多家庭参数和市场选择

2016年4月26日
By 艾琳Talkington,主要 , 理查德•巴克斯利副
城市房地产 多户家庭的

工作, 收入, gdp——你每个季度都看市场排名, 但仍不知道它们与公寓市场表现之间的关系有多密切? 这些经济指标能否为某一特定市场的公寓行业未来表现提供指导?

外围滚球app365分析了就业增长相对于关键市场表现指标-净吸收, 新交付, 租金增长——为全国前25名的管理服务公司, 结果可能会让你大吃一惊.

 

仅仅是外围滚球app365工作吗?

就业增长可以识别出你可能想要长期拥有的市场, 但追随去年最热的中国经济而在市场上跳来跳去,并不能保证市场很快就会放松.

毫无疑问,长期来看,家庭增长与就业增长高度相关. 但强劲的就业增长对新住房需求的影响可能需要10年才能完全实现, 如下图所示,当相关性开始趋于稳定时. 就业增长与公寓吸纳的直接关系较弱, 尽管全面影响仅在三年内就能感受到——比家庭增长的全面影响要早得多.

也许相反, 就业增长与家庭增长和住房吸收的年际相关性较弱,这表明还有其他因素在起作用.

 

平均相关性,前25个MSAs

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SOURCE: Moody’s Analytics; Axiometrics

就业增长至少是相对于吸收而言的一个组织原则吗?

市场遵循一个一致的模式, in which markets with more job growth have higher apartment absorption; however, 每个市场与25个市场平均值的关系更多地显示了市场类型,而不是需求水平.

2005-2015年就业增长和公寓吸纳
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SOURCE: Moody’s Analytics; Axiometrics

在过去三年里, 大约10个新工作岗位为一个新入住的公寓单元创造了需求. 10年多来,一套新公寓只换5份新工作,这种关系就更牢固了.

2013-2015年就业增长、公寓吸纳和年租金增长率

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SOURCE: Moody’s Analytics; Axiometrics

如果没有工作,那又如何?

供应 与市场周期成长期的吸收关系最密切吗.

看看过去的三年, 在前25个管理服务协定中,新的供应和吸收是密切相关的, 阳光地带的一些地铁吸收的量超过了供给,排名前25位的地铁中没有一个明显过度建设. 下图中的虚线显示了新的供应和吸收正好处于平衡状态.

 这不能与因果关系混为一谈——新供给, 本身, 这并不意味着新的需求. 在一些历来供应不足的市场,这是一种可能的解释. 其他市场也可能因为其他原因出现类似的关系,例如:

  • 强劲的整体长期增长意味着未来市场深度无法通过历史建设/吸收得到准确预测;
  • 从拥有转向租赁;
  • 新产品诱导走出影子市场.

租金增长, 从气泡的大小可以看出, 与三年期间的相对供需平衡无关吗.

 

2013-2015年公寓新增供应、公寓吸纳及年租金增长率

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SOURCE: Moody’s Analytics; Axiometrics

哪些类型的市场见证了租金的强劲增长?

No那些就业增长强劲的国家,情况变得复杂起来!

看看就业增长、租金增长和吸收,有两个明显的象限. Job and rent growth are correlated; an MSA with high job growth tends to have high rent growth and vice versa. 而吸收率(与新供应高度相关)随着高就业和租金增长而变化, 在管理服务协定中,就业和租金增长都很低. 换句话说, 一些经济发达的地铁经历了大量的公寓建设和吸收, while absorption in other areas with strong economies was limited by 供应 constraints; but none of the low-growth cities have seen significant apartment construction.

 最强劲的租金增长似乎出现在两种健康的市场中:

  • 从历史上看,供给受限的市场不能生产足够的新产品来满足其全部的需求潜力, such as San Francisco; and
  • 丹佛等正在经历第一轮大规模城市开发的市场.

然而, 值得注意的是,这些市场也存在经济风险, 除了对特定市场和子市场的潜在关注.

2013-2015年新增就业增长率、租金增长率和公寓吸纳率

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SOURCE: Moody’s Analytics; Axiometrics

在一个周期的复苏和增长阶段,这些关系是如何发挥作用的?

在这里,高供应和低供应市场之间的差距似乎保持不变.

进入门槛低的市场, 比如达拉斯和亚特兰大, 证明供应之间有明确的响应性, 需求, 年复一年的定价是市场周期的特征. 循环的底部(e.g.2009年)显示供应过剩,租金持平或下降. 交付量开始收缩,吸收量开始增加,租金开始增长. 新供应的停滞最终会抑制吸收,直到扩张/增长阶段开始计量资本和新供应进入市场. 租金增长在这个稳定阶段最为强劲,因为供应和吸收持续同步增长.

供应、吸收和租金增长,亚特兰大 & 达拉斯,2009 - 2015

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SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365

在进入壁垒高的市场, 比如旧金山和洛杉矶, 即使在2009年,吸收也等于或超过了供应, 这些市场几乎都跳过了早期的复苏阶段. 由于供应限制吸收,租金在早期增长, 并且随着市场上新建筑的开始而保持稳定或增加. 尽管吸收从2014年到2015年有所下降, 截至2015年年底,这些市场仍然供应不足, 因为所有的新供应都被吸收了, 入住率保持稳定, 租金增长也加快了.

供应,吸收和租金增长,洛杉矶 & 旧金山,2009 - 2015

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SOURCE: Axiometrics; 外围滚球app365

 

现在是2016年, 想知道当前的市场周期能持续多久,哪些指标可能预示经济放缓或供应过剩.

有几个机会出现了, 即使你担心经济周期和不断增长的发展管道的影响, 与不同的风险和所需的时间框架相关联.

  • 高增长和高进入壁垒-就业增长强劲的供应受限市场应会继续产生强劲的相对租金增长, 但365滚球APP相信,这种可能的结果已经在这些市场的资产中得到了积极的反映. 挑战在于,365滚球APP过去认为壁垒很高的许多市场, 或长期供给约束型, 事实上,历史上有很深的近期管道, 但365滚球APP仍然相信,长期来看,它们将产生令人信服的经风险调整后的回报.
  • 目标市场-即使市场经济增长放缓, 其他因素, 比如千禧一代的家庭组成或强大的国际吸引力, 可能提振需求, 但租金增长可能很弱,甚至不存在. 如果你能用现实的远期租金假设来担保这些市场,那么它们是有吸引力的, 并提供了一个短期内更好的机会, 特别是中期, 现金流.
  • 卧铺市场-经济增长较弱的市场还没有完全参与到这个增长周期中, 至少从NOI的角度来看是这样的. 关注处于经济结构变革早期阶段的城市,它们可能表现出与其历史表现不同的经济实力. 这些市场也可能呈现出一种上限利率的对冲策略,随着它们的发展,资本关注的增加可能有助于抵消上限利率长期内可能出现的更大范围的上调.

 

MSA代码图表

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来源:外围滚球app365


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