房地产市场正在反弹,但刺激支持措施消失后会发生什么?

2020年6月10日
By 布拉德•亨特,董事总经理
经济低迷 住宅建筑


最初发表于《外围滚球app365》.com

房地产开发行业有句老话:新手犯错误, it’s because they missed the nuances of the market; when a pro makes a mistake, 因为他们忽略了显而易见的东西. 住宅领域的一些参与者一直在为购房者需求的弹性和租金收人喝彩,同时也在小心谨慎地观望, 当政府“刺激”结束时,365滚球APP准备迎接一记突然的耳光.

这巴掌真的很明显吗? 如果是这样,是整个房地产市场都感受到了,还是只在市场的某些层面感受到? 365滚球APP需要看得更深入一点,因为在这种环境中很少有明显的东西.

所有人都同意迅速采取措施向经济注入资金,并为有抵押贷款的人提供救助. 这些措施包括:

  • 直接支付给公众和帮助小企业
  • 增加失业津贴($600“FPUC”)
  • 抵押贷款忍耐
  • 租金宽免和暂缓驱逐
  • 止赎行为的限制

联邦政府的巨额资金转移使美国经济免于滑向萧条, 尽管失业率像大萧条. 即使有国家, 城市, 郊区重新开放经济, 要恢复到接近充分就业的水平还需要一段时间. 就目前而言,政府转移支付阻止了支出完全崩溃.

许多房地产行业人士表示,房屋销售出现了“V”形复苏, 以及公寓市场惊人的弹性, 但音乐停止后会发生什么? 没有人能满怀信心地预测到这一点, 但现在确实是开始考虑各种可能性并进行分析的好时机.

为了解决这个问题, 它有助于将住宅市场划分为待售和出租,并分别考虑每个部门.

待售的房屋

它看起来很像房屋销售的“V”字. 自4月中旬以来,许多建筑商的销售额每周都在增长. 一些人说五月是他们最好的一个月, 365滚球APP听到这些公司的高管们用“了不起”这个词. 房屋建筑商和开发商对今年剩余时间的前景更加有信心, 自3月份以来,建筑商的股价已经翻了一番, 相对少数的新住宅开发项目出现了大幅降价. 最近几周,房屋购买抵押贷款申请数量的增长一直快速而稳定. 面对令人震惊的失业率,这一切都是值得注意的.

在此次危机期间,政府的措施肯定对房价和房屋销售起到了支撑作用. 如果财政刺激计划按计划在7月底取消, 总支出将下降, 哪些因素会对经济造成拖累,从而间接影响到购房者.

当忍耐计划和止赎延期结束时, 365滚球APP可能会看到止赎活动激增. 超过8%的抵押贷款目前处于延期偿还状态, 根据抵押贷款银行家协会的说法, 这暗示了尚未在抵押贷款拖欠中反映出来的经济困境的程度. 也就是说,LendingTree的一项调查揭示了这一点 70%申请延期的人实际上有钱支付他们的抵押贷款从严格意义上讲,他并不“需要”这个词. 尽管如此, 当然,也有一些房主通过延期还款来避免拖欠债务.

那些因丧失抵押品赎回权而失去房屋的人通常会找房子出租. 更高的止赎率将增加独栋房屋的供应和需求, 这为已经快速增长的房地产市场注入了更多的活力.

好消息是失业率正在下降, 是什么在减少没有收入的房主的数量. 劳动力市场改善的速度将是避免止赎问题的关键, 因此,这些数字值得关注.

尽管如此,待售房地产行业或许能够逃脱严重的冲击,但原因并不乐观. 当前的经济危机对社会底层造成了不成比例的影响,其中零售和服务/酒店工作人员首当其冲. 购买新房的人通常处于经济层面,不太会受到这个问题的严重影响. 他们有更稳定的工作, 更多的存款, 许多人参与了股市的强劲反弹.

此外,人们认为家就是避难所, 甚至比健康危机和居家令之前还要多. 在某种程度上,新住房开始提供诱人的健康家庭功能,这些功能在covid之前的家庭中并不常见, 这可能会增加对这些新建房屋的需求.

陷入危机, 住房供应不足,新住房建设水平较低,与家庭形成和更换需求的速度相比, 这些条件将继续支持未来几年的新房销售. 这是这次经济衰退与上一次经济衰退的主要区别, 是住房供应过剩造成的吗. 

这并不是说不会对库存房采取额外的刺激措施. 365滚球APP已经看到建筑商在市场上做出了让步. 首次购房者市场, 这是刚刚开始建立大量的势头, 可能会出现一定程度的倒退, 特别是在裁员最严重的地区. 在价格范围的另一端, 由于抵押贷款市场的混乱,寻求“巨额”贷款的买家发现很难.

尽管如此,住房需求的根本驱动因素仍然存在. 千禧一代继续要孩子,这将推动郊区需求的增长. 这一需求将由待售房屋来满足, as well as single-family homes built for rent; either way, 这种需求仍将催生更多的住房建设. 假设最近经济中雇佣的上升趋势会继续, 新屋销售前景看好.

租赁住房

在危机初期, 当租金宽减措施开始出现时, 据预测,房东将遭受大量租户逃租的损失. 4月来了,365滚球APP的收藏量保持稳定. 五月到了,租金又以接近正常水平的价格收取了吗. 6月1日了, 和, 到目前为止, 租金收取高(一些仍在租赁中的新建开发项目需要增加一些激励措施). 一些公寓运营商报告称,他们获得新租约的速度不太像新冠疫情前的水平, 但是“非常接近了”.”

也就是说, 租房者的财务基础并不总是像买房者那样稳固, 一旦提高的失业救济金取消,情况就会恶化? 不同类型的公寓小区的答案也不同. 在收藏和租金方面,甲级建筑一直保持着最好的状态, b类的集合有轻微的减少,c类的集合有更大的减少, 租户没有足够的积蓄来度过难关. c级公寓也是很多人的家,他们用失业补贴的一部分来支付房租.

这场危机正在加剧这个国家经济群体之间的差距, 因此,c级公寓市场价格开发项目是今年下半年面临最严重风险的项目. 随着经济的重新开放,许多失业的人面临着重新就业的困难, 7月之后,他们将得不到额外的600美元, 会从8月开始寻求忍耐吗, 哪些因素会对房东的收入产生影响.

相比之下,高端公寓通常住的是“自愿租房”的人.这指的是那些买得起房子的人, 但更喜欢租房的便利. 近年来,这类租户的份额有所增加, 有些楼盘租给年收入75美元的人,000 to $100,000. 这些a级建筑很可能会受到这一人群需求的支持. 下半年房租会有一些额外的下行压力, 但预计到明年,这类开发项目的租金将开始再度上涨, 尽管有相当多的项目即将交付.

一些开发商对黄金地段新建豪华租赁大楼的前景相当乐观, 注意到危机已经推迟或扼杀了(通过金融合作伙伴的退出)一些通常会与他们竞争的项目. 他们预计,从现在开始的三年内,新完成的租赁供应将因此减少, 这让他们对未来的需求感到更加乐观. 他们还看到了一个机会,通过提供在旧的豪华建筑中没有的健康住宅功能,使自己从竞争中脱颖而出, 比如改良的暖通空调系统, 抗菌表面, 以及一些目前在欧洲和亚洲使用的非接触式电梯技术.

平均价格持平,但底部有很大差异

当财政和其他支持逐步结束时, 有管理的租金发展项目可能会有一些额外的优惠(即两到三个月的免租金)。, 在工薪阶层的租赁建筑中尤为突出. 在待售方面, 在暂缓偿付期结束后,止赎率可能也会上升, 这可能会对中等价位的住房产生负面影响, 特别是在经济集中于受打击最严重的行业(如旅游业)的大都市地区。.

把这些都考虑进去, 预计今年独栋住宅的平均价格将持平, 平均房价从2021年开始缓慢回升. 当然,平均数可能会误导人. “A”地区的“A”项目可能会保持强劲势头, 抵消了中等价位债券的部分弱势. 各大城市之间也存在差异. 拉斯维加斯、底特律、纽约和迈阿密受到的经济和住房影响将大不相同.

跟踪房地产市场的经济学家对房价的预测五花八门. Zillow第二季度房价预期调查的特点 100位经济学家的预测 (包括作者),这些预测范围从-10%到+ 5%.2020年日历年的5%. 这种分歧强化了一个观点,即在这种环境下,几乎没有什么是明显的.


文章和研究准备 布拉德•亨特董事总经理.

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