2019年底情绪调查结果:调查显示,2020年将是又一个上升年份

2020年1月23日
By 董事总经理伦纳德Bogorad , 董事总经理查尔斯·休利特 , Maury冬天,副
房地产周期 经济低迷

本文标题:

  • 外围滚球app365目前的房地产市场景气指数(RMI)上升了27点.从去年的37分上升到4分.从2018年的5到64.2019年全年RMI为9,略低于2018年中期RMI (68.4).
  • 受访者预测,在不久的将来,房地产市场状况将会略微恶化, RMI预计将下降约13个点至52.在接下来的12个月里有3个.
  • 大约有8 / 10的受访者(77%)认为,油价最早要到2021年才会出现下滑, 37%的人预测到2022年或更晚. 与一年前相比,下一轮低迷被认为不会那么迫在眉睫(2018年), 46%的受访者认为衰退将于2019年开始或已经开始.
  • 大多数受访者(64%)表示,如果他们是办公室房东,他们不会把办公空间租给WeWork. 相反,71%的受访者表示,他们愿意将办公空间租给另一家共同办公的公司.
  • 与2019年年中调查的结果一致, 受访者指出,大多数产品类型仍然牢牢地停留在房地产周期的“后期稳定”阶段, 与2018年的情绪相比,除了零售以外的所有用途都从周期峰值回落. 尚未处于“后期稳定”阶段的产品类型处于“早期稳定”和“后期稳定”之间的尖端.”
  • 受访者预计在未来12个月内, 零售业将会越过高峰,进入“早期低迷”阶段, 还有其他几种产品即将问世.

在过去的几年里, 外围滚球app365信心调查显示,市场对房地产市场状况仍有信心. 这一趋势在2018年底被推翻, 对经济状况和股票市场的忧虑也在增加, 2018年《365滚球APP》的受访者报告称,市场状况不断恶化,并警告称,经济衰退即将到来.

在2018年以来的两次调查中, 受访者变得更加乐观, 随着股市状况的大幅改善和房地产基本面的弹性,人们有理由保持乐观. 尽管2019年《外围滚球app365》的受访者认为,大多数房地产行业坚定地处于周期的“后期稳定”阶段, 人们普遍认为,大多数资产类型都不像一年前预测的那样接近“早期低迷”阶段. 尽管市场情绪水平略低于2018年中期的调查, 乐观情绪恢复到类似水平是近期信心的理由.

在最近的调查中,整体信心持续改善, 在2018年秋季之后,结果表明整体情绪出现了崩溃

尽管目前全国房地产市场的情绪明显比2018年上半年(一年前)更为乐观,, 比2019年年中(6个月前)略乐观, 目前的情绪已接近2018年中期调查的水平. 刚刚超过十分之一(13%)的受访者表示,与一年前相比,目前全国房地产市场状况温和或明显恶化. 这比2019年中期的调查低了16个百分点, 比2018年YE调查低35个百分点, 与2018年中期的调查结果持平(15%). 相反, 报告市场状况较一年前改善的受访者比例上升至43%. 这比2019年中期的调查(27%)高出16个百分点。, 比2018年YE调查(23%)高出20个百分点, 比2018年年中(52%)下降9个百分点。. 这表明,尽管人们的情绪比一年前乐观得多, 市场情绪与2018年中期大体相似.

与一年前相比,你如何评价现在的全国房地产市场状况?
现在的你.S. 随着时间的推移,市场情绪

 

来源:外围滚球app365

2018年年末市场情绪受挫, 以及随后一年的反弹, 已经反映在外围滚球app365的房地产市场指数(RMI)中,[1] 哪些是用100分来衡量情绪的. 2019年YE调查得出的当前RMI为64.9,等于27.从2018年YE的低点上升了4个点(37.5). 然而,应该注意的是,2018年中期的RMI为68.4, 这表明,尽管2018年至2019年期间市场情绪的改善表明对当前市场状况持乐观态度, 这与其说是市场状况空前强劲的迹象,不如说是回到了2018年年中之前几年的趋势.

除了回顾过去的一年,受访者还被要求预测美国经济将如何增长.S. 经济和房地产市场将在未来一年表现良好. 自2015年年中以来,受访者一直预测美国经济增长将放缓.S. 经济和房地产市场在调查一年后的状况将比调查开始时更糟. 这一趋势反映在预测的RMI中, 比当前RMI低8到14个点. 2019年YE调查的结果也一样,预测RMI为52.3,比当前RMI (64.9).

尽管这种现象是一致的, 外围滚球app365认为,预测RMI较低的原因因调查而异. 例如,尽管RMI高达68.在2018年中期的调查中,预测的RMI大约低14个百分点. 这一结果表明当时的环境非常恶劣, 而经济复苏已经持续了很长时间, 受访者认为,未来的情况不太可能像现在这样强劲. 与此相比,2018年YE调查预测的RMI (26.2)比目前的RMI (37.5). 尽管预测的RMI有类似的下降, 这项调查的基本结论与2018年中期完全不同, 因为许多受访者认为,情况已经变得如此糟糕,明年之内经济将出现低迷. 就最近的调查而言, 外围滚球app365认为,受访者更倾向于2018年年中, 随着预期RMI的下降,更多的是相信目前健康的市场环境太好了,明年不可能维持在这个水平.

外围滚球app365全国房地产市场指数

 

来源:外围滚球app365

在2011年和2018年中期的调查中, 预测未来一年状况改善的受访者比例始终超过预测状况恶化或不变的比例, 在此期间,受访者表现出一贯的前瞻性乐观态度. 2018年末悲观情绪的戏剧性转变体现在2018年度的结果中, 约60%的受访者预测未来12个月情况会恶化. 在过去的两次调查中,悲观情绪已经消退, 和, 这是自2018年中期调查以来的首次, 31%的受访者认为情况会改善,而27%的受访者认为情况会恶化。. 值得注意的是,多数受访者认为情况基本不会改变(42%), 这是自2011年年中以来的最高比例, 这有助于365滚球APP了解最近调查结果的乐观情绪略有减弱的背景.

12个月的你.S. 房地产市场的预测

 

来源:外围滚球app365

受访者表示,未来12个月内不太可能出现经济低迷

在2018年YE调查之前, 受访者平均倾向于将预期的下一次衰退时间从调查日期往后推迟约两年. 在YE 2018的调查中, 然而, 受访者抑制了这一趋势, 45%的受访者预计,到2019年底,365滚球APP将面临衰退, 其中20%的受访者认为经济衰退已经开始.

2019年中期的情况也是如此, 2019年YE调查的结果表明,受访者已经完全恢复了他们的趋势,即将下一轮低迷的预测时间“推迟”到几年之后. 在2019年全年的受访者中,约77%的人预测,经济衰退要到2021年才会发生, 最早, 其中37%的受访者认为市中心至少要到2022年才能建成. 认为经济衰退已经来临的受访者比例, 或者将在明年的某个时候发生, 占受访者相对较少的比例(24%), 调查对象的另一个适度乐观的迹象.

房地产衰退的时间预测

 

来源:外围滚球app365

大多数受访者不会将办公空间租给WeWork, 但会租给另一家合作公司

除了外围滚球app365全国房地产市场的总体健康状况和近期前景的更广泛的问题之外, 外围滚球app365通常要求受访者对当前感兴趣的特定话题进行权衡. 2019年YE调查的受访者被问及以下问题:

  • 如果你拥有一栋办公楼,你会把其中的一部分租给WeWork吗?
  • 你会把其中一部分租给另一家合作公司吗?

近三分之二(64%)的受访者不会选择将自己的办公空间租给WeWork. 在这些不愿意租给WeWork的受访者中, 大约58%(所有受访者的37%)会考虑租给另一家合作公司.

相反,36%的受访者愿意将他们的一部分空间租给WeWork. 在这个池中,大约95%的人也会将空间租给另一家合作公司.


 

来源:外围滚球app365

整体, 71%的受访者表示,他们愿意租到与WeWork不同的合作公司, 相比之下,只有36%的人愿意租给WeWork. Respondents were given an opportunity to provide their rationale for their responses; the following responses were most common:

是租给WeWork还是租给其他公司

  • 共同工作可以是一个稳定的收入来源,只要它不是主导租户
  • WeWork和其他合作公司为办公楼增添了多样性

会租给WeWork但不会租给其他公司吗

  • 对WeWork品牌的信任/保证是小公司不提供的

不会租给WeWork,而是租给其他公司

  • WeWork的财务不稳定风险太大
  • 作为一个概念,共同工作是一个可行的商业模式

不会租给WeWork或其他合作公司吗

  • 共同工作是一种不稳定的商业模式,会让房东面临风险

 

在过去的六个月里,大多数产品类型的周期位置变化不大

YE 2018调查的受访者报告称,在过去6个月里,大多数产品类型都出现了显著的周期变化, 将所有产品定位在房地产周期的“后期稳定”阶段. 六个月后, 2019年年中调查的受访者显著修改了所有产品类型的位置, 除了零售, 远离顶峰. 2019年零售职位, 待售住宅, 土地, 热情好客, 办公室, 与2018年中期相比,年龄限制/AAC明显更接近峰值. 然而,与2019年年中相比,这些行业基本上没有变化,甚至离峰值更远. 自2018年年中以来,多户型、工业型和老年人/CCRC职位没有太大变化.



2019年中期的情况也是如此, 2019年,受访者将零售放在首位, 度假村/第二个家, 待售住宅, 多户家庭的, 土地, 热情好客, 办公室肯定处于“后期稳定”阶段, 限制年龄/ AAC格式, 老年人/ CCRC, 工业用途仍然处于“早期稳定”和“晚期稳定”之间.尽管各种产品类型在“后期稳定”阶段的定位不同, 他们目前的头寸和近期远离“早期低迷”阶段的动向,与低迷即将到来的普遍情绪一致, 但不是迫在眉睫.

零售业有望跨入“早期低迷”阶段, 但度假村/第二家园预计将不再加入

和2019年中期的调查很像, 2019年YE调查受访者认为,未来12个月内,所有土地利用将至少处于“后期稳定”阶段, 零售业预计将是唯一进入“早期衰退”阶段的土地用途. 2019年中期, respondents thought that Resort/Second Home would also be in “early downturn” within the next 12 months; 然而, 2019年的受访者对这一预测有所缓和, 在“后期稳定”阶段的末尾放置度假村/第二居所, 连同待售住宅. 多户家庭的, 土地, 热情好客, 预计办公室将接近“后期稳定”阶段的尾声, 而工业, 老年人/ CCRC, 年龄限制/AAC均有望接近“后期稳定”阶段的早期/中期.



在所有土地用途中,相信当前经济低迷状况及预测未来12个月经济低迷的受访者比例有所上升

虽然大多数受访者认为目前没有任何一种产品处于低迷状态, 自2018年年中调查以来,认为产品类型已经处于低迷状态的受访者比例在几乎所有土地用途(多户型除外)中大幅增加。. 最引人注目的例子就是度假胜地/第二故乡, 38%的受访者表示当前的低迷状况(自2018年年中以来上升了18%), 和老年人/ CCRC, 目前约17%(上升11个百分点). 其他值得注意的, 但没有那么引人注目, 变更涉及的土地, 待售住宅, 热情好客, 和零售. 自2018年年中以来,所有这些行业显示当前低迷状况的比例上升了约9%. 尽管自2018年年中以来出现了显著增长, 与2018年的受访者相比,2019年的受访者对该周期中大多数产品类型的位置仍明显不那么悲观.

相信当前经济低迷状况的受访者比例

 

来源:外围滚球app365

受访者认为,与现在相比,所有产品类型都更有可能在12个月内陷入低迷. 从现在开始的12个月里,大多数受访者预计一些土地用途将处于低迷状态. YE 2019的调查显示,61%的受访者预计零售业将处于低迷期(比认为零售业目前处于低迷期的52%受访者高出约10个百分点)。, 度假/第二居所占55%(上升17个百分点). 预计经济低迷的第二大资产类型是办公室, 40%的受访者预测12个月内将出现衰退(上升18个百分点).

相信当前经济低迷状况并预测未来12个月经济低迷状况的受访者比例

 

来源:外围滚球app365

外围滚球app365对房地产的观点:当前和近期展望(截至2020年1月)

美国经济的前景.S. 经济方面,2020年应该是一个相对好的年份. 2018年和2019年聚集的风暴云, 这在很大程度上受到(尽管短暂)反向收益率曲线的推动, 与中国(和其他一些国家)不断升级的贸易战, 以及中东战争的威胁(好吧, 这实际上是在2020年的第一周), 似乎已经消散了. 普遍的预测是,美国经济将继续增长.S. 经济增长将是2.0%,衰退风险将在2020年得到控制.

稳定的经济增长和积极的消费者信心在短期内应该对房地产有利. 2019年下半年,住宅建筑许可的季节性调整年率为1.400万个单位, 得益于持续的低利率, 现房价格以每年近6%的速度上涨[2] 自从十年前触底以来. 自经济大衰退以来,商业地产的价值涨幅甚至超过了房价, 增加约8%[3] 每年. 所有产品的价格都在上涨, 但公寓和工业仍然是主要的房地产行业. 上限利率仍处于历史低位, 在所有产品类型中处于低至中位数范围. 机构投资者增加对房地产的配置,以及全球“干粉”增长显著,表明投资者相信房地产的表现将优于其他资产类别.

尽管2020年的经济前景看起来很乐观, 持续增长和不断上升的房地产估值面临着相当大的下行风险. 地缘政治仍存在重大不确定性, 从潜在的持续的全球贸易问题, 对Brexit, 一个你.S. 总统选举可能会对从贸易到移民的方方面面产生影响, 税, 外交政策——所有这些都对经济的持续扩张和消费者信心构成了严重威胁. 商业地产的价值尤其容易受到利率上升的影响. 据预测,随着家庭收入的增长,房价的升值速度将放缓至每年3%的正常水平, 商业地产价值预计将在未来12至24个月内基本持平. 一些房地产类型和市场已经经历了低迷的情况:零售业继续受到消费者偏好变化的影响, 电子商务的影响, 和 oversupply; Houston continues to emerge from the impacts of the 2015 correction in energy prices; 和 most reading this can, 毫无疑问, 在他们自己的部分中找出烧心的来源, 市场, 或次市场.

当然,这种对2020年相对乐观的展望是基于以下假设的:美国经济增长放缓.S. 经济、房地产和股票市场继续运行,没有任何重大干扰. 正如老话所说, 房地产扩张不会因年老而消亡——这次是官方公布的美国历史上最长的一次扩张.S. 战后127个月. No, 经济衰退是由对体系的压力或“冲击”促成的,这损害了房地产需求和/或扰乱了资本和信贷的正常流动,暴露了资产定价泡沫. 好消息是,房地产领域似乎没有任何明显的资产泡沫. 许多人认为股市被高估了, 虽然从历史标准来看,这可能是真的, 重要的是要记住,股票市场不是经济. 公司债, 企业贷款和债券市场承销标准的侵蚀——尤其是非银行机构积极放贷的推动——越来越令人担忧. 或许最令人担忧的是,美联储可能没有多少“干粉”来提供财政刺激,以遏制任何资产泡沫破裂的可能性. 和, 当然, 历史上有这样一个事实, 反向收益率曲线总是先于经济衰退12至24个月出现, 将2020年作为此类活动的目标. 谁知道……?

记住这一点, 外围滚球app365信心调查的受访者认为,2020年经济下滑的可能性很小,这一观点可能没有错. 然而, 37%的受访者预测下一次衰退将在2022年或更晚的时候到来,这可能过于乐观了. 美国的风险.S. 经济,因此房地产市场,将经历一个较慢的增长时期.k.a. 经济衰退)在未来两年的某个时候会随着每个月的增长而增加. 不是因为任何“已知的已知”,引用一位著名的前国防部长的话, 但因为历史确实有(最终)重演的趋势.

即使下一次衰退要到2022年或更久, 延迟的经济衰退不应导致自满——漫长的经济扩张还必须带来许多其他挑战. 人口结构和消费者偏好的变化,已经在房地产类型和地理位置上造成了赢家和输家. 劳动力短缺导致延误和成本超支, 而且,即使是暂时性的流动性“中断”,也会对高风险的资本结构构成挑战. 房地产老板, 投资者, 和 developers would be wise to be careful—tighten up underwriting st和ards; maintain a conservative leverage at the asset, 投资组合, 和 enterprise levels; 和 focus on delivering sound operating fundamentals in the event that the 市场 deliver a surprise—和 remember, 这几乎总是一个惊喜!

思维思考

在对长期未来提出观点时,有一些长期和更广泛的问题需要考虑:

  • 人口统计学——美国老龄化人口将如何, 再加上限制性移民政策, 影响你.S. 长远的经济? 它们所带来的陷阱和机会是什么?
  • 经济增长——当前的增长周期是由商品和服务的供求基本面驱动的, 抑或是宽松的货币政策助长了这一趋势? 换句话说,增长是真实的还是虚幻的?
  • 经济增长能否在不受全球变暖和全球不平等加剧的严重副作用影响的情况下持续下去? 在这些大趋势中是否有一线希望和/或商业机会?
  • 数字化和365滚球APP生活、购物、学习和工作方式的再发明带来了什么后果?

在执行团队和公司董事会考虑企业战略时,这些以及其他重要的宏观问题都值得讨论.

周期策略

房地产公司和投资者在这个周期的这个时候应该考虑的策略包括:

  • 现在就对债务水平和期限进行管理, 如果您还没有这样做的话, 在2021-2022年期间保持流动性,避免大规模资本重组
  • 承销——收紧承销标准,在你的预估中对收入增长和成本上升都要实事求是
  • 出售-评估任何边际资产的退出, 交易, 市场, businesses; now may be the best time for anything you plan to divest yourself of over the next 12-24 months
  • 合作伙伴/外包——抵制自我执行高峰活动的诱惑, 把一些多余的工作交给别人去做, 以便在可能的低迷期避免痛苦的RIFs
  • 资本-现在就为可能出现在下一次低迷期的机会投资确定/安排股权资本,并在其他人不能/不愿意的时候进行投资/执行

 

谁接受了调查?

外围滚球app365的《外围滚球app365》(Market Sentiment Survey)追踪了来自全国各地和整个行业的经验丰富的房地产专业人士的情绪. 大约三分之二(65%)的受访者在房地产行业工作了20年以上, 79%的受访者是公司的高管.

多年的房地产工作经验

 

来源:外围滚球app365

在组织的地位

 

来源:外围滚球app365

开发商和建筑商在受访者中所占比例最大,占样本的39%. 另外17%是投资者或资本配置者,其次是10%的设计或建筑公司. 其余34%的受访者来自房地产行业和公共部门的各种其他类型的组织.

类型的组织

 

来源:外围滚球app365

受访者的组合代表了美国.S. as a whole; 然而, 它倾向于那些报告主要在沿海和阳光地带市场工作的人. 这种应答者组合反映了在这个周期中有重大开发活动的市场.

主要区域/市场

 

来源:外围滚球app365


情绪调查文章和研究准备 伦纳德Bogorad董事总经理,和Maury Winter,副总裁. 外围滚球app365观点由 查尔斯·休利特董事总经理.

参考文献

[1] 房地产市场指数(RMI)是基于对房地产市场参与者的半年一次的调查,旨在从房地产行业参与者的角度把握房地产市场状况的脉搏. 该调查要求受访者对当前房地产市场状况与一年前进行比较(当前RMI), 以及对未来12个月的预期(未来RMI). RMI是应用公式“(改善-下降+ 100)/2为每个系列计算的扩散指数.“这些指数没有经过季节性调整. 根据这个计算,RMI的范围可以在0到100之间. RMI值在60到70以上的范围表明市场状况非常好. 低于30的值通常与经济和房地产市场压力/衰退时期相一致.

[2] CoreLogic国家房价指数

[3] 穆迪商业地产价格指数

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