中密度住宅的新机遇

2019年2月28日
By 格雷格·洛根,总经理 , Morgan Zollinger,高级助理
实现住房 待售的房屋 消费者洞察
  • 附房约占12个.全国1%的待售住宅建筑, 外围滚球app365 2018年住房和社区偏好调查的结果表明,这一产品领域的服务不足, 因此,开发商和建筑商有更大的机会来满足需求.
  • 自大衰退以来,对附属住房的需求迅速增长,这进一步表明了这一点, 自2010年以来,新增住房数量增长了179%, 大约1.比独立新居的开工速度快7倍.[1]
  • 中密度住房[2] 对没有孩子的买家最有吸引力, 无论老少, 谁在房地产市场的份额越来越大.
  • 市场趋势表明,中等密度住宅是一个多样化的MPC细分计划日益重要的组成部分, 在郊区和城市填充产品方面已经取得了成功.

外围滚球app365最近的 房屋及社区偏好调查 发现即使是传统的独栋独栋住宅仍是最理想的待售住宅产品类型, 大约19%的消费者会考虑购买某种类型的联排别墅或复合产品,5%的消费者会考虑购买共管公寓.

当计划在未来24个月内买房的消费者被问及他们最喜欢住在哪里时, 大约一半的人表示,他们更喜欢住宅混合的地区, 商店, 和企业, 相比之下,只有不到20%的人说他们想住在郊区, 主要是居民区. 人们对独栋住宅的渴望依然强烈, 但它的定价往往超出了当地潜在新购房者的承受能力. 购房的前景, 特别是那些寻求既有住房的地方, 商店, 和就业, 必须经常考虑从遥远郊区的新家通勤的权衡吗, 买二手房, 在城市居民区或近郊购买一套新的中等密度住宅, 或者在具有理想位置属性的总体规划社区(MPC)购买类似的产品. 外围滚球app365的消费者研究表明,如果选择在正确的位置, 市场中相当大的一部分人将根据生活方式或负担能力购买附房.

乔治亚州亚特兰大市,格兰特公园社区,Edward Andrews住宅设计的Swift

乔治亚州亚特兰大市,格兰特公园社区,Edward Andrews住宅设计的Swift

Edward Andrews Homes在亚特兰大大都会附近的各种城市和郊区填充位置有许多联排住宅社区. 首席执行官保罗•科利表示:“365滚球APP专注于杠铃的两端:千禧一代和婴儿潮一代. 这两个群体都强烈倾向于在或接近混合用途的开发. 他们有很多相同的愿望,比如靠近活动中心和就业中心. 由于密度的增加, 联排别墅让365滚球APP可以在巴克黑德这样的A区提供可实现的住房, 格兰特公园, 罗斯威尔, 和阿法乐特. 365滚球APP相信365滚球APP能够继续在“A”地区提供可实现的选择,随着365滚球APP的发展,365滚球APP将需要考虑公寓/公寓. 我相信买家更喜欢联排别墅,但公寓/公寓的密度将决定他们需要365滚球APP提供的产品.”

当然,高密度的附属住宅并不是吸引许多消费者的原因这是他们可能得到的密度,我.e. a more attainable price; shorter commute with better proximity to shopping, 服务, and jobs; shared 开放空间; a more walkable neighborhood; lower maintenance; and, 在某些情况下, 降低运输成本. 这些特征适用于mpc和城市/郊区填充点的中等密度产品. 新城市规划社区,如丹佛的斯台普顿, 奥兰多诺娜湖的桂冠公园, 而盐湖城的“黎明”(Daybreak)住宅的价格则高于其他不太理想的社区的同类住宅. 在许多情况下, 买家们正在进行权衡,是在有吸引力的地段新建中等密度住宅,还是在较老的独立转售住宅之间做出选择. 虽然生活方式是许多家庭选择购买高密度住房的一个重要考虑因素, 对年轻家庭来说,负担能力尤其重要. 在华盛顿郊区,华盛顿特区.C., Craftmark Homes在中密度住宅方面展示了创新, 包括联排别墅式的结构,它实际上分布在五层楼的三个共管公寓单元. 许多中等密度住宅的填充社区往往被定位为生活方式产品, 而不是价值取向, 对于那些在就业中心附近工作的家庭规模较小的买家来说,哪一个更有吸引力呢.

外围滚球app365的消费者调查结果表明,在各个年龄段的消费者对附属产品都有很大的兴趣, 每个年龄段约16%至22%的受访者表示,他们可以考虑家庭类型, 而最年轻和最年长的买家对共管公寓的兴趣最高. 考虑到他们支付首付和获得融资的能力通常比较有限,更容易实现的价格点似乎是促使年轻买家考虑中等密度住宅的部分原因. 很大一部分是老年购房者, 另一方面, 不再需要承担独立住宅的维护责任. 另外, 一些中年买家, 包括那些刚刚离婚,想要一个小一点的房子的人, 或者经常旅行,优先考虑低维护的生活, 在许多最畅销的mpc购买此类住房产品. 一些mpc的市场营销专业人士报告说,单身女性经常发现,中等密度的住房产品为她们的社区提供了一个更经济的切入点,同时也增加了一种安全感.

证据1:根据年龄考虑特定家庭类型的人的比例, 外围滚球app365消费者研究(2018)

 

来源:外围滚球app365

影响购房者对附属住宅和公寓兴趣的一个关键的消费者属性是家庭中孩子的存在和年龄. 在外围滚球app365的调查中, 没有孩子的家庭对中等密度住房表现出更高的兴趣. 有孩子的家庭占美国家庭的31%.S. 38%的购房者, 而家中没有孩子的家庭约占购房量的62%. 在外围滚球app365的消费者偏好调查中, 没有孩子的单身家庭对附带住房的偏好最高, 而大约三分之一没有孩子的夫妇也会考虑购买这类住房产品. 甚至有20%的夫妇有18岁以下的孩子, 最喜欢独栋式独立生活的阶层, 会考虑单户独立住宅或联排别墅吗.

乔治亚州大学公园,Temple Square / Windsor Stevens/Air Realty设计

乔治亚州大学公园,Temple Square / Windsor Stevens/Air Realty设计

杆Mullice, 温莎·史蒂文斯/航空地产公司的首席执行官, 亚特兰大机场附近圣殿广场的开发商, 她说:“365滚球APP的目标买家包括从事‘粉红领’工作的女性:受过大学教育的女性,从事的工作具有显著的女性集中度, 包括乘务员, 护士, 老师, 办公室管理, 等等. 寺庙广场的设计是为了满足这些买家的需求,提供了一个很好的位置, 智能技术, 好的设计, 还有社交空间,这样他们就可以和邻居交流.”

尽管人们对尺寸的偏好差异很大, 如图2所示, 在被调查的家庭中,最喜欢的独栋独立住宅的大小范围是2,000 to 2,999平方英尺, 而在被调查的家庭中,联排别墅或共管公寓最喜欢的大小范围是1,500 to 1,999平方英尺. 值得注意的是,大约36%喜欢独栋独立住宅的人有兴趣购买2岁以下的住宅,000平方英尺, 这表明另一种解决负担能力挑战的方法是提供更大份额的小面积住房.

展品2:根据家庭类型的家庭大小偏好,外围滚球app365消费者研究

 

来源:外围滚球app365

在邻域因素方面, 消费者调查显示,购房者更喜欢拥有多种用途的城市或郊区社区, 包括家庭, 商店, 和企业, 是否更有可能对中等密度的住房感兴趣. 这一发现与今年早些时候全国住宅建筑商协会(NAHB)发表的评论相一致,该评论称,由于人们对以便利设施为导向的中等密度社区的步行环境越来越感兴趣,附属住宅建设正在增加. mpc就提供了这样一个设置, 全国各地的社区都在为这个重要的细分市场提供一系列的住房类型.

图3:外围滚球app365消费者研究公司的家庭类型偏好

 

来源:外围滚球app365

其中有许多mpc 外围滚球app365的年度最畅销社区排名 提供中等密度的新房选择. 事实上, 2018年排名前15的社区中,有12个社区目前提供附属住宅和/或公寓. 联排住宅是主要mpc中最普遍的中密度产品类型, 因为这12个社区都能买到,而且至少有两个社区去年的房屋销量占社区房屋总销量的35%到40%. 这些成功的mpc提供了多种配置的联排住宅产品, 包括有前置或后置车库的两层和三层住宅. 在Stapleton, 例如, Townhome产品可在现代设计, 比如在东海岸更常见的联排房屋结构,以及带有大前廊和尖顶屋顶的旧金山风格房屋.

图4:目前顶级总体规划社区的中等密度住宅

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来源:外围滚球app365

多样化的联排别墅配置和设计允许最畅销的mpc成功地同时瞄准多个市场受众, 哪些因素支持更高的总吸收率. 基于与社区联系人的对话, 联排别墅的朝向和定位一般可以分为三类:

  • 入门级: 这些联排别墅主要面向年轻的单身人士和情侣,户型较小,价格相对合理. 尽管这些买家在购买时通常没有孩子, 他们经常想要第三间卧室,因为他们打算将来要孩子.
  • 向上移动: 搬迁的联排住宅吸引了那些可能正在从较差位置的小型共管公寓或联排住宅单元升级的买家. 这种倾向似乎在价格更高的市场更为常见,在这些市场中,独立住宅仍无法吸引更多的买家.
  • 生活方式: 生活方式联排别墅以溢价提供,目标买家可以负担得起独栋住宅,但更喜欢联排别墅,因为低维护的生活方式的便利性,或位于理想地区,价格点较低的独立住宅. 产品并不局限于成熟, 向下移动的买家, 然而, 据一些调查社区报告,这种类型的住宅吸引了大量的单身人士和工作人士.

最畅销的社区报告说,位置是一个关键的成功因素,以确保对适当的市场细分的联排别墅的吸引力,同时保持各种联排别墅产品线之间的明确分割. 在黎明, 入门级联排别墅被整合到单一家庭社区, 而搬迁后的联排别墅大多集中在市中心周围,与零售和社区活动区域的距离更近. 生活方式townhomes, 另一方面, 通常都是正面或背对着湖吗. 在其他被调查的社区, 以生活方式为导向的联排别墅也可以在口袋公园附近找到, 开放空间, 或其他便利设施,以支持较高的价格的产品类型.

佛罗里达州莱克伍德牧场(莱克伍德牧场)的Mallory Park by Pulte/Divosta设计

佛罗里达州莱克伍德牧场(莱克伍德牧场)的Mallory Park by Pulte/Divosta设计

莱克伍德牧场, 全国第二畅销的货币政策委员会, 联排别墅是否取得了显著的成功, 包括Pulte/DiVosta建造的Mallory Park社区. 马洛里公园是一个以家庭为导向的社区,有独栋别墅和联排别墅. 他们的Foxtail联排别墅一直是最畅销的, 高效的开放式布局, 院子里, 还有双人套房.

除了联排别墅, 在15个最畅销的社区,目前提供的中密度住宅包括复式住宅, 丛产品, 院子里-style房屋, 和公寓公寓, 哪些代表了使社区服务多样化和提高特定市场细分率的额外机会. 复式公寓在大多数情况下主要吸引入门级买家, 社区联系人员强调保持适度价格点的重要性,以便在单独转售中保持竞争力. 庭院风格的产品在Summerlin, 它把一层和两层的附属单元都安排在一个中央庭院周围, 正在吸引大批买家吗, 包括首次购房者以及来自其他市场的较为成熟的季节性居民. 莱克伍德牧场(莱克伍德牧场)的共管公寓也吸引了更成熟的生活方式买家. 这些公寓对即将退休的购房者特别有吸引力,因为它拥有高尔夫球场社区附带的额外设施.

未来,中等密度住宅在主要mpc的销售中可能占越来越大的份额, 据消息人士报道,他们正寻求在开发项目中引入额外的附加产品线,同时积极探索共管公寓的机会. 这种考虑是由供需两方面的因素驱动的. 开发成本上升, 包括土地, 劳动, 和材料, 对许多开发商来说,附房是否更有利可图, 特别是在成本较高的市场. 最年长的千禧一代现在正进入购房的黄金阶段,许多人对可实现的入门级住房感兴趣, 而婴儿潮一代继续退休,寻求低维护的生活方式. 这些更广泛的市场趋势表明,中等密度住宅很可能代表着填充区新住宅产品越来越大的份额,并成为mpc多样化细分项目中越来越重要的组成部分.


文章和研究准备 格雷格·洛根Morgan Zollinger,高级助理.

参考文献

[1] 新的私人拥有的住房单位在美国开始, by Intent and Design; accessed via FRED

[2] 出于本文的目的, 中密度住宅是指比独立住宅密度高,但比中高层建筑密度低的待售住宅. 单位每英亩, 它通常在每英亩10到20个单位范围内, 在plex或排屋结构中, 但也可以包括一系列的附加或半附加类型的住宅单元, 包括每英亩高达28套的排屋. 联排别墅是这一类别中最受欢迎的产品类型, 但多层公寓, 旅游车住宅和其他流行的住房类型也包括在内.

封面图片:Briarcliff Townhomes, Pulte在Laureate Park MPC,奥兰多

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