美国城市新地理: 一种用于城市社区分类的交互式地图工具

2018年6月19日
By 总经理亚当潜水者 , 雅各布·罗斯,高级律师
城市住房的趋势 房地产市场趋势

一年半以前,外围滚球app365公布了一个令人兴奋的新框架来思考郊区的地方. 与ULI Terwilliger住宅中心合作创建, 这个新框架检查了50个最大的大都市地区的住房市场,并将其郊区分为五类之一. 自2016年12月成立以来,其结果 附近的阿特拉斯 吸引了10多人,000页面浏览量, 作为房地产从业人员, 学术人物, 政策分析人士, 还有一些人用它来研究他们居住的郊区, 工作, 和玩耍.

今天,外围滚球app365很高兴地宣布这个工具的一个令人兴奋的新更新. 基于最近与ULI Terwilliger住宅中心的合作, 外围滚球app365扩展了原来的方法,提供了一个由六类城市场所组成的新框架:经济中心, 新兴的经济中心, 多功能区, 高端社区, 稳定的社区, 和挑战的社区. 想看看你的邻居们如何, 点击这里 浏览更新后的社区地图.

最近的报告强调了这种新方法的详细分析结果, 《城市社区新地理.

客观的研究

“城市”和“郊区”的辩证关系——曾经是描述历史城市和它们周围低密度社区的有用框架——不再用来描述美国人居住的地方, 工作, 学习, 和玩耍. 今天, 空间组织过于多样化, 地点类型也太微妙了, 让它们符合365滚球APP传统上使用的二元定义.

In 2016, 这一想法促使ULI Terwilliger住房中心与外围滚球app365合作,开发了一种新的分析框架,用于对不同类型的住房市场进行分类. 最初主要集中在郊区, 这个框架检查了社区的发展特征和经济构成,以区分不同的社区. 生成的报告, 发展中的美国郊区的住房, 概述了五种不同的郊区模式, 每一个都为房地产提供了独特的机遇和挑战.

一年之后, ULI Terwilliger Center for Housing与外围滚球app365第二次合作, 365滚球APP的目标是扩展原来的方法,为城市场所提供同样水平的细节. 与郊区相似,城市社区也非常多样化. 尽管有很多类型的地方被人们认为是“城市”的,“这些地方是, 事实上, 吸引不同类型的人, 工作, 和发展.

《城市社区新地理

外围滚球app365在其最新报告中研究了这些独特的特征和趋势, 《城市社区新地理. 最初于2018年4月在ULI Charles H. 肖论坛, 这份报告概述了六种不同类型的城市社区, 哪些是为了提供一个有用的框架来描述和讨论今天存在的各种各样的城市场所.

Neighborhoods by Type; 华盛顿-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV MSA

Neighborhoods by Type; 华盛顿-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV MSA

前三类包括高密度和多用途的地点,往往提供传统的“市中心”环境:

经济中心

这些地区提供了大量的就业机会,往往是其所在城市的历史城市核心. 而目前在大多数经济中心,写字楼的数量超过了住宅, 新的开发正在给这些以前朝九晚五的社区带来多种用途. 例如大多数大城市的中央商务区, 以及在这些历史悠久的市中心之外建立的办公核心, 像贝塞斯达, 马里兰, 和泽西市, 新泽西.

The Loop(芝加哥,伊利诺伊州)

The Loop(芝加哥,伊利诺伊州)

新兴经济中心

曾经以独栋住宅或低密度商业用地为特征, 这些地点正迅速成为新的城市核心. 这些地方通常位置很好,但没有得到充分利用, 而且它们往往比其他地方提供更多的彻底(再)发展的机会, 更成熟的城市地点. 这些地区包括以前的工业区, 比如西雅图的南湖联盟, 华盛顿, 以及像桑迪斯普林斯这样的城市化郊区, 乔治亚州, 普鲁士国王, 宾西法尼亚.

国会大厦河畔(华盛顿,D.C.)

国会大厦河畔(华盛顿,D.C.) [1]

多功能区

类似于波士顿的后湾社区, 麻萨诸塞州, 或者在辛辛那提的莱茵河上, 俄亥俄州, 这些区域提供了充满活力的混合使用环境, 通常是高密度住宅和高档零售. 在很多大城市, 这些社区位于主要就业中心附近,但往往更集中于住宅. 而这些地方曾经吸引了大量的新发展, 近年来,随着可利用土地的减少,建设活动有所放缓.

住宅区(达拉斯,TX)

住宅区(达拉斯,TX) [2]

最后三类主要包括居民区, 通常位于历史悠久的城市中心附近或沿主要交通走廊:

高端社区

这些地区通常是由高房价和公寓租金的城市居住地点组成, 以及方便的商店和餐馆. 通常以独户住房普遍存在为特征, 这些社区通常比其他城市更低密度,更具历史意义, 但与郊区的高档住宅相比,它们更适合步行和多功能. 在许多地区, 这些地点包括原始的有轨电车郊区, 比如亚特兰大的弗吉尼亚高地, 乔治亚州, 或是奥斯汀的海德公园, 德州.

大道(盐湖城,UT)

大道(盐湖城,UT) [3]

稳定的社区

类似于纳什维尔的东纳什维尔, 田纳西州, 或者迈阿密的小哈瓦那, 佛罗里达, 这些历史上属于工薪阶层的社区以多种多样的住房类型为特色,适合各种家庭居住. 这些社区往往是有吸引力的家庭寻找价格替代更昂贵的或已建立的城市地点, 考虑到他们的老房子和通常更便宜的房子. 因此,在许多地区,这些地区开始面临中产阶级化的问题.

博伊尔高地(洛杉矶,CA)

博伊尔高地(洛杉矶,CA) [4]

挑战附近

这些地区的房屋价值和公寓租金明显低于其他城市社区, 随着基础设施老化和新开发的减少. 作为一个结果, 对于那些能够负担得起住在别处的家庭来说,这些地区往往没有那么大的吸引力, 导致了很高的职位空缺和失业率. 这些地区的例子包括许多破败的居民区,它们毗邻以前的工业或制造业城市的历史中心商业区, 如底特律, 密歇根, 或哈特福德, 康涅狄格.

西南(底特律,MI)

西南(底特律,MI) [5]

作为参考,外围滚球app365还创建了一个 附近的阿特拉斯, 哪个显示了超过60个大都市地区每个社区的分类. 重要的是,这些分类是这些社区今天的缩影. 在现实中, 社区在不断演变, 这种分类并不打算永久地定义任何一个单独的地方. 而, 报告的目的是提供一种分析, 非二元框架是未来外围滚球app365城市和郊区的讨论的基础——随着365滚球APP地区的不断成熟,这个话题变得越来越重要.

重要发现

1. 几十年来,城市人口增长率第一次接近郊区人口增长率

2000年至2015年, 城市人口只增长了1%, 远低于郊区13%的人口增长率. 然而,2010年至2015年,城市和郊区的增长速度大致相同. 在这段时间, 密集的城市区域的增长速度要比住宅区快得多, 这表明新城市居民正表现出对混合使用环境的偏好.

2. 今天,超过2900万美国人居住在城市社区

这一数字代表了50个最大的大都市统计区(“MSAs”)仅1%的土地面积上17%的人口。. 这些城市中有四分之三居住在人口稠密但主要为居民区的地区, 与大众的看法相反,大多数媒体关注的是真正的多功能场所.

3. 城市地区在新增就业增长中所占的份额超过了公平的水平

在最大的50个MSAs中, 2005年至2015年,城市地区占现有就业岗位的30%,新增就业岗位的36%. 与普遍的看法相反, 郊区的就业也在增长, 这一增长率几乎与城市地区的就业增长相当. 但市中心正在蓬勃发展, 在此期间,在已建立的城市就业中心(即经济中心)的就业基础的增长速度超过了其他任何类型的社区(城市或郊区)的就业数量.

4. 高档的城市场所是种族和民族最多样化的社区类型之一

尽管大多数少数族裔生活在郊区和许多经济困难的城市社区,但他们主要是非白人, 高档的城市场所往往比类似的高档郊区更加多样化. 事实上, 在经济中心和多用途区,白人和非白人人口的比例接近50%, 这两个城区的平均租金最高.

5. 近三分之一的城市家庭由千禧一代领导

而这些年轻的家庭大多住在郊区, 城市地区超过29%的家庭年龄在35岁以下, 而郊区只有18%. 在城市地区, 年轻的家庭更有可能被吸引到人口密集、多种用途的社区.

6. 租赁公寓开发集中在城市地区

2010年至2017年, 城市租赁公寓库存的增长速度是郊区的两倍, 32%,而不是16%. 在这段时间, 新兴经济中心占据了五分之一的新公寓单元, 尽管这只占2010年公寓库存总量的6%. 另一方面, more residential urban places accounted for less than their fair share of new units; during this same time period, 稳定和挑战社区只占新单元的8%, 尽管它在2010年占库存的43%.

7. 城市地区往往比郊区面临更大的负担能力问题

城市地区的平均家庭收入为6.6万美元,而郊区地区的平均家庭收入为8.9万美元. 然而, 在城市,多户型公寓的月租金平均为1美元,650, 远远高于1美元,275 seen in the suburbs; likewise, 平均房价超过50美元,在城市要高000. 这些差异突出了在许多城市中普遍存在的负担能力问题. 特别是, 居住在人口密集地区的居民, 多用途社区——如经济中心和多用途区——倾向于为住房支付更高比例的收入.

8. 大约有一半的城市居民乘公交、步行、骑自行车或拼车上班

居住在城市的上班族中,有超过50%的人独自开车上班, 而居住在郊区的上班族比例为78%. 特别是, 居住在经济中心和综合功能区的人更有可能使用其他交通方式, 因为居住在这两个地区的工人中,只有32%和35%的人每天独自开车上班.

方法的应用

这种方法, 365滚球APP希望, 提供了一种替代经常出现在城市化地区讨论中的赢家对输家框架的方法. 这种对话在很大程度上让城市和郊区对立起来,却没有承认在这些宽泛的类别中实际上存在着各种各样的地方. 即使在城市, 365滚球APP经常把一种不健康的地方等级制度带到365滚球APP对城市社区的思考中.

正如住房开发的特点因郊区的不同而不同, 有许多不同类型的城市场所, 从已建成的中央商务区到日益密集的住宅区. 认识到这种多样性是促进外围滚球app365经济的富有成效的对话的关键, 人口, 以及发生在各种社区的社会趋势, 以及这些趋势对房地产的影响.

随着发展和社区变化不断发生在新的地点, 365滚球APP周围的地方将继续进化. 不过, 在目前外围滚球app365城市和郊区的争论中,这种演变不太可能导致一个明确的赢家. 而, 很有可能健康的大都市地区将继续以广泛的城市和郊区社区为特征, 该方法的目的是提供一个分析, 非二元框架,在此基础上对这些地方进行未来的讨论.

参考文献

[1] 图片由 国会黄浦江报价

[2] 图片由 住宅区达拉斯

[3] 图片由 帕朗柏和公司

[4] 图片由 广场广场

[5] 图片由 彭博



文章和研究准备 亚当潜水者董事总经理雅各布·罗斯,高级助理.

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