Rutabaga, 菊苣,和租金增长:衡量“全食效应”对市价公寓的影响

2016年4月12日,
By 艾琳Talkington,主要 , 马克·辛普森,高级律师
城市房地产 多户家庭的

介绍

全食超市(Whole Foods)入驻士绅化区,通常被视为一个社区“成功了”的标志,通常会受到同等程度的庆祝和嘲笑. 就像高端瑜伽馆一样, 笨重的眼镜, 或头顶发型, 全食超市代表了一个社区的变化面貌——积极进化的风向标或被取代的先兆, 这取决于个人的观点. 不管, 一家新的全食超市或乔氏超市是美国城市中心不断变化的另一个信号.

理论的影响,著名的杂货店可以对一个社区, 所谓的“全食效应,”, 到目前为止, 通过有限的镜头进行研究. 之前的调查(和讽刺撤下) 是否关注了社区文化的质量影响以及任何定量研究 是否受到附近土地价值或待售房屋的影响. 外围滚球app365全食超市的存在对市价租金有什么影响或者, 更重要的是, 从业主或开发商的角度来看,房地产投资的价值, 基本上没有得到回答.

认识到研究中的这一差距, 外围滚球app365进行了以下研究,以更好地理解和记录底层的全食超市或Trader Joe 's对上面的出租公寓的影响. 这一努力从房地产开发商或投资者的角度出发,试图回答以下关键问题:

  • 什么保险费, 如果有任何, 全食超市(Whole Foods)或乔氏超市(商人乔的)一楼的店面能产生直接位于店面上方的出租公寓吗? 换句话说, 如果在同一地点有两栋相同的出租大楼, 一个有一家受欢迎的杂货店作为租户,另一个没有, 租金比较起来怎么样?
  • 全食超市或乔氏超市的存在对长期的租金增长率有何影响?
  • 当一幢崭新的大楼一楼有一家全食超市的时候, 在租赁期间,该建筑是否占据了总需求的较高百分比?

重要发现

外围滚球app365利用全国10多个不同次级市场的50多栋公寓楼的历史租赁市场数据,进行了一项同行群体分析,以找出在待售房屋中记录的“全食超市效应”是否会延续到租赁公寓市场. 通过将现场的全食超市或乔氏超市的建筑与同一子市场和/或社区中类似的新租赁建筑的性能进行比较, 365滚球APP隔绝了吸引一家专业杂货商对一个新的出租公寓开发项目的影响.

租赁的溢价

在一层有全食超市(Whole Foods)或乔氏超市(商人乔的)的出租大楼,平均可以享受到一种 租赁的溢价 比最接近的竞争对手高出3-4% 调整后的关键定量和定性差异. 全食超市的平均溢价为4.3%,高于Trader Joe 's的3.2%.

Whole Foods vs. 按市场计算的Trader Joe 's Premium

租赁溢价总结

来源:外围滚球app365 Axiometrics

租金增长

全食超市(Whole Foods)的建筑租金涨幅高于其竞争对手,分别为7%和5%.  在租金增长方面,Trader Joe的建筑表现远逊于其次级市场和同行竞争对手, 这表明“Trader Joe”的影响主要体现在初始租金上,但可能不会持续多年.

2013-2015年租金同比增长

租金增长

来源:外围滚球app365 Axiometrics

从2013年年底到2015年年底,全食超市的建筑平均租金增长率上升了6.这一数字略低于次级市场平均水平7.3%,但远高于同行竞争对手(1.7%). 相比之下,Trader Joe的建筑平均租金仅增长了1美元.1%,相比之下只有4.在他们的子市场中,同行社区为0%.在整个子市场中占5%. 再一次, 与Trader Joe 's相比,全食超市对租金的影响更大, 哪一种受益于最初的租金溢价,但随后没有超过其子市场或同行的租金增长.

吸收速度

这些杂货商并不能保证更快地吸收, 但表现至少与“公平份额”预期相当.

新天然食品的吸收速度

吸收铺平道路

来源:外围滚球app365 Axiometrics

在两个被调查的市场中, 明尼阿波利斯和波士顿, Whole Foods社区的捕获率大大超过了预期, 尤其是租期的头几个月. 相反, 在达拉斯和夏洛特, 这些类似的新社区吸收单位的步伐或多或少与他们的“公平份额”总需求在该次市场.

“全食效应”是非常真实和非常有价值的

很明显, 全食超市对位于商店上方的公寓的租金和租金增长有积极的影响. 对吸收速度的影响不太一致, 但在某些市场,这似乎改善了最初几个月的租赁情况. 商人乔的, 当然,这也会对索要租金产生积极的影响, 对租金增长的影响是不是一样的. 即使在记录了这些当前和历史上的积极影响之后, 外围滚球app365这种“全食效应”的寿命问题仍然存在,尤其是随着建筑老化,市场上高端食品和食品的选择变得饱和. 然而, 有一件事是肯定的:在出租大楼里有一家全食超市, 无论次市场, 这对租金有很大的好处吗, 租金增长, 和吸收速度.

方法

租赁的溢价

为了确定一层Whole Foods或Trader Joe 's为出租公寓社区创造的租金溢价, 外围滚球app365分析了10个不同地区和子市场的6栋Whole Foods大楼和4栋Trader Joe 's大楼. 在选择每个案例研究之后, 然后,365滚球APP在每个子市场中确定了两个年龄相似的邻近建筑, 类型的建筑, 完成水平, 还有全套的设施. 365滚球APP收集了2016年2月一居室公寓的平均总租金和每平方英尺租金. 这个平均价值比率(在PSF基础上)然后被调整到与竞争组中一居室的平均大小相匹配, 然后进一步调整以控制同伴之间的其他可量化的差异, 比如建筑年龄, 步行评分和交通评分, 社区和建筑装修. 然后将调整后的租金与杂货店主导的案例研究大楼的平均一居室租金进行比较.

外围滚球app365进一步修改了这一调整后的租金差异,以考虑无形或未知因素. 这个分析, 365滚球APP只将调整后的每平方英尺租金差异的30-50%归因于杂货店的存在. 这是一个相对保守的估计, 因为实际的保险费可能会比这里展示的要高. 然而, 调整后的租金差异可以归因于无数无形因素,如建筑管理, 消费者偏好, 或者直接站点上下文, 所以365滚球APP采取了这种保守的姿态来控制那些潜在的有意义但未知的因素.

租金增长

为这个组件, 外围滚球app365将研究限制在至少有12个月可用数据的建筑, 将数据集限制在8个不同的子市场的4座全食超市和4座Trader Joe 's超市.

使用每月平均租金报告, 外围滚球app365研究了选定的案例研究建筑2013-2015年的租金同比增长情况, 并将租金增长率与同一子市场和/或社区的案例研究物业在一年内交付的所有建筑进行比较, 哪些可能包括或不包括租金溢价分析中使用的具有竞争力的同行建筑. 根据2013年12月的水平,他们的平均租金被指数化为100的起始值. 上面的图表显示了在接下来的24个月里租金的变化.

 

吸收速度

外围滚球app365在四个不同的子市场中选择了四栋建筑,这些建筑每月都有租金数据. 外围滚球app365比较了案例研究建筑的实际捕获率和它在子市场净吸收的“公平份额”,以及与其他新交付的建筑每月的租赁. 这一“公平份额”捕获率估计是根据子市场新单位的总百分比计算的. 例如, if 1,在同一时间,共有三万套单位(包括个案研究大楼)出租, 对于200个单元的案例研究建筑,“公平份额”的缴费率为20%. 那些拥有超过其“公平份额”的单位的建筑,可以说是表现优于次级市场, 与那些吸收符合或低于其“公平份额”需求的单位相比.

属性总结

分析中包含的属性

来源:外围滚球app365 Axiometrics


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