外围滚球app365的2020年中期信心调查:深度跳水, 但一些行业已经触底

2020年7月1日
By 布拉德•亨特,董事总经理 , 董事总经理查尔斯·休利特 , 优雅Amoh,分析师
房地产周期 经济低迷

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  • 外围滚球app365当前房地产市场情绪指数(RMI)如预期在2020年年中大幅下跌, 低到9.未来RMI,现在是36.8, 呼吁条件继续下降, 但也有一些行业开始复苏, 在一年之内.
  • 行业领袖认为,严重的衰退已经过去, 但一些行业仍面临温和下行. Only a relatively small percentage (<16%) believe the markets will be “significantly” worse over the next 12 months.
  • 多数人认为多户型租赁, 活跃的成人, 待售住宅行业已经触底, along with land; although the second home/resort, 老年人住房(IL, 铝业/MC (AL/MC)行业仍处于全面低迷状态,在触底之前可能还有一段时间.
  • 在接下来的12个月里, 房屋建筑商, 细分开发人员, 大多数参与者预计,总体规划的社区将度过低迷期,进入“稳定”的商业环境. 这与外围滚球app365的预期一致,即强劲的家庭组建率将恢复, 推动新房需求.
  • 受访者认为,酒店行业正在接近或处于底部, 人们普遍认为,豪华酒店和度假酒店正处于“全面衰退”或“谷底”.“大多数受访者认为,酒店业务将在一年内开始复苏.
  • 零售业在6月份大多出现了“全面衰退”, 但是二级区域购物中心(被认为是所有购物中心中最糟糕的)之间存在很大的差异。, 还有以杂货店为主的社区/社区中心, 哪些被认为表现良好.
  • 写字楼市场仍在下滑, 与会者对明年经济复苏的可能性也有不同的看法, 这反映了对经济和在家工作趋势的持久性的不确定性.
  • 新冠肺炎疫情推动了工业空间市场的发展, 由于封锁期间送货需求增加. 冷库和最后一英里仓库尤其强大.

2019年恢复的外围滚球app365房地产市场指数(RMI)的上行轨迹或许并不令人惊讶, 与2020年中期的调查结果完全相反吗, 这是为应对Covid-19大流行而实施的经济关闭和社会距离规定的直接结果. 美国.S. 在过去的几个月里,经济和就业市场一直处于全面低迷状态, 但现在可能已经见底了, 经济和房地产市场(除了一些明显的例外)预计将在未来几个季度恢复增长模式.

总体情绪变得悲观,但前景更加光明

当前RMI跌至最低,为9.2、这是自外围滚球app365在大衰退结束时开始记录该指数以来的最低水平. 此前的低点是在2018年第四季度创下的37.5 .紧随其后的是美国.S. 联邦政府关闭发生在2018年12月. 在冠状病毒大流行之前,2019年第四季度该指数略低于65.0. RMI值在60到70以上的范围通常表明市场状况非常好. 低于30的值通常与经济和房地产市场压力/衰退时期相一致. 在如此短的时间内下降了近56个百分点,反映了大流行对美国经济造成损害的速度和深度.S. 经济和房地产市场.

外围滚球app365全国房地产市场指数

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如果还有一线希望的话, 受访者预计未来12个月情况将显著改善. 外围滚球app365未来RMI较2019年第四季度的52有所下降.3 to 36.8, 下跌超过15点, 因此,有些人乐观地认为,最糟糕的低迷时期可能已经过去, 市场参与者预计,一年后的市场状况会好得多.

与一年前相比,你如何评价现在的全国房地产市场状况?
现在的你.S. 随着时间的推移,市场情绪

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与上次调查相比,变化是惊人的, 近90%的受访者表示,与一年前相比,全国房地产市场状况出现了中度或显著恶化. 这与2019年底的上一次调查相比是一个巨大的转变,当时只有13%的受访者表示,市场仅比前12个月期间略差.

除了回顾过去的一年,受访者还被要求预测美国经济将如何增长.S. 经济和房地产市场将在未来一年表现良好. 在之前的大多数年份里,受访者倾向于预测美国的经济增长.S. 一年后,经济和房地产市场的状况可能会更糟——这可能是对经济周期后期焦虑的反映. 如今,市场可能的轨迹似乎存在高度的不确定性. 外围滚球app365未来RMI站在 36.8, 这仅略高于经济衰退的基准30, 认为市场状况将在一年后温和或显著恶化的受访者(60%)是认为市场状况将改善的受访者(30%)的两倍。.

下图显示了市场情绪随时间的变化, 把情况会变得更糟的回答分开, 更好的, 或者保持不变. 这张图表综合了认为情况会变得“适度恶化”和认为情况会“显著恶化”的两种回答,但令人欣慰的是,温和的反应(在两个方向上)远远超过了“重大”变化.

12个月的你.S. 房地产市场的预测

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再一次, 寻找一线希望, it is perhaps comforting that only a relatively small percentage (<16%) believe the markets will be “significantly worse” over the next 12 months. 总之, 这些行业领袖认为未来还会有更多的调整, 但他们认为,这种严重下滑已经过时了.

跳跃到“底部”

受访者普遍认为,在2020年上半年,每个主要房地产行业都从扩张跃至收缩. 工业领域是个例外, 尤其是大箱子仓库, 物流, 冷库和最后一英里配送部门, 哪些没有受到任何有意义的影响, 事实上,, 随着电子商务销售和送货上门在疫情期间激增,需求可能有所增加. 多数人认为多户型租赁, 活跃的成人, 待售住宅行业已经触底, along with land; although the second home/resort, 老年人住房(IL, 铝业/MC (AL/MC:行情)仍处于全面下滑模式,在触底前可能还有一段时间.

大多数受访者表示,酒店行业的市场基本面仍在下降, 尽管365滚球APP的小组成员预测,该行业将在一年内开始复苏. 这与显示酒店入住率有所改善(尽管仍处于历史低位)和TSA检查点旅行数据增加的数据相一致,这表明美国人又开始旅行了(但又是一次), 仍然远低于前几年的水平).

目前看来,写字楼行业刚刚触底,预计未来12个月仍将处于底部,因经济仍在努力完全恢复工作. 然而, NCREIF上周发布的数据显示,与5月份相比,今年6月(至6月15日),私人开放式基金领域的写字楼租金收入实际上有所改善, 超过91%的人被收集.

零售业仍在苦苦挣扎, 受访者预计,到2021年,该行业仍将处于“底部”状态. 而NCREIF报告称,自5月以来,该行业的租金收入有所改善, 这个行业落后于所有其他房地产食品集团,到目前为止6月份的租金收入低于60%.



在此次危机中,多户型租赁公寓迄今表现良好, 但人们担心,在一些政府救济项目开始到期后,租金仍将继续收取. 正如上面所提到的, 据信,多户型住宅的价格已经触底, 预计在一年的时间里,情况会有所改善或接近改善.

与预期一致的是,待售住宅行业将在一年内相对接近“早期复苏”模式, 外围滚球app365从其总体规划社区开发商和建筑商客户那里了解到,5月和6月的销售和流量强劲反弹, 在3月中旬至4月初大流行早期阶段急剧下降之后.

不同部门的情况不尽相同

365滚球APP注意到,2020年6月的调查及时反映了情况. 它也确实捕捉到了一个拐点. 一些受访者表示,365滚球APP处于“底部”,特别是在酒店和零售业. 它也描绘了一幅好坏参半的画面, 一些类型的房地产仍在下跌,只有少数可能会走到另一边, “早期开始复苏.”

外围滚球app365信心调查

调查结果反映了人们对许多不同类型房地产的看法, 在短期内,有些人的前景比其他人更光明. 零售业正处于严重的低迷期,而且还在继续走低, 而住宅房地产的状况则相当不错, 预计今年会有更多的增长. 即使在零售行业,也有一些类型的产品比其他的弱.

如上面的聚合表所示, 31%的人预计酒店行业将在一年后“早期复苏”, 这一比例远远高于其他行业. 酒店业是受影响最严重的行业之一, 但一旦旅游业出现起色, 他们将开始做得更好, 尽管完全恢复肯定需要一段时间.

租赁住房

整体而言,租赁住房的状况并不像商业地产那么糟糕, 将其置于“后期稳定”到“早期低迷”的状态. 该部门的入住率一直保持较高, 以及惊人的高收租率, 即使有租金减免和驱逐限制.

租赁住房今天

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然而,对于大量失业租户以及政府支持到期后可能发生的情况,人们仍然有些谨慎. 尽管一些与会者表示,租金已经在“早期复苏”, 更多的人预计,从现在起12个月后,出租房将进入“早期复苏”阶段. 这一切都与外围滚球app365的侦察相一致,即住宅将比商业住宅恢复得更快. 预计从现在开始的一年内,独栋房屋的租金将“早期稳定”或“后期稳定”. 然而,有趣的是,一小部分受访者(4人.2%)认为SFR将在一年内“全面下滑”.

租赁房屋12个月预测

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少数人认为SFR现在处于“底部”(4.5%)是一个小得多的少数,从现在开始一年(1.8%),在接下来的12个月内,也会出现类似规模的“早期复苏”(13.0%今天上升到15%.4%),这意味着预期的改善.

待售住宅

3月和4月,待售房屋行业经历了短暂的停顿, 然后在5月和6月迅速增强. 作为一个后果, 6月份该行业的调查读数介于“后期稳定”和“早期衰退”之间.“与这个调查无关, 外围滚球app365听到建筑商说,就销售实力而言,5月份是一个“惊人”的月份, 一些人说五月是他们最好的一个月. 这种情绪似乎延续到了6月份.

待售住宅今天

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在住宅类别中, 各种业务类型, “土地所有者”中认为自己处于“底层”的人数最多,但最大比例的人认为,土地所有者处于“后期稳定”或“早期低迷”的状态. 在住宅建筑商类别中,有10家.4%的人说他们正在“早期复苏”.”

在接下来的12个月里, 房屋建筑商, 细分开发人员, 大多数参与者预计,总体规划的社区将度过低迷期,进入“稳定”的商业环境. 这与外围滚球app365的预期一致,即强劲的家庭组建率将恢复, 推动新房需求.

待售住宅12个月预测

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工业

多数受访者认为,总体而言,工业部门仍保持稳定. 大箱/仓库/物流空间以30为评判标准.7%的人处于“后期稳定”阶段, 第二高的比例表示仍处于“早期稳定”阶段, 还没到衰退的地步.

今天的工业

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2019冠状病毒病大流行为工业空间市场的某些方面提供了推动, 由于封锁期间送货需求增加. 冷库和最后一英里配送做得很好, 并预计在未来一年将继续表现出色. 所有其他工业用途也被视为进一步改善, 更多的受访者将预期读数从“底部”转向“复苏”和“稳定”阶段.

工业12个月预测

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零售

在所有零售部门中,以杂货店为主的社区中心部门表现最好. 事实上, 许多杂货店的销售额都在增长,因为被禁的家庭把在餐馆吃饭的钱转向在家吃饭. 然而,大多数其他零售类别都面临着相当大的压力. 要塞式购物中心被认为正在衰落, 近65%的受访者表示,这部分人正处于“低迷期”.只有15%的人认为这些巨大的中心已经触底. 在购物中心类型中,次等区域购物中心的情况最糟糕, 根据受访者. 最常见的评估, 以很大的优势, 这类房地产是否处于“全面衰退”,” at 51.3%的受访者. 第二常见的答案是“触底”和“早期衰退”,“大致相等, at 15.7%和16.分别为5%. 展望一年的未来,更多的受访者(24人.7%的受访者预计次级购物中心将触底. 几(5.0%)认为次级购物中心将开始下一轮“早期复苏”.”

大盒子和动力中心零售现在被认为是“早期衰退”(27%的受访者), 或者“全面衰退”(22%). 只有14%的人认为经济已经触底,这意味着更多的困境即将到来. 生活方式、直销店和高街零售都被认为处于“早期衰退”状态.

今天的零售

来源:外围滚球app365

期待, 365滚球APP的受访者认为,堡垒式购物中心将在一年后接近或接近底部. 大约20%的人说,他们将在一年后触底. 有趣的是, 大约相同比例的人认为堡垒式购物中心正处于“全面衰退”模式,同时也表示,他们将在一年后进入“全面衰退”模式. 你怎么切都行, 这些大型购物中心预计将在未来12个月遭遇重大问题. 电力中心预计一年后仍将处于“全面衰退”(19%)或底部(17%), 但选择“不知道”(17%)的受访者与预期2021年年中“触底”(17%)的受访者差不多, 这表明,悲观情绪和对该行业一年后状况的不确定性交织在一起. 大多数人预计,一年后,以杂货店为中心的购物中心将恢复增长模式.

零售未来(12个月)周期状态

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办公室

办公地产正处于“早期衰退”模式, 除了专门负责医学和生命科学的办公室, 哪些是平均表现良好的. 45%的调查参与者表示,甲级写字楼正处于“早期低迷期”, 而据一个较小的群体(13%)称,在“全面衰退”时期. b级办公室的情况要糟糕得多, 近19%的受访者认为他们处于“全面衰退”,37%的人认为他们仍处于“早期衰退”.“旧办公楼的结构老化将对b级结构的价值恢复造成障碍. 只有不到10%的人认为a级或b级现在处于最底层. “全面衰退”(30%)或“早期衰退”(27%). 外围滚球app365相信这种类型的办公空间是有未来的, 由于其固有的灵活性,以适应快速变化的空间需求, 但明年将是充满变数的一年. 34%的受访者表示,创意办公空间正处于“早期低迷期”, 根据11%的数据,在“全面衰退”中. 认为经济处于“早期稳定”阶段和认为经济处于“底部”阶段的比例相同(各占8%)。.

办公室的现状

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在接下来的12个月里, 受访者预计甲级, b类和创意办公室进入循环的下一个阶段, 但他们对这意味着什么意见不一. 对于365滚球APP的一些行业专家来说, 它的意思是从“早期衰退”到“全面衰退”或从“全面衰退”到“底部”,但对于那些认为365滚球APP今天已经处于“底部”的人来说, 他们提高了自己的期望, “早期恢复.“这种预期的分歧表明,未来几年有多少员工将在家工作,以及管理人员和开发人员将如何适应不断变化的健康需求,都存在不确定性. 与此同时, 预计医疗办公室将明确向更强劲、更稳定的市场状况迈进.

办公室12个月预测

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热情好客

这一结论对酒店业来说是决定性的. 受访者认为,酒店行业要么处于“全面衰退”,要么处于“底部”.“商务/豪华酒店和度假村被认为是最明显处于或接近底部的酒店类型. 参与者认为延长住宿的酒店更好, 在“后期稳定”领域占有较大份额. Home sharing/AirBNB/VRBO被认为是深度衰退或处于底部, 但也有大量的“不知道”的回答, 反映了这类房地产未来的不确定性.

当前周期状态

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下图显示了酒店业的未来预期, 并暗示该行业将在一年内走出谷底,进入“早期复苏”.

酒店未来(12个月)周期状态

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经济复苏

外围滚球app365信心调查的大多数受访者(57%)认为,美国经济最可能出现的轨迹是“秋季猛冲”式的低迷和复苏.S. 经济. Only 10% believe that a relatively quick “Summer V-Curve” is any longer in the cards; and a fairly sizable share (26%) are not ruling out an “Extended-U” scenario that would entail a longer and potentially deeper downturn.

预测场景的反应

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外围滚球app365恢复场景

外围滚球app365恢复场景

来源:外围滚球app365

这些结果与当前的外围滚球app365观点(POV)一致。. 在“秋季猛冲”的情况下,美国的经济增长将放缓.S. 随着各州开始有阶段的重新开放,预计2020年下半年经济将经历部分反弹, 但冠状病毒热点的区域差异迫使各国政府(尤其是南部和西部)延长限制措施的实施时间,抑制消费者信心, 这将导致缓慢的复苏. 失业率可能在2020年第二季度达到峰值,但仍处于高位,下降速度较慢. 在这个基线情况下,美国.S. 2020年的GDP可能会下降-7.4%的总体, 2019年第四季度的经济活动水平直到2022年第一季度才再次达到, 到2023年恢复充分就业.

对房地产的影响

多数受访者表示,他们所选择的预测模式对不同房地产行业的影响由“中度”至“严重”不等.“中度”被定义为对NOI有5%-9%的负面影响, 价格, 或估值, “严重”定义为NOI减少10%-20%, 价格, 或估值. “显著”影响被定义为减少超过20%.

所有可供出租的住宅类别, 在很大程度上, 经济适用房/补贴房被认为不受预测影响, 单户出租也是如此. 这与365滚球APP在外围滚球app365看到事情发展的方式是一致的. 租赁公寓预计只会受到经济波动的“温和”影响. 学生公寓预计将受到经济形势的“严重”影响. 在回答“不知道”的受访者中,住在一起或合住的老年人的比例最高(远远高于其他老年人),反映了与这些用途相关的高度不确定性和风险. 在办公室类别中, 甲级写字楼预计会对经济形势做出“温和”的反应, 但这对共同工作的影响预计将是“巨大的”.“在零售领域, 经济周期对次级区域购物中心的影响被认为是“巨大的”(47.0%的受访者). 与此同时,以杂货店为主的社区/社区中心将感受到“最小”的影响.

下面的展品概述了各个部门.

外围滚球app365复苏情景-对房地产的影响

来源:外围滚球app365

对房地产资本的影响

受访者被要求, 根据他们选择的最接近自己的经济预测情景, 这种情况可能会如何影响他们为房地产活动获得资金的能力. 大多数人表示,将会有“充足”但不是“充裕”的资本. 预计最大的缺口是为计划中的新开发项目获得股本, 47%的人预期“有限的可用性”.”

资金可用性反应

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只有6%的人表示,新开发项目将有充足的股本可用. 目前正在进行的建设预计将继续获得资金, 64%的人认为会有足够的资金. 新规划的开发项目的建设债务被视为是有限的.

这些结果与365滚球APP的咨询工作经验基本一致, 这些项目要遵守更严格的承销标准, 但是好的项目正在得到资助. 365滚球APP问过不同的房地产行业有什么不同吗, 365滚球APP本以为会听到工业的声音, 特别是大盒子部分, 几乎没有停顿过, 但任何带有酒店或零售部分的新项目都被推迟了. 就在最近几周, 365滚球APP了解到,多户型租赁行业的成交量受到青睐, 在大流行的早期阶段降至几乎为零, 开始强势回归了吗, 2020年第一季度和第二季度被撤出市场的许多交易可能会在2020年第二季度重返市场, 很少, 对于一些最好的资产来说,没有, 重新定价. 在住宅建筑空间中, 而许多建筑商大幅削减了规格房的开工数量, 许多MPC和土地开发商继续开发大量土地, 虽然许多人决定推迟下一阶段的大量生产,直到对大流行的影响有更好的了解, 随着销量迅速回到趋势线,许多公司都在推进新的阶段.

外围滚球app365对经济和房地产的观点

现状和近期展望(截至2020年6月)

在美国重新开放的同时.S. 5月份开始的经济继续发展, 由于缺乏有效的疗法和/或广泛的测试,消费者变得谨慎,并使经济在2020年的平衡和2021年初无法完全投入. 这巩固了前景的不确定性. 外围滚球app365的基本情况假设美国.S. 经济将在2021年第四季度或2022年第一季度恢复到2019年的GDP水平.

  • 有效的疗法和/或检测仍有可能更快开始解决与冠状病毒大流行相关的不确定因素, 哪些因素将使经济在今年夏天和秋天全面重新开放. 在这种“夏季v型曲线”的情况下,美国经济增长速度将放缓.S. 美国经济可能在2020年下半年经历强劲复苏,并在2021年第一季度恢复到2019年的GDP水平. 然而,根据365滚球APP目前所知,这种说法过于乐观,不太可能.
  • 还有一种更为悲观的假设,即假设COVID-19疫情将持续更长的时间,并/或在2020年秋季出现严重破坏性的第二波疫情, 这可能会导致更深更长的经济衰退. 在这个“嗖”的场景下, GDP水平要到2021年底或2022年初才能恢复.

房地产行业也受到了不同程度的影响. 租赁公寓预计将表现良好, 尽管在私营部门经济恢复增长之前,该部门仍有可能经历租金和入住率的下行压力. The greatest disruption in multifamily however is in Class-B and market-rate Class-C properties; rent collections have held up extremely well in Class-A projects.

许多专业人士心中的一个关键问题是:一旦增加的失业福利取消,其他支持消失,事情会变得混乱吗? 不同类型的房地产,答案会有所不同.

c类公寓, 在较小的程度上, b级公寓是很多人的家,他们用失业补贴的一部分来支付房租. 这场危机正在加剧这个国家经济群体之间的差距, 因此,今年下半年,工薪阶层公寓市场价格的开发项目将面临最严重的风险. 甲级公寓, 相比之下, 通常为“自愿租房者”提供住房,这个群体通常有一些积蓄,可以度过经济低迷时期, 这些高端公寓很可能会受到这一群体需求的支持.

也就是说, 如果财政刺激过快减少, 许多类型的商业地产将受到影响, 还有收入和劳动力市场. 大概, 这次调查中不同的回答反映了这一点, 在其他因素, 对政府救助计划未来的不同期望.

谁接受了调查?

外围滚球app365的《365滚球APP》(Market Sentiment Survey)追踪了来自全国各地和整个行业的经验丰富的房地产专业人士的情绪. 大约三分之二(68%)的受访者在房地产行业工作了20年以上, 85%的受访者是公司的首席执行官或高级管理人员.

多年的房地产工作经验

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在组织的地位

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开发商和建筑商在受访者中占比最大,占样本的43%. 另外20%的人是投资者或资本配置者,其次是7%的设计或建筑公司. 其余30%的受访者来自房地产行业和公共部门的各种其他类型的组织.

类型的组织

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受访者的组合代表了美国.S. as a whole; however, 它倾向于那些报告主要在沿海和阳光地带市场工作的人. 这种应答者组合反映了在这个周期中有重大开发活动的市场.

主要区域/市场

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文章和研究准备 查尔斯一. 休利特董事总经理; 布拉德•亨特董事总经理; and 优雅Amoh,分析师.

参考文献

[1] 房地产市场指数(RMI)是基于对房地产市场参与者的半年一次的调查,旨在从房地产行业参与者的角度把握房地产市场状况的脉搏. 该调查要求受访者对当前房地产市场状况与一年前进行比较(当前RMI), 以及对未来12个月的预期(未来RMI). RMI是应用公式“(改善-下降+ 100)/2为每个系列计算的扩散指数.“这些指数没有经过季节性调整. 根据这个计算,RMI的范围可以在0到100之间. RMI值在60到70以上的范围表明市场状况非常好. 低于30的值通常与经济和房地产市场压力/衰退时期相一致.

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