哪个杂货店主播带动了最强的公寓表现? 对亚马逊收购后的“全食效应”的最新看法

By 总经理德里克·怀亚特 , 副总裁瓦赫·阿瓦格扬 , 尼古拉斯•Stefanoni实习生

在过去的二十年里, 全食超市(全食超市)在一个社区的存在，已经起到了一个明确无误的文化符号的作用, 反映了一个地区的富裕, 生活方式的偏好, 和演化. 就像SoulCycle等其他高端“生活方式”品牌一样, Lululemon, 和Equinox, 全食超市(全食超市)通过将高质量的产品、服务(和价格)与健康理念相结合，取得了成功, 健康, 和自我保健. 这个产品在富裕的观众中引起了强烈的共鸣, 从千禧一代的城市居民到X一代的郊区居民, 推动全食超市向美国每一个新兴社区(城市或郊区)扩张.

像全食超市这样的知名杂货商对社区的影响，365滚球APP称之为“优质杂货商效应”, 直到外围滚球app365的分析, 只是从比较狭窄的角度来研究. 已经写了很多外围滚球app365 社会学 和 文化 围绕品牌的含义, 而对全食超市影响的经济和定量分析仅限于社区层面的现象, 如 周围土地价值或房价的变化. In 2016, 外围滚球app365试图从业主或开发商的角度了解全食超市的存在对个人房地产投资的价值有什么影响——这些问题有, 直到365滚球APP的分析, 主要回答了. 在外围滚球app365 2016年的定量分析中, 365滚球APP发现，在同一开发区内，底层的全食超市通过推高租金溢价，为公寓增值, 增强吸收, 与附近的其他房产相比，租金增长更快.

因为365滚球APP的 分析 2016年，高端杂货市场发生了大大小小的变化，包括亚马逊的13美元.2017年，沃尔玛斥资70亿美元收购全食超市, 除了全食超市之外，其他优质杂货商也在不断扩张.^[1] 鉴于这些变化, 出现了两个重要的问题:第一, 近年来，全食超市对公寓业绩的影响有变化吗? 和第二, 还有其他的高档杂货商吗, 包括后起之秀或地区品牌, 能够复制全食超市作为底层租户的成功，并为公寓社区带来类似的溢价?

365滚球APP经过修订的分析努力试图回答下列关键问题:

• 多高的租金啊, 如果有任何, 底层的全食超市吗, 商人乔的, 或其他优质杂货商为其所在的公寓社区产生?
• 这些房产的溢价定位与它们的租金随时间的增长有什么关系?
• 当一个新公寓社区的底层有一个优质的杂货, 在租赁期间，它是否获得了超过公平份额的需求?

重要发现

租金率溢价

全食超市 & Trader Joe的建筑都能赚到5美元.8%的溢价
其他的高档杂货商的销售额虽然较小，但仍然很可观.3%的溢价

公寓社区与一层的全食超市实现, 平均, 租金溢价为5.比邻近地区同类公寓社区高出8%, 在调整了这些群落的质量和数量差异之后. 这表示增加1.比365滚球APP2016年的调查结果高出5个百分点, 365滚球APP发现全食超市的建筑只能得4分.3%的溢价.

在一楼有Trader Joe 's的社区也能获得相同的溢价——5.8% -作为那些含有全食超市. In 2016, 365滚球APP发现乔氏超市和全食超市的建筑之间的差距明显更大——全食超市的建筑得到了4分.3%的溢价，比3.Trader Joe的建筑达到了2%. 然而, 在过去的几年里, 这个差距已经缩小了, 乔氏超市(Trader Joe 's)提供的公寓租金溢价与全食超市(全食超市)相当.

其他高级杂货商, 哪些没有包括在365滚球APP2016年的分析中, 开一个较低但仍有意义的溢价约3.3%.

租金增长

保费最高的社区也经历了最强劲的租金增长, 然而，高级杂货商的存在并不能保证更高的租金增长

在比较2018年至2019年平均租金溢价和平均租金增长之间的关系时, 获得最高保费的全食超市地产也经历了最强劲的租金增长, 反映租金溢价与租金增长之间呈正线性关系. 建筑与乔氏商厦的关系是扁平的, 这意味着更高的保费并不一定与更强劲的租金增长有关.

注:在这个图表中，气泡大小反映了每个社区每平方英尺的租金.

吸收速度

在许多情况下，高租金并不会抑制对高档杂货店建筑的吸收, 他们获得的市场需求超过了他们应得的份额

365滚球APP分析了8个案例研究的吸收性能与底层优质杂货商. 有一层的新建筑, 在租赁期间，优质杂货商的租赁速度至少可以达到——但通常高于其在子市场吸收的公平份额. 当这些杂货店大厦第一次开放的时候, 它们的捕获率往往会超过它们在次级市场需求中的合理份额, 但随着时间的推移，会稳定到大致公平的份额水平.

“优质杂货商效应”即将来到你附近的城镇

一层的高级杂货店的存在对公寓的表现有意义的影响, 以租金和租赁速度来衡量. 品牌声望, 尤其是千禧一代，他们是大多数新公寓楼的主要目标市场, 显然是重要的, 因为一层有全食超市或Trader Joe 's超市的房产租金溢价最高. 全食超市租金溢价的增加, 尤其是乔氏超市, 相对于之前的分析, 强调了便捷获取高质量信息的重要性, 以健康为导向的杂货商, 尤其是大城市的富裕租房者. 此外, 其他具有类似定位的高档杂货商的出现——但品牌影响力不太稳固——如全食超市和乔氏超市表明，其他品牌也能够利用这一趋势, 赋予一个较小的, 但仍然有价值, 他们所在社区的租金溢价.

值得注意的是，这一分析没有考虑COVID-19的影响, 哪些是每天都在进行的, 因为租金数据是在2020年4月收集的. 尽管2019冠状病毒病对消费者行为和支出影响的持久性尚不清楚, 有一种可能性是，消费者在杂货店的支出增加——以及对健康和健康的加速关注——可能会进一步提高有优质杂货店的社区在未来能够实现的保费.

方法

总体框架

为了充分衡量底层优质杂货商对公寓业绩的影响, 外围滚球app365基于axiomeics提供的20个不同MSAs的64个公寓社区的公寓性能数据, 每家店的底层都有一家高级杂货店.^[2] 每个案例研究项目的绩效分别与2至5个可比公寓社区的绩效进行比较, 除了一楼的杂货店，它代表了最具年龄可比性的公寓产品, 规模, 执行质量, 并对每个案例进行市场定位研究.

这一分析试图分离出来自底层优质杂货商存在的溢价. 在现实中, 许多公寓社区，如果一楼有高档杂货店，相对于当地的比较而言，其溢价明显更高. 然而, 这种溢价中有很大一部分是由于高质量的执行和美化，这往往是吸引底层优质杂货商的社区特征, 而不是杂货店本身的影响.

租赁的溢价

外围滚球app365分析了31个公寓社区，其中一层是全食超市的租户, 15美元在Trader Joe 's, 18家与其他优质杂货商合作, 分布在全国20个不同的购物中心和50个次级市场.

在确定每个案例研究之后, 然后，365滚球APP在每个社区的2到5栋建筑中选择了年龄相似的建筑, 规模, 结构类型(i.e. 低、中、高层)，执行质量，整体市场定位. 365滚球APP在2020年4月收集了每个案例研究和可比社区的平均租金. 然后，每个可比社区的租金会根据大小进行调整(以便进行对等的租金比较), 并进一步调整控制其他定性和定量差异的性质, 比如建筑年龄, 位置质量(以步行评分和交通评分衡量), 单元内的饰面和功能, 社区设施的质量和数量. 然后将由此产生的可比物业的调整租金与杂货店所在地的个案研究大楼的平均租金进行比较. 这种方法使365滚球APP能够进行一个苹果对苹果的租金比较, 这意味着，在每个案例研究和其可比社区之间产生的租金差异，可以归因于底层优质杂货商租户的影响.

租金增长

外围滚球app365调查了平均租金溢价和租金增长之间的关系，以了解底层零售商提供的租金溢价是否也促进了租金增长. 由于2019冠状病毒病对2020年租金增长的影响, 365滚球APP的分析侧重于2018年和2019年市场状况更稳定期间的租金增长.

外围滚球app365利用2018年和2019年的可用数据，对每个案例研究的滚动三个月平均租金增长进行了评估. 然后，365滚球APP将这些案例研究在2018年和2019年的平均租金增长与它们实现的平均租金溢价进行了比较, 了解租金保费与租金增长之间的关系.

吸收速度

外围滚球app365分析了两个全食超市建筑的租赁性能, 三幢乔氏大厦, 还有另外三个高级杂货店大楼，它们有充足的月度租金数据. 外围滚球app365将每个案例研究的子市场净吸收的实际捕获率与其预期进行了比较, 或“公平份额,“获取子市场的净吸收相对于其他新交付的建筑每月出租. 这个“公平份额”捕获率估计是根据每个子市场在相应时间点出租的新单位的总数量计算出来的. 例如, if 1,在同一时间，共有三万套单位(包括个案研究大楼)出租, 对于200个单元的案例研究建筑，“公平份额”的缴费率为20%. 那些拥有超过其“公平份额”的单位的建筑，可以说是表现优于次级市场, 与那些吸收符合或低于其“公平份额”需求的单位相比. 以便解释报告中的不一致之处, 365滚球APP在这些计算中使用了三个月的滚动平均值.

文章和研究准备 德里克·怀亚特董事总经理; Vahe Avagyan, Vice President; 和 尼古拉斯•Stefanoni实习生.

参考文献

缩略图和头部图像由第八 & 大

^[1] 由于不同杂货店的样品大小不同, 365滚球APP把这些杂货店分成三类:全食超市, 商人乔的, 以及“其他优质杂货商”(包括豆芽农贸市场等品牌), 新鲜百里香, 哈里斯摇摇欲坠, 球道市场, 和西夫韦).

^[2] 外围滚球app365的分析考虑了所有具有底层优质杂货店的潜在物业. 这一组被缩小到64个案例研究属性, 哪些有相关的可比较的社区来衡量他们的表现. 而分析测量了所有64个案例研究特性的性能, 对于分析的每个指标(租金溢价)，那些代表统计上显著的离群值——或有不足或不完整的数据, 租金增长, 或吸收)被排除在本报告的平均值之外.

免责声明:365滚球APP已作出合理努力，以确保本咨询中所载的数据反映准确和及时的信息, 数据被认为是可靠和全面的. 咨询报告是根据概算编制的, 假设, 以及外围滚球app365根据其独立研究成果和对行业的一般了解开发的其他信息. 本咨询报告所载的意见代表了365滚球APP在这个特殊时期对合理期望的看法, 但365滚球APP的观点并不是作为预言或保证特定事件将会发生.