社区提供的便利设施. 较大的单位面积和较高的定价通常产生的月租金相当于每月的拥有成本, 假设首付在10%到15%之间.

德克萨斯州圣安东尼奥普拉德拉的典型街道和住房类型
图片来源:AHV社区

操作指标

属性特征, 目标人群, SFR产品分类的不同地点也不同, 导致不同的项目经济. 近年来的发展模式有助于说明可能支持的土地价值, 营业费用, 以及投资者对不断变化的土地使用的兴趣. 密度通常是驱动可实现土地价值的最重要的变量, 水平的多户型住宅能够支付更高的土地价值,在郊区填充位置由于他们的密度, 而BFR SFD通常会与郊区低密度地段的独栋住宅开发商竞争. 与传统的多家庭产品相比, 由于入住率“更有粘性”,SFRs的营业额历来较低, 由于公共区域有限,整体维护成本较低, 资产价值也会上升. 作为一个权衡, SFR投资需要更高的长期资本支出要求和前期修复成本(对现有房屋). 从历史上看, SFRs的上限税率比花园式公寓高出20至50个基点, 但过去一年,来自潜在投资者的竞争导致收益率下降, 单户住宅的上限价格现在与传统的花园式多户住宅社区一致.

影响和结论

SFR住房在美国历史上起着至关重要的作用.S. 除了高密度的多户型房产,人们更倾向于选择租赁住房. 在过去的十年里,专为住宅设计的SFR住宅的趋势不断发展,但在过去的几年里,人们对这种住宅的兴趣呈指数级增长. 对于许多长期趋势来说, 新冠肺炎疫情加剧,并强调需要更广泛的多元化租赁住房. ULI的《外围滚球app365》中概述了许多关键趋势, 包括在家办公的兴起, 向经济实惠的阳光地带市场转移, 郊区日益增长的需求, 以及日益严重的负担能力危机, 为低密度租赁住房增长背后的投资理论提供支持.

低密度租赁住房的扩张和资本化可以在相应的社区内以低于购房成本的价格提供更多的住房. 然而, 有人担心,SFR住房市场的制度化可能会产生一些意想不到的影响, 对可负担性和公平问题的不利影响,除非公共政策和开发商的回应解决了这些问题,如报告所述. 然而,低密度的租赁住房不太可能解决中国严重的负担能力危机, 提供更多的住房替代方案来满足多样化的美国家庭的需求,是向前迈出的积极一步.  有关本摘要中讨论的主题的更多细节,请点击阅读全文 在这里.


文章和研究准备 托德们、董事总经理和 卡梅伦Pawelek副总裁. 高级助理Ryan Guerdan和分析师Liam Mercer提供了额外的研究和支持

[1] 单家庭结构包括完全分离, 住宅(semi-attached, 并排), rowhouses, 工器, 四重的, 和联排别墅. 属独栋建筑的附属单位, 每个单元必须由地面到屋顶的墙隔开,并有独立的供暖系统, 公用事业的个人仪表, 上面和下面都没有单位.

上图由BB Living和Mark Taylor提供

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