下一次经济衰退对多户型住宅市场的影响

2019年9月12日
By 格雷格·洛根,总经理
独栋出租 房地产周期 经济适用房 经济低迷

在本期的咨询报告中,365滚球APP探讨了出租房屋市场在下次经济衰退中的脆弱性,特别关注多户型住宅市场, 就可能对总体需求的影响而言, 租金和入住率. 正如365滚球APP在后面的 2019年5月2日, 重要的是要记住,虽然上次的经济衰退对房地产产生了巨大的影响, 其他经济衰退的影响要小得多.

考虑到2008年和现在的经济状况和住房市场之间的许多差异, 很少有分析师预计下一次衰退会产生类似的破坏性影响. 尽管如此, 重要的是要考虑下一次衰退可能会有多严重, 并为最可能的影响做好准备. 历史告诉365滚球APP,衰退对租赁住房市场和资本市场状况产生了负面影响, 但最近的“大衰退”和20世纪70年代早期的衰退除外, 在最近的几次衰退中,房屋租赁产量略有萎缩, 租金下降幅度不大,而且是短期的, 职位空缺也曾短暂增加,但增幅有限.

考虑到经济衰退和房屋租赁市场之间的历史关系,这似乎是有可能的, 整体出租房屋空置率较低, 租房家庭增长强劲, 与经济衰退相关的任何负面影响,都可能与新租赁住房计划的重大变化有关,而不是经济衰退带来的经济状况变化的直接结果. 外围滚球app365认为,业主/运营商/开发商有可能在接下来的经济衰退时期保持盈利.

经济衰退的技术定义是GDP连续两个季度出现负增长, 尽管美国国家经济研究局(NBER)在预测经济衰退时会考虑其他因素. 下一次衰退的确切时间是未知的, 但考虑到当前经济扩张的持续时间, 365滚球APP知道,与一年前相比,365滚球APP现在离它更近了. 在外围滚球app365 2019年6月发布的最新半年度人气调查中, 大约有9 / 10的受访者(88%)认为,经济衰退最早要到2020年才会出现, 57%的人预计到2021年或更晚才会出现衰退. 当然,这是在最近一轮升级的中美贸易战之前.S. 和中国. 据穆迪分析公司(Moody 's Analytics)称,贸易战已经对美国造成了重大的经济损害.S. 和全球经济, 他指出,最近一批被加征关税的中国进口商品主要由消费品组成, 贸易战有可能推动美国.S.美国、欧洲和新兴市场陷入衰退.

下图显示了就业增长和多户型许可之间的历史关系:

图1:就业增长和多家庭许可

来源:Axiometrics

如上图所示,在2008 - 2009年的经济大衰退中,失业人数大幅减少,新单位的许可数量大幅下降. 自2010年复苏以来,就业与多户型家庭许可的平均比率为6.8 jobs/permit; for the last five years the ratio has been about 6.2; year to date 2019 the ratio is 4.5, 由于经济疲软,年化就业增长速度放缓. 在复苏的早期阶段, 多户型许可的增长速度落后于就业增长的速度,但最近已经赶上了. 如果今年到目前为止的就业增长速度保持不变, 这样一来,新多户型住宅许可的发放速度可能会略微领先于就业增长.

The multifamily market is of course a subset of the overall rental housing market; of the 46 million rental housing units in the US, 大约三分之一是在更大的出租公寓楼里(人口普查局定义为超过10个单元)。. 大衰退后,多户型租赁住房已成为整个新住房市场的一个较大的组成部分. 多户型住宅在2015年和2016年达到顶峰,但在2018年保持强劲,有344户,截止到2019年,700个项目完成,似乎与2018年的进度相差不大. 其他出租包括小型建筑单元、独栋独栋房屋出租等.

下表显示了过去六次衰退对GDP的影响, 外围滚球app365多户型许可证的发放数量, 以及租赁房屋的总空置率. 2008 - 2009年的经济衰退造成了最大的影响,这不足为奇, 甚至超过了1973年到1974年的经济衰退, 哪个是由石油危机引起的. 如图表所示, 大多数经济衰退都会影响到新建筑许可的取消,在某些情况下, 还有整体租赁住房空置率.

图2:过去的经济衰退对GDP、多户型许可和出租房屋空置率的影响

来源:外围滚球app365
Note: Change in multifamily permit issuance is the change in the initial year of the recession; rental housing vacancy rates are the average for the time period indicated, 所有出租房屋.

在上次经济衰退中, 专业管理公寓的租金下降幅度在-4%到-4%之间.5%. 到2010年第四季度,租金开始再次温和增长,2011年开始大幅增长. 入住率也跌至10年来的最低点, 专业管理的酒店的入住率从96%下降到92%多一点. 这种情况发生了,尽管在上一次经济衰退中, 住房拥有率从69%下降到64%, 创造更多的租房家庭. 经济衰退还导致大量以前待售的房屋被增加到出租房屋的库存中.

在365滚球APP预测未来的经济影响时,重要的是要考虑不断变化的人口背景. 年收入超过7.5万美元的租房家庭增长了约4倍.自大萧条结束以来,有600万个家庭, 帮助维持对新公寓的强劲需求, 新租户家庭的平均增幅预计在400户左右,在接下来的十年里,每年将有1万户家庭. [1] 目前活跃在房地产市场的人数最多的一代, 千禧一代的, 在这个阶段,他们的住房拥有率继续低于前几代人, 对租赁住房市场产生积极影响. 调查显示,75%的人希望在某个时候成为房主, 总体而言,住房拥有率的增长停滞不前, 而且短期内也不太可能恢复到上次房地产繁荣时期的水平. 千禧一代进入住房市场的时候,学生贷款正在增加, 贷款标准更加严格, 新的待售房屋的承受能力也很低. 而有些人更喜欢租房, 选择的生活方式, 他们在一个最困难的经济时期成年,这一事实影响了他们推迟结婚和家庭生活的决定, 购房的关键因素. 与前几代人相比,千禧一代可能会有更多的人继续租房, 一些人可能在很长一段时间内都不会离开待售市场. 如果下次衰退来临时, 这可能会导致更高的失业率和更低的工资增长, 哪个对最年轻和最缺乏经验的工人影响最大, 这可能会进一步减缓它们向待售市场的转型. 而年轻的家庭继续以高于历史水平的租金租房, 人口老龄化正在增加由无子女的单身人士和夫妇组成的家庭的比例, 这也增加了老年租房者的数量.

家庭增长率已恢复到1.每年有200万家庭, 但住宅开发行业总体上几乎没有跟上步伐, 特别是在待售方面,许多新家庭的房价被挤出了新房市场. 在过去, 新住房产量通常比家庭增长高出约三分之一, 负责更换过期库存, 第二套房和度假屋市场也占了很大比重, 维持正常的空缺. 银行, 自上次经济衰退以来,建筑商和开发商变得更加谨慎,所以现在情况已经不同了, 这反映在住房空置率仍然处于历史低位, 尽管多户型住宅的产量在2015年前后大幅上升,并一直保持着强劲的增长势头.

图3:按租住权划分的历史房屋空置率

资料来源:美国.S. 人口普查局,《365滚球APP》,2019年7月25日

尽管过去五年出租房产量强劲, 专业管理物业的租金入住率较高. RealPage最近报道称,美国公寓的平均入住率为50%.S. 升至96.这是自2000年以来的首次,当时的入住率为96.6%. 考虑到美国经济复苏带来的不确定性,这或许是对经济衰退的担忧.S. 与中国的贸易战, 公寓业主和经营者可能更关注提高入住率,而不是租金, 为最终的衰退做好准备. 2019年初,预计开工量将比2018年略少, 在经济放缓的预期下,考虑到利率上升的环境将推高抵押贷款利率和上限利率. 今年迄今, 多户型的年化许可略低于2018年, 但随着最近的利率下调,贷款机构报告称,与2018年相比,抵押贷款需求有所增加, 这意味着最终的速度可能与2018年没有太大不同. 在任何情况下, 目前的高入住率将有助于公寓市场在经济衰退到来时做好准备.

尽管过去五年出租房产量强劲, 专业管理物业的租金入住率较高. 考虑到美国经济复苏带来的不确定性,这或许是对经济衰退的担忧.S. 与中国的贸易战, 公寓业主和经营者可能更关注提高入住率,而不是租金, 为最终的衰退做好准备.

尽管有很多人认为,待售住宅市场无法为低端市场提供服务, 大部分新租赁公寓的建设目标是高端市场, 租赁市场也面临着支付能力危机. 几乎一半的租房家庭都有成本负担, 住房和城市发展部是如何定义那些将收入的30%以上用于住房的人的, 而租房者构成了被认为租金负担严重的大多数家庭, 房租占个人收入的50%以上. 这不仅仅是低收入租房家庭面临的问题, 尤其是在洛杉矶等西方昂贵的出租房市场, 旧金山和西雅图有大量中等收入租房者(45美元),000 to $75,000元左右)的租金负担.[2] 类似于待售房屋市场, 解决可负担的终端市场是最大的市场需求机会所在, 但考虑到土地成本,这也是最难解决的问题, 材料, 和劳动. 还有一些非常有趣的替代产品,如合住单元、微型小区等. 这增加了他们在这个住房周期的存在,并倾向于降低租户的绝对租金,同时推高开发商每英尺的收入, 这是一场双赢,有助于解决对更多经济适用房的需求. 特别是在高成本市场, 开发商对高租金的反应是让公寓变得更小、更有效率, 从这些小单元的高入住率可以清楚地看出,租户很乐意接受它们.

无论是出售市场还是出租市场,新的住房需求将主要由30岁到40岁之间家庭的增长推动, 还有60多岁的老年人. 而年轻的群体将包括有孩子的家庭, 还有单身人士和情侣, 老年群体将主要增加无子女家庭的数量. 尽管许多老年家庭将在当地变老, 这些老年家庭是多户型住宅市场的一个相当大的目标. 单户住宅租赁需求强劲, 尽管有广泛的兴趣, 新用途的SFR供应只占整个租赁住房市场的一小部分,有很大的扩张空间. 考虑到待售房屋行业面临的挑战,即为首次购房者提供足够的新产品, 单户租赁住房有潜力填补这一巨大缺口.

考虑到经济衰退和房屋租赁市场之间的历史关系,这似乎是有可能的, 整体出租房屋空置率较低, 租房家庭增长强劲, 与经济衰退相关的重大负面影响可能与新租赁住房计划的重大变化有关,而不是经济衰退带来的经济状况变化的直接结果. 外围滚球app365认为,业主/运营商/开发商有可能在接下来的经济衰退时期保持盈利. 聪明的玩家应该考虑以下部分或全部策略, 根据他们的特定资产:

  • 在适当的情况下,削减投资组合,包括土地,以降低风险
  • 建立适度的现金储备
  • 限制或降低市场/次市场条件下存在较高过度建设风险的资产的杠杆水平, 可能会将杠杆转移到更稳定的资产上
  • 在实体层面创造未来的借贷能力(信贷额度)
  • 要特别注意承保增值项目, 或者对资本支出诚实,这可能是防御性的,而不是推高NOI
  • 专注于稳定和加强策略性物业管理或物业管理关系
  • 通过外包非核心功能来管理开销, 或者你没有竞争优势的操作领域

尽管下一次衰退对多户型住宅的影响可能是温和的, 显然,了解潜在的影响,并为未来一段时间租金增长放缓和入住率下降的可能性做好准备仍然很重要, 从现在到2021年.


文章和研究准备 格雷格·洛根董事总经理.

参考文献

[1] [2] 2019年,哈佛大学住房联合中心,国家住房状况

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