即将到来的退休潮:婴儿潮一代住房的经济背景变化

2016年7月14日
By 德里克。怀亚特,主要 , 埃里克·威利特,副总裁
婴儿潮一代的住房 房地产发展趋势

过去几十年,中国的退休模式发生了巨大变化. 65岁以上人口的增长, 因为婴儿潮一代人口的老龄化, 是否会越来越多地被迫应对不利的经济状况,因为这种状况放大了推迟和分阶段退休的趋势. 下面详述的趋势和相应的金融压力可能会影响住房需求和偏好.

人口结构的泡沫

随着未来几年65岁以上人口的急剧增长,退休模式的改变将影响越来越多的美国人口. 自上世纪70年代以来,中国的平均年龄一直在持续增长,达到37岁.预计到2040年将增加到40个. 同样的趋势, 老年依赖(65岁以上人口与25-64岁人口的比率)预计将在未来10年急剧上升. 这些趋势反映了一系列因素, 包括改善的医疗保健系统,提高了预期寿命,降低了生育率.

U.S. 人口特征,1900 - 2040

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资料来源:美国.S. 人口普查局

人口老龄化的主要因素, 虽然, 被称为婴儿潮一代的成熟人口泡沫:1946年到1964年之间出生的人, 目前年龄在52岁到70岁之间的人有哪些. 婴儿潮一代共有72人.截至2016年,有900万人,代表22人.占美国总人口的7%.S. 人口. 婴儿潮时期出生的一代人的前沿正在做出关键的退休决定, 而这一代人的最后一代人离传统的65岁退休年龄至少还有10年的时间.

U.S. 人口金字塔,2015 - 2030

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资料来源:美国.S. 人口普查局

由于婴儿潮一代的老龄化,65岁以上的人口正在迅速而急剧地增加. 2010年至2030年, 预计将增加3200万,每年平均增长约1.年复合增长率为3.0%. 此外, the 65+ age group is an increasing share of the broader 人口; by 2030, 处于传统退休年龄的个人将占总人口的五分之一.

1900-2050年65岁以上人口的增长

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资料来源:美国.S. 人口普查局

改变退休收入

婴儿潮一代是应对退休后收入来源重大变化的第一代. 固定收益退休计划使用的长期减少,给退休收入现金流带来了更大程度的不确定性和风险.

  • 定义 好处 这些计划保证退休时每个月都能得到一定的福利
  • 定义 贡献 相比之下,养老金计划的基础是退休账户的缴费回报.

在1970年代, 固定收益计划, 大多数是由政府提供的, 联盟, 或者公司养老基金, 是主要的, 为大约四分之三的养恤基金参与者服务. 从那时起, 无基金义务的挑战和宏观经济趋势导致了向固定缴款计划的转变. 今天, 固定收益参与人占所有养老基金参与人的比例不到30%, 暴露的受益者, 而不是计划本身, 加大投资和通胀风险. 作为一个结果, 相对于固定收益计划, 固定缴款计划参与者在估计退休收入流时面临更大的不确定性. 在最近的金融危机中,年轻一代因固定缴款退休而面临更大的市场风险的问题得到了突显, 年龄在55-64岁的家庭, 即将退休的年龄组, 净资产中值下降了25%,[1] 而面临退休后无法维持生活水平风险的家庭比例从44%上升到53%.[2]

1975-2013年各类养老保险基金参与人数(千分之一

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资料来源:美国.S. 劳工部

除了养老金账户, Social Security remains a significant source of income for retirees; 86% of the age 65+ 人口 receive Social Security payments. 社会保障由36人组成.65岁以上人口收入的7%, 尽管社会保障支出的相对重要性因收入水平而异. 对于收入最低的五分之一,社会保障代表84.总收入的3%.

2010年65岁以上人口收入来源占总收入的比例

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资料来源:社会保障管理局

社会保障福利是根据一系列因素决定的, 近年来,这种模式已经发生了变化. Individuals are eligible to receive 好处s at age 62; however, 如果延迟到退休年龄领取养老金,养老金金额将大幅增加, 谁的年龄传统上是65岁,但一直在逐渐增加,现在60年代后出生的人的年龄是67岁. 对于那些延迟领取社会保障津贴至70岁的人,津贴会进一步增加.

这些变化结合在一起,给接近退休年龄的个人的收入来源带来了更大的不确定性. 除了波动性增加之外,退休收入相对于终身收入也有所下降. 因此,今天退休人员的购买力相对于前几代人已经下降. 即将退休的人不断下降的替代率(67岁后的年收入与一生收入之比)生动地表明,退休后的消费可能会更加受限.

观察和预测队列中位10%的置换率

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资料来源:社会保障管理局

巨额债务负担

对即将退休的婴儿潮一代的进一步约束是沉重的债务负担. 美国退休人员协会(AARP)的研究表明,在50岁以上的人群中,43%的人认为当前的债务水平是个问题. 2005年至2014年间,将自己的债务评估为有问题的个人比例增加了12个百分点, 很可能是大衰退的后遗症.

2005-2014年,50岁以上退休人员认定债务是一个问题的百分比[3]

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来源:AARP

到了退休年龄的人日益加重的债务负担,降低了人们对退休前景的信心. 在过去的一年里,50岁以上的人改变了退休预期, 现在,80%的人希望晚些退休.[4] 波士顿学院(Boston College)退休研究中心(Center for Retirement Research)的研究发现,面临退休后无法维持生活水平风险的家庭比例稳步上升.[5] 同时, 在过去十年里,人们对退休财务准备的信心持续下降.

延迟或分阶段退休和过渡性就业

这些大趋势从根本上改变了当代的退休状况. 随着越来越大的人口泡沫进入退休阶段, 减少或不确定的退休收入和更高的债务负担的力量肯定会影响消费者的选择.

符合这些趋势, 在过去的几十年里,65岁退休的传统观念已经发生了转变. 相反,人们决定推迟退休,追求“分阶段”退休. 分阶段退休带来了“过渡性就业”的增长,这一术语通常用于指全职工作之后,但在完全退出劳动力市场之前的工作.

这一现象最明显地体现在老年工人劳动参与率的上升上. 在55-64岁和65岁及以上的人群中, 劳动力参与率在20世纪90年代初开始稳步上升. 在20世纪90年代初的最低点, 65岁或以上的人只有10%有工作或积极寻找工作. 如今,65岁以上的人口中有近20%是劳动人口.

1980-2016年劳动人口参与率

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资料来源:美国.S. 劳工统计局

数据来自健康和退休研究, 由国家老龄问题研究所和社会保障局主办, 建议遵循一次性永久退休传统观念的个人越来越成为“例外而非规则”.”[6] 在他们的调查, 65%的婴儿潮一代男性退休人员和74%的女性退休人员正在参与分阶段退休, 前几代退休人员以低得多的比例参与了分阶段退休.

受访者分阶段退休的百分比

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资料来源:健康和退休研究

可以预见的是, 低收入的人更有可能重新进入劳动力市场或从事过渡性工作. 再进入也与年轻和健康呈正相关.[7] 大衰退(Great Recession)的影响放大了这一趋势. 大量实证研究表明,推迟退休年龄与2006年至2008年之间的经济变化有关.[8] 此外, 研究人员发现,推迟退休年龄与个人的债务负担高度相关.

影响

尽管65岁以上人口的大幅增长(2010年至2030年期间为3200万)表明,几乎所有满足这一细分市场的住房产品的需求都在增加, 不断变化的收入来源和退休模式将继续影响房地产选择.

延迟退休年龄和逐步退休的兴起表明,直接通往现有人口中心和就业中心的生活方式社区将越来越受欢迎. 随着越来越多的人超过了传统的退休年龄继续工作, 对于65岁及以上的人来说,在选择工作地点时,就业因素将越来越重要. 对于这些家庭, 经济上的限制可能会阻止人们迁往就业基础有限的退休社区. 邻近或位于传统城市核心和就业中心的社区可能会实现更大的市场渗透.

决定是否搬家/住在哪里的因素被评为“非常重要”

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资料来源:房地美住房偏好调查,55岁以上的房主

此外, 能够提供成本意识强的退休人员负担得起的产品的社区,将为面临高度财务不确定性的市场细分获得竞争优势. 房地美(Freddie Mac)最近的一项研究表明,对于55岁以上的人来说,在决定搬到哪里居住时,负担能力是他们考虑的最重要的因素. 在做退休决定时,负担能力的考虑越来越重要, 在竞争激烈的市场中,那些能够找出如何有效瞄准储蓄和退休收入有限的退休人员的住房社区,很可能会获得更大份额的需求.

然而,婴儿潮一代的庞大规模表明,大量与退休相关的房地产产品有充足的市场支持, 退休模式的趋势表明,为注重成本的退休人员提供住房,并提供进入就业中心的机会,将特别有利于利用积极的人口基础. 像这样, 开发一个细分良好的开发项目,以多种价格点提供有吸引力的住房,对于吸引越来越多的消费者青睐负担得起的退休住房,将是至关重要的.


参考文献

[1] 2005年至2010年. U.S. 美国人口普查局(人口普查局), 收入和项目参与情况调查, 2014, http://www.census.gov/programs-surveys/sipp/.

[2] 2007年至2010年. 艾丽西亚H. 芒内尔和马修. 拉特里奇,《365滚球APP》, 波士顿学院退休研究中心, 2013年3月.

[3] 2006-2010年期间没有人问这个问题.

[4] Alicia Williams和Jonathan Jackson,“2014年退休信心调查”,AARP, 2014.

[5] 艾丽西亚H. 芒内尔和马修. 拉特里奇,《365滚球APP》, 波士顿学院退休研究中心, 2013年3月.

[6] 凯文E. 卡希尔,迈克尔D. 吉安德里亚和约瑟夫·F. 奎恩,"退休后重新进入劳动力市场" 月度劳动力审查2011年6月,.

[7] 凯文E. 卡希尔,迈克尔D. 吉安德里亚和约瑟夫·F. 《365滚球APP》, 的老年医学, 2015.

[8] Maximiliane Szinovacz, Lauren Martin和Adam Davey,“经济衰退和预期退休年龄,” 的老年医学, 2013. 2007年经济衰退对美国退休决策的影响.S. 家庭。” 俄亥俄州立大学, 2014.

 

文章和研究准备 德里克·怀亚特、校长和 埃里克·威利•副总裁. 

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