外围滚球app365 2019年中期情绪调查结果:尚未强调经济低迷

2019年6月20日
By 董事总经理伦纳德Bogorad , 分析师Maury冬天
房地产周期 经济低迷

本文标题:

  • 外围滚球app365目前的房地产市场情绪指数(RMI)从2018年中期的68开始下降.0 to 49.2, RMI为37.5六个月前.
  • 展望未来, 预计未来12个月,房地产市场状况将逐渐下滑, 预计RMI将降至41.5.
  • 大约有9 / 10的受访者(88%)认为,经济衰退最早要到2020年才会出现, 57%的人预计到2021年或更晚才会出现衰退. 与6个月前相比,人们认为下一次衰退不会那么迫在眉睫, 46%的受访者认为衰退将于2019年开始或已经开始.
  • 大多数受访者(70%)表示,贸易战或全球经济放缓是下一次衰退最有可能的两个原因.
  • 受访者指出,大多数产品类型仍然牢牢地停留在房地产周期的“后期稳定”阶段, 与2018年年底的情绪相比,除了零售以外,其他的都在从周期峰值回落. 尚未处于“后期稳定”阶段的产品类型处于“早期稳定”和“后期稳定”之间的尖端.”
  • 受访者预计在未来12个月内, 一些产品类型将越过峰值,进入“早期衰退”阶段.

在过去的几年里, 外围滚球app365信心调查显示,市场对房地产市场状况仍有信心. 被调查者的 2018年年底情绪调查, 然而, 与前几次调查相比,受访者对当前及未来的房地产市场状况明显更为悲观吗. 对2019年中期情绪调查的回应显示,受访者对近期的悲观情绪有所收敛, 随着股市状况的改善和房地产基本面的弹性,人们有理由保持适度乐观.

的回应 2018年年底情绪调查 这似乎表明衰退即将来临. 六个月后, 对年中调查的回应显示,衰退可能至少还需要18个月的时间. 此外, 而受访者认为,大多数房地产行业坚定地处于周期的“后期稳定”阶段, 人们普遍认为,大多数资产类型都不像6个月前预测的那样接近“早期低迷”阶段.

总体情绪明显比近年来更为悲观

尽管人们对当前全国房地产状况的看法明显比以前乐观 六个月前在美国,他们仍然比一年前悲观得多. 近三分之一(29%)的受访者表示,目前全国房地产市场状况较一年前略有或明显恶化. 这比2018年中期的调查高出14个百分点. 相反, 报告市场状况较一年前改善的受访者比例降至28%, 与2018年中期调查相比下降了24个百分点. 认为情况不会改变的受访者比例比2018年中期的调查高出10个百分点. 虽然受访者可能过于消极 六个月前最新的回应显示,市场情绪出现了明显的长期下行趋势.

与一年前相比,你如何评价现在的全国房地产市场状况?
现在的你.S. 随着时间的推移,市场情绪

 

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的急剧下降, 和随后的撞击, 外围滚球app365的房地产市场指数(RMI)反映了过去一年的情绪。,[1] 哪些是用100分来衡量情绪的. 目前,RMI是49.2,与2018年中期相比,全年RMI下降了19个百分点,但6个月后上升了11个百分点 2018年年终.

2018年中期调查的受访者实际上预计了大约这个幅度的下降, 谁预测2019年中期RMI将是54.5—5.比实际RMI高出3个点. 期待, 受访者预计,明年RMI将继续下降, to 41.2020年中期5个. 如果这个预测成立, 这暗示了房地产市场的初期低迷.

外围滚球app365全国房地产市场指数

 

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在2011年年底的调查中,超过60%的受访者预计未来12个月的市场状况将强于目前的市场状况. 2015年底开始, 人们对未来的情绪开始逐渐低落, 在2016年中期经历了一次明显的下降,然后在接下来的六个月里有所改善. 就像现在的调查一样, 6个月前的悲观情绪在2016年年底的调查中有所缓和.

2018年的年终调查, 当股市下跌的时候, 未来情绪急剧下降, 预计下降的受访者(59%)比预期改善的受访者(12%)要多,这在调查历史上还是第一次. 在过去的六个月, 随着股市回到接近历史最高水平, 情绪明显改善, 与6个月前相比,预测未来12个月业绩会下降的受访者人数(38%)和预测业绩会改善的受访者人数(21%)越来越接近. 大部分受访者(39%)预测未来12个月房地产市场状况将维持不变, 这是自2011年中以来首次进行信心调查. 尽管人们对未来的预测比一年前更加悲观, 这支持了人们普遍认为的经济衰退即将到来的观点, 这可能不会马上发生. 

12个月的你.S. 房地产市场的预测

 

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受访者表示,未来18个月内不太可能出现经济低迷

2018年的年终调查, 受访者平均倾向于将预期的下一次衰退时间从调查日期往后推迟约两年. 在2018年底的调查中, 受访者抑制了这一趋势, 45%的受访者预计,到2019年底,365滚球APP将面临衰退, 其中20%的受访者认为经济衰退已经开始.

2019年中期调查的受访者再次将预计的衰退时间推迟到几年以后. 大约88%的受访者认为,经济衰退将发生在2020年之后, 其中57%的人认为这要到2021年或更晚才会发生.

房地产衰退的时间预测

 

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大多数受访者认为,贸易战或全球经济放缓将是下一次经济低迷的主要原因

2019年中期的调查还询问了受访者,他们认为下一次房地产低迷最有可能的原因是什么. 所提供的选择是:

  1. 贸易战争
  2. 全球经济放缓
  3. 股票市场崩溃
  4. 房地产过度建设
  5. 高风险贷款行为
  6. 军事活动
  7. 其他

超过三分之二(70%)的受访者选择了两个潜在原因之一:贸易战(35%)和全球经济放缓(35%). 一些受访者指出,这些潜在的原因是相互关联的, 受访者为这两种回答提供了许多理由.

外围滚球app365贸易战, 最普遍的看法是,关税限制了普通消费者的购买力,增加了中间产品(特别是建筑产品)的成本。, 哪些因素最终会对项目和投资产生不利影响. 就全球经济放缓而言, 最常见的观点是,欧洲和中国经济状况的恶化以及政治上的不信任是全球经济不稳定的最有可能的原因.


 

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“股市崩盘”(10%), 被认为是消费者不确定的表现, 其次是“其他”(8%). 在那些选择“其他”选项的人的评论中有相当多的差异, 但多数受访者指出,国内政治存在不确定性, 特别是在2020年总统大选前后.

在过去的六个月里,大多数产品类型的循环运动是反向的

被调查者的 2018年年终 调查报告显示,在过去的六个月里,大多数产品类型都出现了显著的周期变化, 所有的产品都稳稳地或缓慢地进入房地产周期的后期稳定阶段. 2019年中期调查的受访者已将除零售以外的所有产品类型从峰值回落. 然而,与过去一年及更长的时间相比,这些修正幅度不大. 当前零售定位, 待售住宅, 土地, 热情好客, 办公室, 与一年前相比,年龄限制/AAC显著接近峰值. 与此形成鲜明对比的是, 多户家庭的, 工业, 而老年/CCRC职位自2018年年中以来没有太大变化.



在这个调查中, 零售, 度假村/第二个家, 待售住宅, 多户家庭的, 土地, 热情好客, 而办公室肯定都处于“后期稳定”阶段, 限制年龄/ AAC格式, 老年人/ CCRC, 工业用途仍然处于“早期稳定”和“晚期稳定”之间.尽管不同的产品类型在“后期”阶段的定位不同, 他们目前的头寸和近期远离早期低迷阶段的动向,与低迷即将到来的普遍情绪一致, 但不是迫在眉睫.

度假/第二家园和零售业有望跨过“早期低迷”阶段的门槛

受访者认为在未来12个月内,所有土地用途至少会进入“后期稳定”阶段, 随着度假村/第二居所和零售业进入“早期衰退”阶段. 紧随其后的, 待售住宅, 多户家庭的, 而土地预计将在后期稳定阶段接近尾声时移动. 热情好客, 办公室, 工业, 老年人/ CCRC, 年龄限制/AAC均预计处于“后期稳定”阶段的中间阶段. 与2018年年底相比,这一预测略显温和, 当时预计待售住宅也将在12个月内进入早期低迷期.



在所有土地用途中,相信当前经济低迷状况及预测未来12个月经济低迷的受访者比例有所上升

虽然大多数受访者认为目前没有任何一种产品处于低迷状态, 自2018年中期调查以来,认为产品类型已经处于低迷状态的受访者比例在所有土地用途(多户型和办公室型除外)上都有所增加. 最引人注目的例子就是度假胜地/第二故乡, with 36% of respondents indicating current downturn conditions (up 15 percentage points since mid-year 2018); 待售住宅, currently at 20% (up 13 percentage points); and 土地, 目前为21%(上升11个百分点). 紧跟潮流, 在2019年中期,认为每种产品类型(零售和酒店除外)目前处于低迷状态的受访者明显少于认为目前处于低迷状态的受访者 2018年的年终调查.

相信当前经济低迷状况的受访者比例

 

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受访者认为,与现在相比,所有产品类型都更有可能在12个月内陷入低迷. 从现在开始的12个月里,大多数受访者预计一些土地用途将处于低迷状态. 2019年中期的调查显示,63%的受访者预计零售业将处于低迷期(比认为目前处于低迷期的52%受访者高出11个百分点)。, 度假或第二居所的比例为56%(上升21个百分点). 另外, 接近一半的受访者预计,其他几种土地用途将出现下滑——待售住宅46%(上升26个百分点),土地44%(上升23个百分点).

相信当前经济低迷状况并预测未来12个月经济低迷状况的受访者比例

 

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外围滚球app365对房地产经济的观点

房地产业继续受益于美国经济的扩张.S. 经济,基本面要么继续改善,要么所有资产类型保持稳定. 寻求收益的资本继续支撑着定价和交易量, 因为利率在上个季度下降了. 尽管运营基本面依然强劲, 经济增长率有所缓和, 哪一个, 结合资本市场风险, 表明房地产可能接近市场周期“后期稳定”阶段的结束, 并进入“早期衰退”.这与“情绪调查”受访者的观点一致.

在年初与逆反调情之后, 最近几周,美国国债收益率曲线一直保持着倒挂状态, 暗示在中短期内存在衰退的风险. 当它发生, 房地产将经历一些痛苦, 即使不像上次经济衰退时那么严重. 新多户型和工业建筑的交付可能已经跟不上吸收的速度, 面对不断变化的需求特征,办公和零售资产可能难以维持占用率.

仍然有更多的资本,而不是满足回报预期的良好房地产机会, 在这个周期的上升阶段,资产水平上的资本积累被构建得更加保守, 所以365滚球APP不希望在系统中看到那么大的压力. 虽然365滚球APP不希望看到大衰退期间经历的混乱重演, 下一轮经济衰退中仍有机会. 相应的, 365滚球APP建议市场参与者保留一些“干粉”,以备机会主义的购买. 在后期扩张时应同样注意“睁大眼睛”承销, 通过集中经营来创造收入和价值. 房地产投资者应该对未来收入和支出的上升做出现实的假设, 并测试下行保护,确保他们对结果感到满意.

房地产市场前景

近年来,房地产市场出现了两个普遍现象. 第一个, 哪些可以应用于多户型和工业地产, 是否所有市场都有显著且持续的需求增长, 是什么导致了租金的增长,并(最终)导致了新建筑的出现. 一般, 对多家庭和工业空间的需求继续维持新的交付, 但几乎所有地方的管道建设规模都相当大, 当经济放缓发生时,可能会造成进一步的局部困境. 这与“情绪调查”的受访者对多户型和工业型住宅的看法一致, 与大多数产品类型不同, 与一年前相比,他们是否更接近顶峰.

第二个故事, 哪些可以应用于办公和零售, 由于不断变化的需求特征,房地产类型受到供应过剩和/或结构过时的威胁. 这些房地产类型的表现在不同市场上差异很大, 尽管总体上积极的基本面(写字楼和零售)主要是由于很少的建设(除了快速增长的科技和其他“繁荣”的市场). 当就业增长和消费者支出放缓时,这种情况可能会逆转.

资本市场前景

由于房地产资本市场状况继续有利于房地产和债务投资的“卖家”,投资回报持续温和, 尽管不那么狂热, 随着非优质资产价格在过去六个月大幅走软:

  • Equity – Transaction volume remains robust; 然而, 这一数字较2018年的水平有所下降,而且没有跟上筹款的步伐, 导致“干粉”达到创纪录水平.与美国国债的上限息差已降至长期平均水平以下, 这可能会让一些担心365滚球APP处于这个周期的潜在房地产投资者望而却步. 而上限税率没有太大变化, 非优质资产的资产定价更多地依赖于当前的表现,而不是预期的表现——这一调整出乎卖方的意料.
  • 债务——净资本继续流入房地产行业, 以商业银行为主, 人寿保险公司, 和两房. 过去一年,投资承销标准保持相对稳定, 在多年放松信贷标准之后, 导致资金的可用性.

请密切关注更详细的外围滚球app365观点, 将于下周出版, 哪个会包含更多外围滚球app365各个房地产行业的信息, 以及在365滚球APP接近这个周期的“早期低迷”阶段时,房地产公司应该考虑的一些建议.

谁接受了调查?

外围滚球app365的《外围滚球app365》(Market Sentiment Survey)追踪了来自全国各地和整个行业的经验丰富的房地产专业人士的情绪. 大约五分之三(63%)的受访者在房地产行业工作了20年以上, 79%的受访者是公司的高管.

多年的房地产工作经验

 

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在组织的地位

 

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开发商和建筑商在受访者中所占比例最大,占样本的36%. 另外17%是投资者或资本配置者,其次是9%的设计或建筑公司. 剩下的38%的受访者来自房地产行业和公共部门的各种其他类型的组织.

类型的组织

 

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受访者的组合代表了美国.S. as a whole; 然而, 它倾向于那些报告主要在沿海和阳光地带市场工作的人. 这种应答者组合反映了在这个周期中有重大开发活动的市场.

主要区域/市场

 

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文章和研究准备 伦纳德Bogorad董事总经理,分析师Maury Winter.

参考文献

[1] 房地产市场指数(RMI)是基于对房地产市场参与者的半年一次的调查,旨在从房地产行业参与者的角度把握房地产市场状况的脉搏. 该调查要求受访者对当前房地产市场状况与一年前进行比较(当前RMI), 以及对未来12个月的预期(未来RMI). RMI是应用公式“(改善-下降+ 100)/2为每个系列计算的扩散指数.“这些指数没有经过季节性调整. 根据这个计算,RMI的范围可以在0到100之间. RMI值在60到70以上的范围表明市场状况非常好. 低于30的值通常与经济和房地产市场压力/衰退时期相一致.

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