跟踪城市和郊区公寓的表现

2021年3月17日
By 艾琳Talkington,董事总经理 , Pratik Ramesh,高级数据分析师
多户家庭的 城市住房的趋势

外围滚球app365喜欢一个好的交互工具. 正如你们所听到的,365滚球APP也有点厌倦了 简单的城市与郊区的故事.

在365滚球APP迎来新冠肺炎一周年之际, 现在正是深入了解过去一年城市租赁公寓市场究竟发生了什么的时候, 郊区, 各种各样的社区构成了365滚球APP生活和工作的市场.

第一个问题,现在什么才是郊区? 在美国,这比假设整个中心县都是城市而周边县的其他地方是郊区要复杂得多. 为了解决这个古老的名称, 外围滚球app365开发了一个场所类型的框架,根据人口普查区水平上的密度和流行的住房类型来组织社区, 而不是依赖于司法界限. 像普莱诺这样重要的地方, TX, 莱斯顿, VA, 和贝尔维尤, 西澳大利亚州虽然位于“郊区”县,但都是非常城市化的地方. 365滚球APP的类型学将这些地方描述为城市,在下面的分析中,它们被包括为城市. 大城市边界内的一些社区实际上是郊区的特征, 365滚球APP的分析在郊区分类中捕获了他们. 你可以在这里访问交互式地图.

Neighborhoods by Type; Washington-Arlington-Alex和ria, DC-VA-MD-WV MSA

以下是一些365滚球APP认为聪明的开发商和投资者可能会依赖于完善他们的多户型策略的观察结果. 但更重要的是, 这个工具让你——365滚球APP宝贵的听众, 读者, 和客户——来测试你自己的假设. 看看你所关心的市场和变量是如何变化的, 并决定它们将如何推动你未来几个月或几年的活动.

郊区的卓越表现比传统观点更微妙

在全国范围内, 诚然,“郊区”公寓在2020年的表现优于城市公寓, 尽管租金已经稳定,并在2021年开始出现上涨. 但重要的是要记住,郊区公寓受到了疫情的影响, 只是没有城市公寓高——2020年,郊区公寓的租金增长了约2%, 相比3.前一年5%.


外围滚球app365经常听到的一个问题是,移民到郊区的模式是否只是与大流行有关的暂时现象, 或者是更持久的长期趋势? 事实证明,这是一个错误的问题,或者至少答案更加微妙.

而在美国的大都市地区,郊区公寓市场更为稳定, 在城市和城市化的次级市场中,结果的差异要大得多. 点击亚特兰大,坦帕,达拉斯或夏洛特看看区别. 在这些高移民市场, 新来者似乎选择了城市和郊区的地点,掩盖了向郊区飞去的故事.

入住率趋势也表明租房者的行为模式并不是二元性的

在2020年期间,城市市场的入住率通常会出现适度下降, 但在大城市,入住率比较稳定, 公寓维持了2020年1月的租金水平.


365滚球APP有必要看看总空置单元数(而不是空置率)——即使是纽约市,在2020年的总空置单元数也有所增加. 净积极吸收, 尽管温和, 说明问题不在于所有人都离开了这座城市, 而是没有那么多的新居民搬进来吸收新的供应. 这支持了这样一种观点,即中心城市的困境可能是短暂的,未来将出现需求繁荣(特别是随着工作岗位和家庭群体的回归和一些交付延迟)。.

地点类型比城市和. 郊区

不同城市场所类型的动态变化特别有趣——高租金和高密度的次级市场(经济中心和多功能区)通常见证了租金的急剧下降, 而不太知名的地区(稳定的城市社区,甚至是经济困难的社区)2020年1月的租金保持更好, 在某些情况下,租金还会上涨.

同样,在入住率下降最严重的城市社区,许多居民可能是自愿的富裕租房者——这意味着他们很容易负担得起重新安家的费用, 或者买, 在大流行期间拥有更多的空间和更大的隐私成为了一夜之间的优先事项.

这一趋势反映了一些地区的表现,这些地区的居民有住房选择和办公室工作,可以更容易地过渡到远程工作. 即使在旧金山和圣何塞这样的地方也是如此, 哪个地区的城市租金下降幅度最大. 具有讽刺意味的是,, 能够使用zoom的租客支付市场上最高的租金,可以选择搬到他们父母在索诺马县的度假屋, 而城市的基本服务力量仍在. 其中一些高档租房者将永久迁往达拉斯等成本较低的城市,或者选择留在葡萄酒郡, 但他们中的很多人会回来. 了解更多外围滚球app365这些次级市场社区是如何定义和分类的细节, 你可以阅读更多 在这里.

在美国,没有哪个“逆潮流”的大都市地区出现过城市租金上涨而郊区租金下降的情况

但是,在一个特定的大都市中,城市和郊区地区基本上是平行移动的——租金上涨或下降水平最高的地区在城市和郊区社区都看到了这种模式,只有有限的异常值.

沿海地铁, 比如波士顿和西雅图, 还有那些拥有大量休闲/酒店经济的人, 比如奥兰多, 城市和郊区的租金都在下降. 另一方面,有两类市场的城市和郊区租金都出现了上涨:

  • 建设活动有限的“遗产城市”, 一个更稳定的就业基础和预先存在的被压抑的需求, 比如底特律和圣路易斯, 和
  • 生活成本较低的市场,如凤凰城、亚特兰大和达拉斯.

你在分析中加入的小城市越多(将排名前30的大都市大都市列表滑动到30, 40, or 50), 城市租金正增长的市场越多. 在这个行业中,人们似乎有广泛且合乎逻辑的兴趣去发展自己的地理足迹,专注于上面讨论过的最有活力的增长市场, 但要注意,不要忽视了你最熟悉的院子里的绿草.

过去几个月(将上面的滑块设置为从2020年11月开始), 几乎每个市场都有积极的迹象. 在全国范围内,无论是城市还是郊区,平均租金的增长都是积极的, 而排名前25位的管理服务地区的城市租金增长为正或接近正. 开发商和投资者需要回答的问题是,2020年城市市场的有限吸收是否反映了一种暂停,这种暂停将在2021年推动被压抑的需求, 或者,如果这些潜在的转移没有实现,要么是因为他们的工作将会转移, 他们的生活方式将会改变, 或者干脆逃离公寓市场.

结论

在多户型住宅投资方面,似乎出现了两种截然不同的观点——在“A”(大而昂贵的)大都市地区的“A”(城市)子市场上加倍押注“A”(城市)产品,并利用短期困境. 或者继续留在郊区,或者向更偏远的绿地推进,那里的运输成本较低,新的供应仍然有限. 这可能确实呈现了一个容易理解的风险-回报范式,两者可能都是正确的.

外围滚球app365认为,仍有许多处于两者之间的地区既稳定又被忽视,在这些地区,新的发展或增值战略具有强大的潜力,可以创造可预测和可持续的增量回报. 更小、更不知名的地方也为那些愿意研究和挑选它们的人提供了类似的机会.

在这次复苏中,钱将通过努力工作而不是通过广泛的、同样上升的浪潮来赚.


文章和研究准备 艾琳TalkingtonPratik Ramesh,高级数据分析师

数据来源:Axiometrics

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