流动性对公寓租金的影响

2018年4月26日
By 德里克。怀亚特,主要 , Daniel Warwick,技术助理
城市住房的趋势 房地产市场趋势

位置, 位置, 房地产行业知道这一点的重要性,但他们才刚刚开始量化不同的方面,以帮助区分“A”位置,并了解如何解锁和利用房地产的竞争力. 一个重要的转变是房地产行业如何理解位置和评估地点是概念 流动性 -邻近性的结合, 可访问性, 还有可供选择的交通工具——这也是业主可以在现场改进的最简单的因素之一. 利用大数据和分析的力量, 外围滚球app365与TransitScreen合作,量化移动性和改善移动性的影响, TransitScreen的MobilityScore™测量, 每个市场,每个地点的公寓租金.

意料之中的是, 流动性的增加(由TransitScreen的流动性评分衡量)与公寓租金的上涨有关. 在全国各地自2010年以来建立的社区中, 那些优秀的流动性实现租金是 比平均水平高出59% 拥有良好流动性的社区可以实现租金 比平均水平高出22%. 造成这种差异的部分原因是,平均移动性得分较高的市场也往往成本较高, 但这种关系并不只是纽约或波士顿的现象.

Mobility is more than just public transit; 流动性 is a suite of options that provide a variety of ways to move around. 在全国范围内, 在2010年建成的公寓社区中, 10%的移动性得分增长与一个 增加0美元.每平方英尺12而MobilityScore的差异占每平方英尺租金变化的28%.[1] 在由MobilityScore(运输, carshare, 例如, ridehailing), 365滚球APP发现,每增加10%的分数,会产生截然不同的结果.

移动评分组件和对租金的影响

虽然这些关系在国家层面上很有趣, 通过分析近40个,全国约有900万套公寓, 365滚球APP能够在每个市场中得出特定市场的结论,并创建了互动工具,让你可以选择自己的市场. 遵循以下交互工具, 365滚球APP建议具体的改进,房地产开发商和运营商可以考虑提高公寓社区的租金. 这些改进, 哪一种方式既简单又便宜,比如增加一个自行车共享站,还是在车库中开辟一个汽车共享空间, 它们是否有真正的价值,可以在特定地点量化.

外围滚球app365是数据的忠实粉丝. 在过去,365滚球APP分析和绘制的增长 “微观” 单位和 “宏” 公寓小区内的单位和 缩小尺寸 全国范围内的新公寓. 在这个咨询中,365滚球APP与 TransitScreen 利用流动性score(一个目前正在测试中的创新工具,根据历史和实时可用性以及公共交通的频率,对美国和欧洲部分地区的每个地点进行评分)来分析流动性对全国每个市场的公寓租金的影响, ridehailing, carshare, 例如, 和其他移动服务.

与TransitScreen合作, 365滚球APP在接近40的时候分析了流动性对租金的影响,全国000个公寓社区,以确定流动性对租金的影响. 下面的地图显示了365滚球APP在这个分析中涵盖的市场,以及每个大都市地区的平均移动得分.


MobilityScore数据

TransitScreen, 成立于2013年, 提供特定位置的可用性和访问各种过境选项的实时信息. 这种屏幕可以在咖啡店找到, 办公大楼, 以及美国各地的公寓社区, 加拿大, and parts of Europe; and show the timing of various 流动性 options, 包括公共汽车, 有轨电车, 通勤铁路, 美国铁路公司, 例如, carshare, ridehailing, 和更多的.

TransitScreen MobilityScore; Denver, Colorado

科罗拉多州丹佛市的一个公交屏幕

此外,还可以为租户和游客实时显示交通信息, TransitScreen使用这些数据来创建一个MobilityScore, 哪个量化了在屏幕所在的地方生活和工作的人们的交通和移动服务的有用性.

流动性不仅仅是靠近公交车站或轻轨. 它包括自行车共享的可用性, 叫车服务(如优步和Lyft), Car2Go和Zipcar等汽车共享服务, 以及公共交通的频率. 而公寓社区可能就在公交车站旁边, 每10分钟一次的服务比高峰时段的几趟公交车要有用得多. 然后,移动服务的频率根据您需要步行或等待访问服务的距离加权. 一辆新的有轨电车很棒, 但如果最近的车站在一英里外, 这是没有用的, 在街对面停一条公交线路比在五个街区外停两条公交线路要有用得多. MobilityScore是“模式无关”的, 这意味着每10分钟一趟的公共汽车和每10分钟一趟的有轨电车的得分是一样的.

包括共享单车在内的移动服务, carshare, 和ridehailing, 这个分数是基于在步行距离内提供服务的频率和访问服务所需的时间. 因此, Lyft这样的服务的移动性评分, 哪些通常是可用的,并且会到达用户那里, 会比无桩自行车共享运营商对MobilityScore的影响更大吗, 平均, 只在工作日下午的某个地点附近.

在结合每个移动选项的分数之后, 被称为“平均访问单位”,分数通过指数函数归一化,每个额外的边际接入单元的权重都小于之前的接入单元. 这一标准化过程很重要,因为它认识到,在服务有限的社区增加一条额外的公交线路或自行车共享站,比在已有数十个出行选择的社区增加同样的额外公交线路重要得多.

MobilityScore从0开始,每个位置被归类为最小(小于40), 公平(-), 好(60 - 80), 或优秀的流动性(80+).

流动性对公寓租金的影响

外围滚球app365分析了MobilityScore对近40项租金的影响,全美大约有000个公寓社区,代表着大约900万个单位. 只有5.样本中6%的公寓社区具有良好的流动性.2%的人有良好的流动性, 尽管这在不同的市场中差别很大, 更新的公寓社区往往有更好的流动性.

在新建的公寓社区中(2010年至今), 具有良好流动性的代表12人.3%的社区,租金比平均水平高出近60%,而那些流动性良好的社区代表14.7%的社区有租金.比平均水平高出1%. 虽然对全国的影响是强大的, 这一幅度在不同市场之间存在显著差异.

在下面的交互式可视化图中选择您的市场,查看您的市场中公寓社区每平方英尺有效租金的流动类别分布情况.[2]


在全国范围内, MobilityScore与每平方英尺租金的线性回归表明, 样本均值是52.7分,移动积分增加10%,租金增加 $0.每平方英尺12. 在最初移动评分较高的地区,租金上涨10%,租金上涨幅度将更高.

很可能,不是所有的租金增长为更高的移动性得分是由于移动性增加. 然而, 每增加一个MobilityScore的租金增加,可以通过将平均租金增加乘以解释MobilityScore和每平方英尺租金之间关系的线性回归线的R-Squared值来近似表示. r²(0.在全国范围内,365滚球APP认为是0美元.04每平方英尺的租金增加到全国平均移动得分的10%. 而国家关系是有意义的, 将租金上涨归因于流动性增加的能力,在不同市场上确实存在显著差异.

不同的出行方式对租金的影响不同

类似于不同市场对MobilityScore的不同反应, 每平方英尺租金与每个组件得分之间的关系(叫车服务, 公共交通, carshare, 自行车共享)根据当地建筑环境和消费者偏好的独特背景而有所不同. 在下面的交互式可视化中, 选择一个市场,了解四个组成部分得分与所选市场每平方英尺租金之间的关系. 这些数据以一系列散点图的形式呈现,其中有一条线性回归线,显示了每个组件的得分对每平方英尺租金的影响.[3]


为你的开发提高移动性得分

机动性主要取决于现有的位置因素和周围的建筑环境. 对MobilityScore影响的理解, 尤其是MobilityScore的组件, 在特定地点的可达成租金,对于选择新发展的地点是有用的. 在某些市场,比如波士顿, 公共交通的质量至关重要, 而在奥兰治县等其他地方, CA, 更好的交通通道和更高的每平方英尺租金之间没有显著的相关性.

幸运的是,机动性不只是公共交通工具(火车、公共汽车等).), 而是一系列的选择和潜在的改进, 这意味着房地产开发商和业主可以直接影响他们社区的流动性得分, 目的是影响租金和整体物业价值.

根据市场的不同,机动性的不同组成部分会以不同的方式影响租金. 例如, 在太平洋西北地区的两个市场, 在波特兰,解释每平方英尺租金的最重要的统计因素是自行车共享, 而在西雅图市场,叫车服务与租金的关系最为密切. 换句话说, 在西雅图选择开发地点时, 在波特兰,更重要的是了解叫车服务的可达性,而不是自行车共享.

除了选址, 开发人员应该将移动性改进作为其开发计划的一部分,以影响移动性选项, 提高项目在当地市场的竞争地位. 业主和管理人员已经开始对这些趋势作出回应, 要么自己提供服务,要么与其他专注于移动服务的公司和地方政府合作. 可能的改进方案包括:

  • 电动滑板车/自行车充电舱
  • 专用carshare斑点
  • 一个新的室内自行车共享站
  • 叫车服务等候室
  • 通勤铁路或地铁的私人交通服务

Spin Dockless Bikeshare Pod; Washington, DC

位于华盛顿特区的世界银行集团的一个专用的无桩旋转自行车共享舱
图片由外围滚球app365的Daniel Warwick提供

365滚球APP可以根据市场来概括每一项改进的影响, 对某一地点的影响进行量化则更为复杂. The impact of each improvement not only varies by market; it varies by submarket, 社区, 块—甚至块中的块—需要超本地站点和特定上下文的分析. 每个改进都与MobilityScore的增加相关联,这取决于改进前站点的移动性.

例如, 在步行距离内没有自行车共享站的情况下,自行车共享站比在5分钟车程内就有自行车共享站的情况下更有用. 这取决于移动环境和市场中停靠式共享单车的使用情况, 在特定地点的一个新电台的影响可能会使MobilityScore增加1到10分. 在工地附近已设有车站的地区, 增加一个新站点不会有任何影响. 同样的道理也适用于您可能考虑的其他移动改进.

尽管在几乎所有市场中,移动和租金之间都存在积极的关系, 为市场驱动的结果优化流动性(i.e., 增加租金),在特定的地点,需要更细粒度地了解当前和未来可能提供的项目以外的移动选项.

 


文章和研究准备 德里克·怀亚特校长,以及技术助理丹尼尔·沃里克.

参考文献

[1] 社区的得分大于0

[2] 这些数据以优秀、良好、公平和最小移动性的一系列方框图的形式呈现. 每个箱形图的阴影区域是按市场划分的选定社区每平方英尺租金的第25至75个百分点之间的面积, 年建造范围, 和机动性. 每个箱形图的顶部和底部的线是上下胡须,表示租金的顶部和底部分布,这不是异常值.

[3] 当徘徊在每个图表上的线, 该方程为最佳拟合线性回归线的公式. p值小于0.05表示构件得分与有效每平方英尺租金之间的关系具有统计学意义. R-Squared值反映了每平方英尺有效租金的变化在多大程度上可以用组成部分得分的差异来解释.

免责声明:365滚球APP已作出合理努力,以确保本咨询中所载的数据反映准确和及时的信息, 数据被认为是可靠和全面的. 咨询报告是根据概算编制的, 假设, 以及外围滚球app365根据其独立研究成果和对行业的一般了解开发的其他信息. 本咨询报告所载的意见代表了365滚球APP在这个特殊时期对合理期望的看法, 但365滚球APP的观点并不是作为预言或保证特定事件将会发生.

今天与365滚球APP的房地产顾问之一交谈

365滚球APP采取战略,数据驱动的方法来解决您的房地产问题.

365滚球APP

注册365滚球APP的时事通讯